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隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年天津京物業(yè)管理條例實施細則是什么?高考升學網(wǎng)整理了以下相關內(nèi)容,希望對您有所幫助!
(2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過2008年9月10日天津市第十五屆人民代表大會常務委員會第四次會議修訂 根據(jù)2018年5月28日天津市第十七屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈天津市物業(yè)管理條例〉的決定》修正)
2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過2008年9月10日天津市第十五屆人民代表大會常務委員會第四次會議修訂根據(jù)2018年5月28日天津市第十七屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈天津市物業(yè)管理條例〉的決定》修正)
第一章 總 則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī),結合本市實際情況,制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。
本條例所稱物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第四條物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。
第五條有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè),應當實行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè),推行物業(yè)管理。
第六條市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
區(qū)房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門,按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關的行政管理和服務工作。
第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員,負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
第八條在業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)中,根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定,設立中國共產(chǎn)黨的組織,開展黨的活動,保障物業(yè)管理活動依法有序進行。
第九條業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)要在黨組織的領導下開展物業(yè)管理活動,建立健全社區(qū)黨組織領導下的居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制。
第十條引導和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員,發(fā)揮先鋒模范作用,依法履行職責。
推動符合條件的社區(qū)黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業(yè)主委員會主任。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十一條業(yè)主享有下列權利:
(一)參加業(yè)主大會會議,發(fā)表意見,行使表決權;
(二)推選業(yè)主代表,選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)提議召開業(yè)主大會會議,就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(六)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監(jiān)督權;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十二條業(yè)主應當履行下列義務:
(一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(三)配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動;
(四)按照物業(yè)服務合同的約定,按時交納物業(yè)管理服務費;
(五)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;
(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務。
新建物業(yè)項目,包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目,其配套的設施設備是共用的,應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地,不得分割進行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法,由市人民政府規(guī)定。
第十四條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應當成立業(yè)主大會:
(一)業(yè)主入住率達百分之五十以上;
(二)首位業(yè)主實際入住達到二年以上。
第十五條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。
下列事項由業(yè)主大會決定:
(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)審定物業(yè)服務合同內(nèi)容,選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項;
(五)專項維修資金的籌集、使用方案,并監(jiān)督實施;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十六條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的,全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)在一百人以上的,可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表會,代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成,不得少于三十五人。
業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前,應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。
業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位,由業(yè)主推選,并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十七條符合成立業(yè)主大會條件的,業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后一個月內(nèi),在物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導下,負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組由業(yè)主三至七名,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各一名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任;I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。
第十八條籌備組履行下列職責:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù);
(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單,并公示征詢意見;
(四)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案,提出臨時管理規(guī)約的修訂意見;
(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表;
(六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款規(guī)定的各項內(nèi)容,應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組履行職責的期限,應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十九條首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項:
(一)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會;
(四)物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準;
(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。
第二十一條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。
第二十二條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主享有的權利和履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項,依法作出約定。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十三條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,制定和修改管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十四條業(yè)主大會會議,由業(yè)主委員會組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議,業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,其他任何單位和個人不得組織召集。
物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。
第二十五條業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
業(yè)主大會作出的決定,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,對全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù),由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會成員應當符合下列條件:
(一)遵守國家有關法律、法規(guī);
(二)具有完全民事行為能力;
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,按時交納物業(yè)管理服務費;
(四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;
(六)身體健康,能保證必要的工作時間。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第二十七條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構,執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議;
(二)定期報告有關決定執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;
(三)在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi),代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納;
(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監(jiān)督實施;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(八)組織籌集專項維修資金;
(九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;
(十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。
業(yè)主委員會不履行上述第三項、第九項職責的,在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導下,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。
第二十八條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況,及時書面告知區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi),將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
第二十九條業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。
第三十條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會成員職務自行終止:
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)因身體健康原因喪失工作能力的;
(四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。
業(yè)主委員會成員有上述情形之一的,業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十一條業(yè)主委員會換屆的,原業(yè)主委員會應當在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會成員職務終止的,應當在五日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。
第三十二條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容,不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。
業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
本條例所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。
第三十三條業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費百分之一的比例提取活動經(jīng)費,具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。
第三十四條本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題:
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;
(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。
第三章 物業(yè)服務企業(yè)
第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
本市物業(yè)服務中介機構和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè),應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同,對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理,提供相應服務,依照合同約定收取物業(yè)管理服務費,接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經(jīng)營收益,對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè),但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。
第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災害事故時,應當及時向公安和有關部門報告,并積極協(xié)助做好調查和救助工作。
政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作,不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和服務活動,不得亂攤派、亂收費。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十九條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前,開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。
第四十條新建物業(yè)出售前,開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效之日終止。
第四十一條開發(fā)建設單位對新建物業(yè),應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十二條開發(fā)建設單位出售新建房屋之前,應當制定臨時管理規(guī)約,并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時,應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認,并受其約束。
開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得損害購房人的合法權益。
第四十三條規(guī)劃、設計新建物業(yè)項目時,應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施,并按照開發(fā)建設項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房,用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動。
