第一章總則

　　第一條為了維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務綜合協調和目標責任機制，促進物業(yè)服務的發(fā)展。

　　第四條縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責：

　　(一)對物業(yè)服務企業(yè)資質、服務質量進行監(jiān)督管理;

　　(二)對物業(yè)服務企業(yè)進行信用評價;

　　(三)對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會進行業(yè)務指導、培訓和監(jiān)督管理;

　　(四)對物業(yè)的使用和維護進行監(jiān)督管理;

　　(五)對物業(yè)承接查驗、退出交接活動進行指導和監(jiān)督;

　　(六)對物業(yè)保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監(jiān)督管理;

　　(七)建立和維護物業(yè)電子信息平臺;

　　(八)處理物業(yè)服務活動中的投訴;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、質量技術監(jiān)督等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業(yè)服務監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，協調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛;居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務聯席會議制度。

　　聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務活動中需要協調的問題。

　　第七條物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務水平。

　　第二章物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃與建設

　　第八條物業(yè)區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查住宅建設工程設計方案時，應當征求房產行政主管部門對物業(yè)區(qū)域劃分的意見。

　　第九條建設單位應當根據建設項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)區(qū)域。

　　同一建設項目其物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)區(qū)域;規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已分割成多個自然街區(qū)，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。

　　已建成的建設項目，其共用設施設備比較齊全、相對集中的，可以劃分為一個物業(yè)區(qū)域。

　　第十條建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向建設項目所在地房產行政主管部門提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請。房產行政主管部門應當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業(yè)區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細規(guī)劃分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在商品房買賣合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調整物業(yè)區(qū)域的，由物業(yè)所在地房產行政主管部門征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會及相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域。

　　調整物業(yè)區(qū)域的，還應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內無償配置物業(yè)服務用房：

　　(一)不低于總建筑面積千分之四，最少不低于一百平方米;

　　(二)應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務經營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經營管理，收益用于補充物業(yè)服務費。

　　第十四條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、規(guī)劃條件核實過程中，應當對物業(yè)服務用房的設計指標進行審查。

　　房產行政主管部門或者不動產登記機構，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)服務用房進行核查。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位維護管理，專業(yè)經營單位應當接收。

　　第十六條物業(yè)區(qū)域內已投入使用的專業(yè)經營設施設備尚未移交專業(yè)經營單位的，由業(yè)主大會決定是否移交。

　　決定移交的，縣級以上人民政府房產行政主管部門應當組織有關專業(yè)經營單位按照國家技術標準和技術規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經營單位應當接收。驗收不合格的，由專業(yè)經營單位提出整改方案，經整改合格后移交。

　　住宅物業(yè)尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，保修期外的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第十七條對已建成交付使用但配套設施設備不齊全或者破損的老舊住宅區(qū)，縣級以上人民政府應當結合城鎮(zhèn)環(huán)境綜合治理和改造工作，制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會應當在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)區(qū)域，并報房產行政主管部門備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十八條房屋的所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務活動中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面方式提交業(yè)主委員會。

　　第十九條一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主人數超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)區(qū)域內首次業(yè)主大會:

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經費根據物業(yè)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔;老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經費由縣級以上人民政府承擔。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;未及時書面報告的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告;建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主未書面報告的，房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到報告或者通知之日起三十日內組織成立業(yè)主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十二條業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會和建設單位的代表組成。

　　業(yè)主大會籌備組應當做好以下工作：

　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及業(yè)主所有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規(guī)則;

　　(三)起草管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(五)首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內容還應當在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的，業(yè)主大會籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)區(qū)域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會會議討論決定下列事項:

　　(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員任職資格;

　　(三)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(四)審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案;

　　(五)依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業(yè)保修金;

　　(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設施;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共用部位、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(十)改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的有關業(yè)主重大利益事項的決定;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

　　(二)業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照以上統(tǒng)計的總和計算。

　　業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:

　　(一)業(yè)主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的;

　　(三)共用設施設備發(fā)生重大故障或者緊急事件需要及時處理的;

