蕪湖市物業(yè)服務收費管理實施辦法

  第一條為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)和行政規(guī)章，結(jié)合我市實際制定本辦法。

  第二條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)物業(yè)服務收費行為。

  第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

  第四條政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。

  第五條市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)服務的收費管理與監(jiān)督工作。

  第六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。

  第七條物業(yè)服務收費包括物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。

  根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務的不同階段，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

  實行政府指導價的有：

  (一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)綜合服務費；

  (二)按照規(guī)劃配置的停車場(車位)的停放服務費；

  (三)裝飾裝修垃圾清運費。

  實行市場調(diào)節(jié)價的有：

  (一)非住宅物業(yè)的物業(yè)綜合服務費；

  (二)別墅(含雙拼、聯(lián)排、疊加)的物業(yè)綜合服務費；

  (三)業(yè)主委員會成立后住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費；

  (四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停放服務費；

  (五)物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。

  第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。

  第九條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務收費實行分等級定價。

  市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和物業(yè)服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

  第十條普通住宅小區(qū)的建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級，在相應的政府指導價范圍內(nèi)，通過招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。前期物業(yè)服務合同簽訂后15個工作日內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)將服務內(nèi)容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案。

  第十一條前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認。前期物業(yè)服務合同應當物業(yè)綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

  第十二條對市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個收費標準。

  第十三條住宅物業(yè)應嚴格按房屋設計用途使用，依法經(jīng)批準改變用途的且經(jīng)過有利害關系的業(yè)主同意，物業(yè)服務收費由雙方約定。

  第十四條住宅小區(qū)入住率達50%以上、首批物業(yè)交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處、居民委員會對符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)要給予積極的指導。

  業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務收費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，參照政府指導價，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定，需要時可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

  第十五條物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

  第十六條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)綜合服務費用包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

  實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

  物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出包括：

  1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

  2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；

  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

  6、企業(yè)辦公費用；

  7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

  8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

  9、電梯及增壓水泵日常運行維護費；

  10、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。

  第十七條業(yè)主或使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)綜合服務費。物業(yè)出租的業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

  物業(yè)綜合服務費按照法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記面積)計算，躍層按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收�。晃搭I取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產(chǎn)測繪部門實測面積計算。

  未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務費。

  第十八條納入物業(yè)管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務費由開發(fā)建設單位按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月或六個月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)(水、電、氣均未使用)，業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒�，具體物業(yè)綜合服務費收取標準按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。

  第十九條住宅小區(qū)內(nèi)，規(guī)劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應當優(yōu)先投入使用，必須滿足業(yè)主的需要，對規(guī)劃配置的共用車位、車庫的數(shù)量，在業(yè)主入住時開發(fā)企業(yè)應當公示。

  住宅小區(qū)內(nèi)確因車多、車位(車庫)少，為緩解停車難的問題，經(jīng)業(yè)主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會的召開方式按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十三條規(guī)定執(zhí)行。對進入小區(qū)執(zhí)行公務、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。

  有條件的小區(qū)可設立外來車輛臨時停車泊位，按規(guī)定標準計次收費。

  第二十條高層和小高層住宅的電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費；二次加壓水泵運行費等納入代收代交費用，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。

  高層和小高層二次加壓水泵運行費按照需二次加壓用戶實際用水量分攤，電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤，電梯起始層免收，二樓收取20%，三樓收取50%，四樓以上全額收取(含四樓)。雙方有約定的，從其約定。

  第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視(含有線電視)等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。

  物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  第二十二條設有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后收取，同時，實施收費前應將具體收費標準報市價格主管部門備案。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中合理約定。物業(yè)服務企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應向業(yè)主公布收支情況，結(jié)余部分結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用。

  第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設施、設備進行經(jīng)營性活動的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，并經(jīng)相關部門批準。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會決定。

  第二十四條業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務企業(yè)的管理。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。

  裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費每平方米不高于2元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。

  第二十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務項目內(nèi)容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、機動車停放服務收費標準、舉報電話等進行公示。

  第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當完善內(nèi)部財務管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務水平、技術水平，加強物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務能力培訓。物業(yè)服務企業(yè)每半年應以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)綜合服務費、經(jīng)營性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

  實行物業(yè)綜合服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應每年不少于兩次向業(yè)主大會或業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

  第二十七條物業(yè)綜合服務費應按每月、每平方米計收。物業(yè)綜合服務費可以預收，預收期限原則上不得超過六個月。

  第二十八條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量，減少服務內(nèi)容，提高收費標準。

  第二十九條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

  第三十條業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)綜合服務費。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務費用。

  第三十一條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當申請《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》，亮證收費。物業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

  第三十二條政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

  第三十三條本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

  第三十四條市轄三縣價格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定物業(yè)收費管理細則，并報市價格主管部門、物業(yè)行政主管部門備案

  第三十五條本辦法由市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責解釋。

  第三十六條本辦法自2010年元月1日起執(zhí)行。原蕪湖市物價局、房地產(chǎn)管理局《關于印發(fā)<蕪湖市物業(yè)服務收費管理實施辦法>的通知》(蕪價經(jīng)費[2007]79號)文件同時廢止。