開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房,并向業(yè)主進行公示。
開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi),將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用,并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
第四十四條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,由物業(yè)服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護,不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。
開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權首次登記時,應當將物業(yè)管理用房一并申請登記,不動產(chǎn)登記機構應當在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。
第四十五條開發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內(nèi),向前期物業(yè)服務企業(yè)提供下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;
(二)物業(yè)竣工驗收資料;
(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養(yǎng)技術資料;
(四)物業(yè)質量保證書和使用說明書;
(五)物業(yè)管理需要的其他資料。
第四十六條物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時,應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗,發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知開發(fā)建設單位,開發(fā)建設單位應當及時進行整改。
第五章 物業(yè)使用和維護
第四十七條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿后,業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護;業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護。
在物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時,業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修,所需費用由相關責任人承擔。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時,相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。
第四十八條業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè),應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面,按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,處理相鄰關系。
第四十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位,應當直接為業(yè)主提供服務,向最終用戶收取有關費用,并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。
開發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后,將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設施,按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務單位進行維護管理。
第五十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家和本市有關規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。
第五十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動的,不得影響房屋安全和正常使用,并應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關收益,主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十三條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當確保消防通道和道路暢通,并征得業(yè)主大會同意。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法,由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。
業(yè)主對機動車輛有保管要求的,由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。
機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法,由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的,按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查,每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第五十五條有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè),應當按照規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規(guī)定給業(yè)主計息。
未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目,業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。
第五十六條市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理。
專項維修資金的管理,接受財政、審計部門的監(jiān)督。
第五十七條專項維修資金的管理費用由市財政部門核定,在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外,應當建立房屋應急解危專項資金,專項用于房屋應急解危支出。
專項維修資金的具體管理辦法,由市人民政府規(guī)定。
第六章 物業(yè)管理服務
第五十八條物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動,應當與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同,對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務合同主要包括下列內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱;
(二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;
(三)服務的內(nèi)容;
(四)服務的標準;
(五)服務的費用;
(六)合同的期限;
(七)違約責任;
(八)合同的解除條件;
(九)雙方需要約定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第五十九條物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務,應當包括下列主要內(nèi)容:
(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(二)電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務;
(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理;
(四)物業(yè)裝飾裝修的管理;
(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務、管理;
(七)物業(yè)資料的查詢服務和管理;
(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務內(nèi)容。
第六十條物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前,物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的,應當重新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的,物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并到物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,并繼續(xù)按照合同約定做好服務,協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè);業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費,至合同終止。
第六十一條提前解除物業(yè)服務合同的,解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并到物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案后,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六十二條物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定履行退出程序,并在合同終止之日起十日內(nèi),除向業(yè)主委員會移交本條例第四十五條規(guī)定的資料外,還應當同時移交下列資金、物品和資料:
(一)預收的物業(yè)管理服務費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場地經(jīng)營所得的收益余額;
(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備;
(三)物業(yè)管理項目的檔案資料;
(四)實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料。
未成立業(yè)主委員會的,在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下,向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。
新物業(yè)服務企業(yè)確定后,業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料,移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。
第七章 物業(yè)管理服務費
第六十三條物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)管理服務費應當按照與物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質量相適應的原則確定。
普通住宅的物業(yè)管理服務費,由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內(nèi)協(xié)商確定;其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務費,由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定。
第六十四條普通住宅物業(yè)管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例,依據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調整,由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定,并向社會公布。
確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務費政府指導價格時,有關部門應當聽取群眾意見。
第六十五條物業(yè)管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費,盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè),其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。
實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè),應當至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費的收支情況。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第六十六條物業(yè)管理服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算,按月交納,業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的,從其約定。
第六十七條物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用,由開發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費,由業(yè)主承擔;但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的,由開發(fā)建設單位承擔。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務費,由開發(fā)建設單位交納。
第六十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位,可以將服務和收費事項委托物業(yè)服務企業(yè)并支付代辦服務費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第八章 法律責任
第六十九條業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的,可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為,可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后,應當及時進行調查、核實并依法作出處理。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第七十一條開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由相關行政主管部門予以處罰:
(一)未按照規(guī)劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的,由規(guī)劃行政主管部門責令補建,并可處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。
(二)未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期移交;逾期不移交的,處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。
(三)未在申請房屋所有權首次登記時,將物業(yè)管理用房登記的,由不動產(chǎn)登記機構責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。
(四)未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。
(五)出售新建房屋時,未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五千元以上三萬元以下罰款。
(六)未向前期物業(yè)服務企業(yè)提供資料的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期提供;逾期不提供的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十二條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰:
(一)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的,責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款。
(二)未辦理物業(yè)服務合同備案的,責令限期備案;逾期不備案的,處以五千元以上一萬元以下罰款。
(三)不按照規(guī)定履行退出程序和相應義務的,責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定,拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟,排除妨害;造成損失的,由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。
第七十四條業(yè)主委員會及其成員違反本條例規(guī)定,未在法定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的,由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的,依法承擔賠償責任。
第七十五條當事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第七十六條與物業(yè)管理有關的行政管理部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第七十七條管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本,由市物業(yè)管理行政主管部門制定。
物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本,由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。
第七十八條業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的,可以參照本條例執(zhí)行。
第七十九條本條例自2008年12月1日起施行。
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