第一章總則

第一條保障住宅小區(qū)物業(yè)合理使用，維護住宅小區(qū)公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于寧波市市區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

本條例施行后交付使用的住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。

本條例施行前已經實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當按本條例的規(guī)定規(guī)范物業(yè)管理。

本條例施行前已交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。

第三條本條例所稱住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區(qū)（含居民小區(qū)、住宅組團，下同）。每個住宅小區(qū)的具體區(qū)域由物業(yè)管理主管部門會同城市建設、規(guī)劃等部門和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、住用人委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)內的各類房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區(qū)的安全、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、住用人提供相關服務。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內住宅和非住宅房屋的所有權人。

本條例所稱住用人，是指住宅小區(qū)內住宅和非住宅房屋的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、住用人自治管理與物業(yè)管理公司專業(yè)管理服務相結合的原則。

第五條寧波市房地產管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。

各區(qū)房地產管理部門主管本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

城市建設、規(guī)劃、市政公用、公安、郵電、物價、工商、電力等有關部門應按各自職責，協(xié)同實施本條例。

第六條各區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理的領導和實施中的協(xié)調工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系。

第七條住宅小區(qū)依照本條例規(guī)定成立業(yè)主、住用人管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅小區(qū)全體業(yè)主、住用人的合法權益，依據(jù)有關法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行使職權。

第八條物業(yè)管理公司受管委會的委托，根據(jù)本條例的規(guī)定對住宅小區(qū)的物業(yè)實施管理。

第二章初期物業(yè)管理

第九條本條例所稱初期物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)管委會成立前的物業(yè)管理。

第十條區(qū)物業(yè)管理主管部門應當參加新開發(fā)的住宅小區(qū)建設項目的規(guī)劃、擴初會審、竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點，參與對開發(fā)建設過程的監(jiān)督、管理。

第十一條新開發(fā)的住宅小區(qū)在管委會成立前，由區(qū)物業(yè)管理主管部門召集開發(fā)建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)單位共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司，實行初期物業(yè)管理。

第十二條初期物業(yè)管理的主要職責是：在新建住宅小區(qū)交付使用后至管委會成立前，督促住宅小區(qū)開發(fā)建設遺留問題的整改；對住宅小區(qū)的設施和環(huán)境實行規(guī)范化管理；為居民提供入住服務和其他社會服務。

第十三條住宅小區(qū)綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當按國家和省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔房屋的保修責任。

第十四條市物業(yè)管理主管部門應當統(tǒng)一制定初期物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司和住宅小區(qū)內所有業(yè)主、住用人應當遵守。

第十五條初期物業(yè)管理適用本條例第三章以外的各項規(guī)定。

第三章業(yè)主、住用人代表大會和管理委員會

第十六條住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當會同所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及居民委員會及時召集第一次業(yè)主、住用人代表大會。

業(yè)主、住用人代表大會，由本住宅小區(qū)的業(yè)主、住用人及屬地居民委員會等代表組成，每年至少召開一次。

業(yè)主、住用人代表大會應當有過半數(shù)代表出席。業(yè)主、住用人代表大會作出的決定，應當經全體代表的過半數(shù)通過。

第十七條業(yè)主、住用人代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）通過、修改業(yè)主、住用人公約；

（三）批準管委會工作章程；

（四）聽取和審查管委會工作報告；

（五）決定關于業(yè)主、住用人利益的重大事項；

（六）改變和撤銷管委會決定。

第十八條管委會委員由業(yè)主、住用人代表大會在代表中選舉產生。管委會委員中的業(yè)主、住用人代表名額應不少于五分之四。

管委會每屆任期三至五年，管委會委員可以連選連任。管委會主任、副主任在管委會委員中推選產生。

管委會應當自選舉產生之日起十五日內，向所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理登記。

管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。管委會會議根據(jù)需要可邀請政府有關部門、物業(yè)管理公司等單位的人員列席。

第十九條管委會向業(yè)主、住用人代表大會負責并報告工作。

管委會應當維護業(yè)主、住用人的合法權益，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主、住用人代表大會；

（二）選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

（三）審議決定物業(yè)維修資金和利用住宅小區(qū)物業(yè)設施產生的收益的使用；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；