　　(四)管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第二十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，并在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數組成，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會委員出現空缺時，應當按照規(guī)定及時補足;缺額人數超過委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十七條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據業(yè)主大會決定使用;業(yè)主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十八條業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公布，接受業(yè)主詢問;

　　(三)根據業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協調處理物業(yè)服務活動中的相關問題;

　　(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的分配、使用管理，并公布經營所得收益情況;

　　(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、公安機關等做好物業(yè)區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設等工作;

　　(九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

　　第二十九條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

　　(一)不履行委員職責;

　　(二)挪用、侵占業(yè)主共有財產;

　　(三)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益、報酬;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

　　(五)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費;

　　(六)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動;

　　(七)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主大會決定終止其委員資格;損害其他業(yè)主合法權益的，依法承擔相應的法律責任。

　　第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

　　(一)以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;

　　(二)不再具備業(yè)主身份的;

　　(三)不再具備履行職責能力的;

　　(四)任職期間被追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十一條業(yè)主委員會任期屆滿前六十日內，應當組織召開業(yè)主大會，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會完成換屆選舉。

　　第三十二條業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。

　　拒不移交的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其移交，公安機關應當依法協助。

　　第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主分攤，也可以從共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)服務企業(yè)

　　第三十四條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格,實行資質管理制度。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權利：

　　(一)根據物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用;

　　(二)制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益的行為;

　　(三)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用或者提供無償服務。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：

　　(一)按照物業(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務;

　　(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;

　　(三)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內的安全防范工作;

　　(四)定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修;

　　(五)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費查詢服務，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊;

　　(六)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務;

　　(七)對物業(yè)區(qū)域內的違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(四)業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益;

　　(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

　　(六)其他應當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

　　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)服務活動中有下列行為：

　　(一)擅自改變架空層、設備層等物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;

　　(二)擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動;

　　(三)擅自設置營業(yè)攤點;

　　(四)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主和業(yè)主委員會委員進行騷擾、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第三十九條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務企業(yè)進行檢查和考核，并向社會公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向房產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

　　第五章物業(yè)服務

　　第四十條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當采取招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經縣級以上人民政府房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并報縣級以上人民政府房產行政主管部門備案。

　　第四十一條前期物業(yè)服務收費標準納入政府定價目錄管理。

　　自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔;自物業(yè)交付之日以后的前期物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔。

　　第四十二條建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

　　(一)建設項目竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量裝置;

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成;

　　(四)道路、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書;

　　(六)同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

　　(七)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務費用。

　　第四十三條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協議。

　　第四十四條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接后三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地房產行政主管部門備案:

　　(一)前期物業(yè)服務合同;

　　(二)物業(yè)承接查驗協議;

　　(三)建設單位移交資料清單;

　　(四)查驗、交接記錄;

　　(五)其他與承接查驗有關的資料。

　　第四十五條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起十日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十六條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。鼓勵業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式、雙方權利義務、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地房產行政主管部門備案。

　　第四十七條業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務等理由拒交物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主未按照合同約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行交費義務的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十八條業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期滿九十日前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。逾期未決定的，原物業(yè)服務合同應當繼續(xù)履行，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日與業(yè)主委員會辦理完全部交接手續(xù)，并履行下列交接義務：

　　(一)移交本條例第四十四條規(guī)定的資料;

　　(二)移交物業(yè)服務用房;

　　(三)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(四)移交提供物業(yè)服務期間配置的固定設施設備及其資料;

　　(五)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(六)提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料;

　　(七)移交利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、物業(yè)服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　對拒不退出或者移交資料的，經業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內公安機關應當協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

　　第四十九條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業(yè)實施自行管理，并對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業(yè)經營單位的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第五十條業(yè)主對物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　業(yè)主對物業(yè)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第五十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應當經有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理有關手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第五十二條利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經營的，經營所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為經營共用部位、共用設施設備，并向其支付費用。物業(yè)服務企業(yè)應當將經營所得收益分類列賬，每半年公布一次經營收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十三條物業(yè)區(qū)域內規(guī)劃停車位、車庫，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。滿足業(yè)主需要后對外出租的，應當由業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)區(qū)域內占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得將其作為停車位銷售。

