隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2018年北京物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。
物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。
規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應當核查物業(yè)服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務合同關(guān)于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關(guān)規(guī)定。
建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。

第九條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市房屋行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；
（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（六）業(yè)主名冊；
（七）物業(yè)管理必需的其他資料。
全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；
（五）籌集、管理和使用專項維修資金；
（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；
（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第（五）、（六）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議�；I備組中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。
市房屋行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務合同應當對雙方權(quán)利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務是包括各專項服務的綜合服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同和本市規(guī)定的服務標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務。
物業(yè)服務企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）移交物業(yè)共用部分；
（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。
物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務質(zhì)量、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)應當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴。
本市支持物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務項目的性質(zhì)、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調(diào)整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。
業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時，相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

第六章 法律責任

第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設單位不履行交接義務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。
違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附 則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設施設備和相關(guān)場地。
本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務中提供物業(yè)服務的建設單位。

第四十六條 本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日北京市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

內(nèi)容解讀

前期物業(yè)費由開發(fā)商承擔

"《北京市物業(yè)管理辦法》實施以后取得預售許可證的項目，在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)，開發(fā)商將'扛'起前期物業(yè)服務的所有責任。"市住建委物業(yè)處處長于良說，業(yè)主在這期間不必承擔物業(yè)費，待業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，這時可以對服務標準和物業(yè)費重新進行約定。

前期物業(yè)由開發(fā)商承擔，除了承擔費用，開發(fā)商還要把設施、設備管理，保安和保潔都管起來，買房人在簽訂購房合同時，前期物業(yè)服務合同是作為購房合同附件出現(xiàn)的，簽署合同的雙方是購房人和開發(fā)商。也就是說，在入住后到業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月前，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，或者出現(xiàn)公攤面積有不合理使用、綠地變會所的情況，購房人都可以找到開發(fā)商"理論"，而物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間動不動就"劍拔弩張"的緊張關(guān)系也會因此迎刃而解，物業(yè)也就不用替開發(fā)商"背黑鍋"了。

開發(fā)商如果想盡快把"前期物業(yè)"這個大包袱甩掉，還需要經(jīng)過兩道門檻，一個是支持業(yè)主或者主動申請成立業(yè)主大會，第一次業(yè)主大會的費用由開發(fā)企業(yè)承擔；第二是前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機構(gòu)對前期物業(yè)進行查驗，查驗通過后開發(fā)商才能把前期物業(yè)責任交出，業(yè)主大會這個真正的"主人"正式上崗，接過小區(qū)管理的重任。

開發(fā)商基本不具有物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)，因此在開發(fā)商承擔小區(qū)前期物業(yè)責任期間，在沒有物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的情況下，也可以承擔物業(yè)服務企業(yè)的職能，但由于時間較短，而且各專項服務均需要委托專業(yè)服務企業(yè)，又有當?shù)亟值擂k事處和區(qū)縣房屋行政管理部門監(jiān)管，開發(fā)商承擔前期物業(yè)責任期間不會對業(yè)主生活產(chǎn)生負面影響。

小區(qū)車位不得出售給"外人"

由于很多小區(qū)的車位售價不菲，動輒十幾、二十萬元，因此很多小區(qū)的業(yè)主不愿意買車位，寧愿租車位，因此不少小區(qū)車庫、車位是由開發(fā)商持有的。開發(fā)商如果要出租這些車位，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，開發(fā)商可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，但租期不得超過6個月。

如果開發(fā)商要漲租金怎么辦？新《辦法》明確提出，開發(fā)商調(diào)整車位租金應當與全體業(yè)主協(xié)商。這意味著，開發(fā)商一旦確定車位租金價格，再提高就需要有充足的"硬理由"了。至于開發(fā)商要如何與全體業(yè)主協(xié)商，在下一步出臺的配套文件中會有詳細說明。