（五）聽取業(yè)主、住用人的意見和建議、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動；

（六）配合物業(yè)管理公司做好與其他有關單位、部門的協(xié)調工作；

（七）住宅小區(qū)物業(yè)管理的其他事宜。

第二十條業(yè)主、住用人公約是有關物業(yè)使用、維修等活動的行為規(guī)范，自業(yè)主、住用人代表大會審議通過之日起生效。

管委會應當自業(yè)主、住用人公約生效之日起十五日內，將業(yè)主、住用人公約報所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

第二十一條業(yè)主、住用人代表大會作出的決定和業(yè)主、住用人公約，對住宅小區(qū)內全體業(yè)主、住用人具有約束力。

第四章物業(yè)管理公司

第二十二條物業(yè)管理公司應當配備相應的專業(yè)技術人員和管理人員，并按規(guī)定向物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質證書。

物業(yè)管理公司應當按資質管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。

第二十三條住宅小區(qū)綜合驗收時，開發(fā)建設單位應通過物業(yè)管理主管部門向該住宅小區(qū)管委會移交下列工程建設資料：

（一）住宅小區(qū)建設各項批準文件；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（四）地下管網竣工圖；

（五）有關設備、設施的使用的維修技術資料；

（六）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

（七）分幢分層平面圖和套型圖；

（八）其他必要的資料。

第二十四條物業(yè)管理公司的權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅小區(qū)物業(yè)管理方案；

（二）依照物業(yè)管理服務合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依照物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

（四）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（五）開展多種經營和有償服務。

第二十五條物業(yè)管理公司的義務：

（一）按物業(yè)管理主管部門規(guī)定的物業(yè)管理標準和物業(yè)管理服務合同的要求實施物業(yè)管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便；

（二）接受管委會和業(yè)主、住用人的監(jiān)督，并定期向管委會報告工作；

（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關行政管理部門及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督、指導；

（四）協(xié)助有關部門和居民委員會提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動。

第二十六條物業(yè)管理公司的管理服務事項：

（一）房屋共有部位和共用設施的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；

（二）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養(yǎng)護；

（三）綠化養(yǎng)護；

（四）保安及公共秩序的維護；

（五）房屋共有部分和公共場所的保潔；

（六）車輛進出及停放的管理；

（七）為居民開展相關服務；

（八）其他物業(yè)管理事項。

有條件時，可接受供電、供水、通訊、有線電視等專業(yè)機構的委托，擴充物業(yè)管理內容。

第二十七條物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理，應當與管委會簽訂物業(yè)管理服務合同。

物業(yè)管理服務合同應當載明下列內容：

（一）管委會和物業(yè)管理公司名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務事項；

（四）物業(yè)管理服務要求和標準；

（五）物業(yè)管理服務費用；

（六）物業(yè)管理服務期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同報住宅小區(qū)所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)管理公司接受有關專業(yè)機構委托進行物業(yè)管理的，應當簽訂委托合同。

第二十八條物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主、住用人收取物業(yè)管理綜合服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受管委會或者業(yè)主、住用人委托，物業(yè)管理公司自行提供服務收費的，業(yè)主、住用人可以不支付。

第二十九條物業(yè)管理公司應當配合居民委員會做好社區(qū)工作。對管委會已委托物業(yè)管理公司進行管理服務的項目，居民委員會不再提供有償服務。

第三十條物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務合同終止或者解除之日起十日內，向管委會辦理下列事項，并報住宅小區(qū)所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案：

（一）對預收的物業(yè)管理綜合服務費按實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、經營用房、場地和其他財物。

第五章物業(yè)使用及維護

第三十一條業(yè)主、住用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第三十二條住宅小區(qū)禁止下列行為：

（一）未經有關部門批準，改變房屋的使用性質、結構、外形和色調；

（二）占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；

（三）違章搭建和違章裝修；

（四）侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（五）亂丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質；

（六）亂設攤位、亂設集貿市場；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭，大型車進入住宅小區(qū)及非業(yè)主、住用人機動車停放過夜；

（八）聚眾喧鬧或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（九）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫、亂畫；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三十三條業(yè)主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或住用人。

物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知管委會并報有關行政管理部門依法處理。

第三十四條房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：

（一）室內部分，由業(yè)主負責維修；

（二）房屋的共有部位和共用設施，由物業(yè)管理公司負責定期養(yǎng)護維修。

第三十五條住宅小區(qū)內的非住宅房屋內部由業(yè)主自行管理或聘請物業(yè)管理公司管理，其外圍由住宅小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

