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隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年甘肅物業(yè)管理條例實施細則是什么?高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容,希望對您有所幫助!
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合我省實際,制定本辦法。
本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū),應當實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由所在城市人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金,組織整治,創(chuàng)造條件,逐步實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),推行物業(yè)管理。
省建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理,縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi),做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi),向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請資質(zhì)證書,并按資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得執(zhí)業(yè)資格證書。
劃分物業(yè)管理區(qū)域,應當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循方便生活和工作,有利于社區(qū)建設(shè)和管理,降低管理成本,提高服務(wù)水平的原則。
有以下情形之一的,物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域,并由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理:
(一)屬于獨立封閉式小區(qū)的;
(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的;
(五)其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業(yè)管理區(qū)域,建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后,縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;
(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;
(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;
(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的,業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。
業(yè)主人數(shù)在50人以上(含本數(shù))100人以下的,由全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)少于50人,且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主人數(shù)在100人以上(含本數(shù))的,可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會,業(yè)主代表一般不得少于30人。
下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)的其他重大事項。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會決定本辦法第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上,或者達到30%以上不足50%,但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的,應當召開首次業(yè)主大會。
符合前款規(guī)定的,建設(shè)單位應當書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門,并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料;建設(shè)單位未及時書面報告的,業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成。
縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi),應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后,業(yè)主因故不能參加的,可書面委托代理人參加;業(yè)主代表因故不能參加的,其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加;未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的,視為棄權(quán),但必須服從業(yè)主大會的決定。
業(yè)主委員會委員的組成應為5人以上的單數(shù),具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定,對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。
首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的,由全體業(yè)主承擔。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理,未按照規(guī)定進行物業(yè)管理招標投標的不得開展房屋銷(預)售活動。
投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米(包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積),經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)項目竣工后,建設(shè)單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設(shè)的項目,其配套設(shè)施滿足使用功能要求的,經(jīng)分期驗收合格后,方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的,建設(shè)單位不得交付使用,產(chǎn)權(quán)管理部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
建設(shè)單位應當自驗收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)項目綜合驗收報告報市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。
商品房銷(預)售前,建設(shè)單位應當參照國家建設(shè)部制定的示范文本,制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時,應當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2‰?3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上,且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。
建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。
任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫),應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的,經(jīng)業(yè)主委員會同意后,可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應按前條規(guī)定使用。
普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導價和級別管理,物業(yè)服務(wù)等級標準、基準價及浮動幅度,由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。
普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)管理費按月收取,經(jīng)業(yè)主同意,也可按季收取。
建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè),應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70%,但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。
物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用;
(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶,服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔:
(一)業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。
專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,所有人應當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后,仍未進行修繕的,經(jīng)業(yè)主委員會同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。
共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕,維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進行維護的,縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當督促實施。
建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標投標工作:
(一)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
市、縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標投標活動的監(jiān)督管理。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后,建設(shè)單位應當和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應當包括物業(yè)基本情況,管理服務(wù)的具體內(nèi)容、標準和費用,雙方權(quán)利和義務(wù),合同期限,違約責任等。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外,還應當經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意,且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護。
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位,應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備(業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外)的維修、養(yǎng)護和更新:
(一)業(yè)主終端計量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備;
(二)業(yè)主終端計量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備(集中設(shè)表的,為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備);
(三)業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設(shè)施設(shè)備;
(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備;
(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。
房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的,應當符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標準,并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。
業(yè)主或者使用人不得有以下行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;
(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等;
(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同,應提前兩個月告知業(yè)主委員會,按規(guī)定做好各項移交工作,并承擔相應責任。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的,處1萬元以上3萬元以下罰款,并在資質(zhì)等級核準時不予核準。
業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的,由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,恢復原狀,按情節(jié)輕重,可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的,應賠償損失。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的,按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責,嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的,依法追究直接負責的主管人員和有關(guān)責任人員的責任;玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
本辦法中以下用語的含義:
共用部位,是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備,是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法自2006年5月1日起施行。
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