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經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),自5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
全面實(shí)施營改增,從5月1日起,將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè),并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
據(jù)了解,營業(yè)稅改征增值稅改革(簡稱“營改增”)從2011年試點(diǎn)到現(xiàn)在,已經(jīng)是第六個(gè)年頭,只有建筑業(yè)、房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)還沒有推進(jìn)營改增方案。
其中“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”的提議在就有所討論,曾計(jì)劃在去年兩會(huì)后開始推進(jìn),但后來被放緩,有媒體報(bào)道稱其原因是“財(cái)政收入壓力過大。”
所謂“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指:企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目,其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。
據(jù)了解,建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%,金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)為6%。
“將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,這其實(shí)是對(duì)目前企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)的行為進(jìn)行了鼓勵(lì)。通過購置不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金,能夠降低企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本!币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,上述提及的“不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)該理解為包括房產(chǎn)、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具等生產(chǎn)資料,所以并不是單純的房地產(chǎn)范疇的優(yōu)惠政策。
“從目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景來看,這是供給側(cè)改革思路下對(duì)企業(yè)新一輪投資的刺激政策。通過降低此類不動(dòng)產(chǎn)購置的稅費(fèi)成本,能夠較大程度上對(duì)沖企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄的風(fēng)險(xiǎn)。而從房地產(chǎn)的角度看,企業(yè)后續(xù)購置廠房等熱情加大,對(duì)于一些商業(yè)辦公用房的去庫存有積極的利好。同時(shí)也使得部分企業(yè)有能力和動(dòng)力去投資房地產(chǎn)物業(yè)!眹(yán)躍進(jìn)表示。
嚴(yán)躍進(jìn)還分析道,對(duì)于房企來說,當(dāng)中國各類實(shí)體產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有新一輪投資熱情和不動(dòng)產(chǎn)采購的需求,那么最后會(huì)使得房地產(chǎn)市場的需求量快速上升。這樣一類企業(yè)需求的釋放,也使得房企后續(xù)在去庫存、積極打開企業(yè)用房市場等方面大有作為。
購房兩年內(nèi)出售要繳納5%增值稅
在此次公布的“1+3”文件中,《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》不僅為試點(diǎn)納稅人所關(guān)注,也為眾多市民所關(guān)注,因?yàn)椋@關(guān)系到個(gè)人住房交易由征收營業(yè)稅改為征收增值稅后,稅率將會(huì)是多少以及如何計(jì)算增值額。
在此次公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》中,共明確了六個(gè)方面的過渡性政策,其中第五個(gè)方面涉及個(gè)人出售住房征收增值稅的問題。
即《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定:
1、個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
2、個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
3、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號(hào))、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
據(jù)羊城晚報(bào)記者對(duì)比原營業(yè)稅有關(guān)政策規(guī)定可見,此次增值稅征收政策就是“平移”了原來營業(yè)稅征收政策,包括此前剛發(fā)布的于2月22日起執(zhí)行的“財(cái)稅[2016]23號(hào)”文所規(guī)定的。如23號(hào)文規(guī)定,北上廣深四地不適用的“個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅”政策,現(xiàn)在在改為征收增值稅后,同樣不適用北上廣深!
這一政策規(guī)定符合此前業(yè)內(nèi)預(yù)期。此前,一些稅務(wù)專家在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)均分析,在李克強(qiáng)總理明確提出全面實(shí)施營改增要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增之后,估計(jì)有關(guān)增值稅過渡政策會(huì)考慮“平移”營業(yè)稅政策。
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