第三十六條住宅小區(qū)內的市政公用設施、環(huán)境衛(wèi)生設施、停車場等公共設施，由各專業(yè)管理機構委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用由各專業(yè)管理機構按規(guī)定支付。

第三十七條住宅小區(qū)內車輛停放管理的收費標準按物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放管理的收益用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第三十八條利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業(yè)主、住用人和管委會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)；經批準的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并支付設置費用。收取的設置費用用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第六章物業(yè)管理用房、設施和經費

第三十九條開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房產權屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由管委會代管，并提供給物業(yè)管理公司有償使用，租金用于物業(yè)管理。

物業(yè)管理用房建設費用，海曙、江東、江北區(qū)從小配套費中列支；鎮(zhèn)海、北侖區(qū)作為成本外獨立費，列入房屋價格。

第四十條開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理經營用房。

物業(yè)管理經營用房由開發(fā)建設單位無償提供，產權屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理公司向管委會租用，租金用于物業(yè)管理。

第四十一條開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設中，應當配套建設住宅小區(qū)庭院式管理設施。

第四十二條開發(fā)建設單位應當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按住宅小區(qū)建設總投資千分之二的比例，向區(qū)物業(yè)管理主管部門交納初期物業(yè)管理費，由區(qū)物業(yè)管理主管部門撥給物業(yè)管理公司使用。

住宅小區(qū)建設總投資的計算方法，由市人民政府規(guī)定。

第四十三條住宅小區(qū)應當設立物業(yè)維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業(yè)維修資金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規(guī)定。

第四十四條本條例施行前已交付使用的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房、經營用房和物業(yè)維修資金，由市人民政府另行規(guī)定。

第四十五條業(yè)主、住用人應按月向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理綜合服務費。

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由市物價部門會同市物業(yè)管理主管部門制定；高標準住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由物業(yè)管理公司與管委會協(xié)商確定，向當?shù)匚飪r部門備案。

其他服務項目的收費，除物價部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由物業(yè)管理公司與管委會或者業(yè)主、住用人協(xié)商確定。

第四十六條物業(yè)管理的各項資金，必須按規(guī)定建帳立制；各項經費的收支情況應當定期公布，接受業(yè)主、住用人監(jiān)督。

財政、審計和物價等部門應當依法加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)督、審計、檢查。

第七章法律責任

第四十七條違反本條例規(guī)定，未經物業(yè)管理主管部門資質審查擅自從事物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期補辦資質審查手續(xù)；逾期不補辦手續(xù)的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬元以下的罰款。

第四十八條物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理服務合同義務或履行合同未達到規(guī)定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。

物業(yè)管理公司違反本條例情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理主管部門可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書。

第四十九條對業(yè)主、住用人或其他單位、個人違反本條例第三十二條規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司有權予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關部門處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第五十條住宅小區(qū)開發(fā)建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期履行；對違反第四十二條規(guī)定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

第五十一條業(yè)主、住用人未按物業(yè)管理服務合同規(guī)定交納物業(yè)管理綜合服務費的，應當承擔相應的違約責任。

物業(yè)管理公司違反規(guī)定收費的，由物價部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十二條違反本條例規(guī)定，截留、挪用、侵占物業(yè)管理各項經費的，除責令退回款項外，由有關部門按規(guī)定權限對有關責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條對違反本條例的行為，管委會、業(yè)主、住用人可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門投訴。

區(qū)物業(yè)管理主管部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起三十日內，答復投訴人。

投訴人對區(qū)物業(yè)管理主管部門的答復有異議的，可以向市物業(yè)管理主管部門提出復核要求。市物業(yè)管理主管部門應當自受理之日起三十日內將復核意見答復投訴人。

第五十四條物業(yè)管理公司與管委會發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理部門申請調解，也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

第五十五條市或區(qū)物業(yè)管理主管部門違反本條例規(guī)定的行為，由市人民政府或者市物業(yè)管理主管部門責令改正或者撤銷其決定。

市或區(qū)物業(yè)管理主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章附則

第五十七條本條例中業(yè)主、住用人公約、管委會工作章程的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門制定；物業(yè)管理服務合同、初期物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門規(guī)定。

第五十八條市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

第五十九條各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

第六十條市區(qū)非住宅小區(qū)的其他住宅實行物業(yè)管理的，可參照本條例執(zhí)行。

第六十一條本條例具體應用中的問題由市房地產管理局負責解釋。

第六十二條本條例自1998年6月1日起施行。