評估監(jiān)理機構(gòu)"裁判"物業(yè)糾紛

"業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的糾紛現(xiàn)在都找政府或者通過訴訟解決，物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)的出現(xiàn)為客觀公正解決這些糾紛提供了技術(shù)依據(jù)。"北京市住建委物業(yè)處處長于良說，北京正在積極培育物業(yè)服務獨立第三方評估監(jiān)理機構(gòu)，鼓勵物業(yè)服務各方權(quán)益主體在確定物業(yè)項目收費標準、物業(yè)項目接管驗收等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務全過程，委托評估監(jiān)理機構(gòu)，從事客觀公正的評估監(jiān)理。

第三方監(jiān)理都能干些什么呢？于良說，在成立業(yè)主大會之前，前期物業(yè)是由開發(fā)商承擔的，在成立業(yè)主大會后，業(yè)主大會要選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，這時就需要開發(fā)商和業(yè)主大會共同委托第三方監(jiān)理對前期物業(yè)服務情況進行查驗，特別是設施、設備的維護，如果設施、設備有損毀情況，提供前期物業(yè)服務的企業(yè)需要進行賠償，只有第三方監(jiān)理對前期物業(yè)服務情況驗收后，新老物業(yè)服務企業(yè)才能進行交接。

除此之外，業(yè)主如果對物業(yè)服務企業(yè)的服務水平不滿意、或者對物業(yè)費不滿意，都可以要求第三方監(jiān)理進行評估，持評估報告同服務企業(yè)"討價還價"；相反，如果物業(yè)公司覺得簽訂合同時的物業(yè)費過低，希望調(diào)高，也要通過第三方監(jiān)理進行評估，才能向業(yè)主大會提出申請。

措施：據(jù)悉，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件之一，《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》目前正在廣泛征求意見，2010年"十一"前將出臺實施。

老物業(yè)賴著不走罰款10萬

在一些物業(yè)公司被業(yè)主換掉的時候，會以各種借口拒絕向接手的物業(yè)公司辦理交接，而最好的理由就是業(yè)主欠交物業(yè)費。如果原來的物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)意不撤出小區(qū)怎么辦呢？原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提出訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。
此外，如果原物業(yè)公司拒不撤出，可以由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出，逾期不撤出可處10萬元罰款。

不得以欠費為由停水斷電

代收各種水、電、氣、熱等費用眼下已經(jīng)成為一些物業(yè)服務公司的經(jīng)營項目，物業(yè)公司代收這些費用，本應由專業(yè)供電、供水公司提供相應發(fā)票，由物業(yè)公司代開，但目前業(yè)主能夠直接從物業(yè)公司拿到發(fā)票的并不多。由于一些小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高，個別物業(yè)公司為了提高物業(yè)費收繳率，以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，停水斷電，甚至還有極個別物業(yè)公司將代收的水電費用挪作他用，彌補物業(yè)費的不足，不向供電、供水公司交納。新《辦法》明文禁止物業(yè)公司的這些行為。對于如何處罰，市住建委將出臺相應的適用細則。

相關(guān)問題解答

一、北京市物業(yè)管理辦法和北京市物業(yè)管理條例有什么區(qū)別？
【答】：目前對于前期物業(yè)管理不再強制要求招標，改為開發(fā)商進行承接查驗。而其他的物業(yè)管理可以按照慣例進行招投標。參考最新頒布的《北京市物業(yè)管理辦法》。

二、北京物業(yè)管理公司注冊需要具備什么條件？
【答】北京物業(yè)管理公司注冊資質(zhì)要具備有以下條件：
1、有必要的管理機構(gòu)和人員；
2、有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程；
3、具有股東的辦公場地和設施；
4、物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)；
5、北京注冊物業(yè)管理公司要具有必要的管理機構(gòu)和人員；
6、能夠獨立承擔民事責任；
7、具有一定數(shù)量的注冊資金。

三、北京自有房產(chǎn)的物業(yè)管理是否需要辦理資質(zhì)證書？
【答】北京自有房產(chǎn)的物業(yè)管理是需要辦理資質(zhì)證書的。國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。