　　物業(yè)區(qū)域內依法配建的人民防空工程應當按照設計文件在實地標注，平時用作停車位的，不得銷售或者變相銷售;以場地租賃方式提供給業(yè)主使用的，每次租賃期限不得超過三年，收費標準納入政府定價目錄管理。

　　第五十四條物業(yè)區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第五十五條業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，不得以任何形式收取裝修押金或者保證金。

　　第五十六條物業(yè)區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、書房的上方;

　　(三)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(四)擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內道路、場地，損毀樹木、綠地;

　　(五)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(六)隨意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動、光源等;

　　(七)擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;

　　(八)違反規(guī)定停放車輛;

　　(九)違反規(guī)定出租房屋;

　　(十)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關部門報告。

　　第五十七條城市管理、公安、環(huán)境保護、工商行政管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、價格等行政主管部門，應當加強物業(yè)區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴制度，并在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公布聯系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內的違法行為。

　　第五十八條建設單位應當按照國家和省有關規(guī)定承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管的原則，由縣級以上人民政府房產行政主管部門指定的機構統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修期限為五年。保修期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足;保修期滿后，物業(yè)保修金有結余的，應當返還建設單位。

　　第五十九條業(yè)主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第六十條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。

　　第六十一條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內的非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)區(qū)域外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主應當先行采取應急措施，并向物業(yè)所在地房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：

　　(一)屋面、外墻滲漏的;

　　(二)電梯故障的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重的;

　　(四)樓體外立面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

　　(六)危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。

　　沒有物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會提出申請。

　　房產行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準，維修、更新和改造的費用在住宅專項維修資金中列支。

　　第六十三條住宅物業(yè)區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位，應當負責分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔相關費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　專業(yè)經營設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等費用，不得從物業(yè)服務費、住宅專項維修資金中列支。

　　專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當配合。

　　第七章法律責任

　　第六十四條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十五條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規(guī)定處罰:

　　(一)違反本條例第二十三條、第四十條第二款，未按照規(guī)定報送相關資料或者備案的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(二)違反本條例第四十條第一款，未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款，并錄入企業(yè)信用檔案。

　　(三)違反本條例第五十三條，銷售或者變相銷售車庫、車位的，責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款;未按照規(guī)定出租車庫、車位的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(四)違反本條例第五十八條第一款，在保修期內未按照規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正;逾期未改正的，依法確定有法定資質的第三方進行維修，所需費用由違法行為人承擔，并處所交存物業(yè)保修金百分之二十的罰款。

　　第六十六條專業(yè)經營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十三條第一款，未按照規(guī)定接收專業(yè)經營設施設備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十七條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案:

　　(一)違反本條例第三十六條第二款，中斷供水、供電、供氣、供熱的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款;逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續(xù)處罰。

　　(二)違反本條例第三十七條，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內公示有關信息的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(三)違反本條例第三十八條第一款規(guī)定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款;有違法所得的，所得收益用于物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護。

　　(四)違反本條例第四十四條、第四十五條、第四十六條第三款，未按照規(guī)定備案或者保存、移交物業(yè)承接資料、檔案的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(五)違反本條例第四十八條，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，或者擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款;逾期不改正的，按照原處罰數額按日連續(xù)處罰。

　　第六十八條違反本條例第三十八條第二款規(guī)定的，由公安機關處1萬元以上5萬元以下罰款，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案;再次違反規(guī)定的，按照原處罰數額按次處罰。

　　第六十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十六條第一款規(guī)定的，由有關行政主管部門依法予以查處;造成他人損害的，依法承擔民事責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十條國家機關及其工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任:

　　(一)未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責的;

　　(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

　　(三)對物業(yè)服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的;

　　(四)發(fā)現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

　　(五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;

　　(六)違法實施行政許可或者行政處罰的;

　　(七)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第八章附則

　　第七十一條本條例規(guī)定的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同的示范文本，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制訂。

　　第七十二條本條例自年月日起施行。