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隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2018年景德鎮(zhèn)物業(yè)管理條例實施細則是什么?高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容,希望對您有所幫助!
第一章總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級房產(chǎn)主管部門負責所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作。
建設、規(guī)劃、價格、市場監(jiān)督管理、公安、環(huán)境保護、民政、城市管理、街道等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應當按照各自職責,做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政應建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度。具體指導所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府工作。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)服務行為,維護市場秩序和公平競爭,督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務,促進行業(yè)健康發(fā)展。
第六條 縣級以上人民政府對配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū),應當組織整治改造,逐步推行物業(yè)管理。
第七條建立物業(yè)管理部門例會制度。
物業(yè)管理部門例會由縣級以上人民政府負責定期組織召集,建設、城市管理、價格、市場監(jiān)管、規(guī)劃、公安等相關(guān)部門參見,主要負責協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中各部門相關(guān)配合管理和服務事宜,形成齊抓共管的良好局面。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應當考慮物業(yè)的共用設施設備、共用場地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設等因素。物業(yè)的配套設施設備共用的,應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
開發(fā)企業(yè)不得將同一物業(yè)區(qū)域委托給二個及以上的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,開發(fā)企業(yè)必須將同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自留物業(yè)委托給本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
符合下列條件之一的,應當召開首次業(yè)主大會會議:
(一)入住率達到50%以上或物業(yè)服務費實際收取率達到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年,并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。
業(yè)主可以以幢、單元等為單位推選本幢(單元)業(yè)主代表參加業(yè)主大會。業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導后仍不能推選出本幢(單元)業(yè)主代表的,可由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在本幢(單元)業(yè)主中進行推薦。
第十條業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)擬訂物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;
(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)依法決定改變共有部分的用途;
(九)決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。
第十一條 業(yè)主大會會議可采用集體討論的形式,也可采取分幢(單元)討論的形式,由本幢(單元)業(yè)主代表將本幢(單元)業(yè)主的意見收集匯總至業(yè)主大會進行討論,必要時還可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定本辦法第十條第五項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,其中在決定第十條第六項時,如不涉及到小區(qū)全體業(yè)主的公共設施設備,可直接召集涉及的相關(guān)業(yè)主或相關(guān)幢(單元)業(yè)主代表進行集體討論。決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十二條 首次業(yè)主大會會議一般應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效,并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的職責。履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)按照業(yè)主大會的決定,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè),簽訂或者解除物業(yè)服務合同;
(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)組織籌集專項維修資金,并監(jiān)督使用;
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費;對拖欠物業(yè)服務費的業(yè)主可采取公示等措施;
(六)召集業(yè)主大會會議,進行業(yè)主委員會換屆和補選;
(七)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不履行前款第二項、第六項職責的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當進行協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成,經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當指導、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會。
第十四條 業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。
業(yè)主委員會任期一般為三年,其組成人員可以連選連任。
第十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的,其成員資格自行終止。
有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,業(yè)主委員會成員資格終止:
(一)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(二)有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;
(三)任職期間,被依法追究刑事責任的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;
(五)有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的;
(六)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。
第十六條 業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,應當召開業(yè)主大會會議,進行業(yè)主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。業(yè)主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。
第十七條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費須經(jīng)業(yè)主大會決定,由全體業(yè)主承擔;有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的,可以從經(jīng)營收益中列支。
業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十八條 物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府負責組織召集,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、縣級房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關(guān)行政部門等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題:
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題;
(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題;
(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。
第三章前期物業(yè)管理
第十九條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
建設單位在銷售物業(yè)前,應當制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應當對臨時管理規(guī)約予以書面確認,并受其約束。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十條 住宅物業(yè)的建設單位,應當通過公開招標方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
投標人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項目,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十一條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容,載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。
前期物業(yè)服務費標準由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將約定的標準向物業(yè)所在地縣級價格主管部門備案。
第二十二條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二標準配置物業(yè)管理用房;物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。
物業(yè)管理用房應當是地面以上具備水、電、采光、通風等基本設施的房屋。地下室、車庫(棚)、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等,不得作為物業(yè)管理用房。
業(yè)主委員會辦公用房應當從物業(yè)管理用房中安排,其建筑面積不少于二十平方米。
建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設項目總體規(guī)劃,與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積,納入建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設項目設計方案的審查內(nèi)容。
第二十三條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十四條 建設單位在交付物業(yè)前,應當對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水、電計量器具。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗,發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位,建設單位應當及時進行整改。
第二十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。
第二十七條 物業(yè)竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的,方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后,物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納;已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的,物業(yè)服務費由建設單位交納。
建設單位送達書面入住通知后,物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的,視為交付,其物業(yè)服務費由建設單位墊付,物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時,由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用。
建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月。
第二十八條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修,并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第四章物業(yè)管理服務
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格,并通過縣級以上房產(chǎn)主管部門備案,依法從事物業(yè)管理活動。
外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動,應當向市房產(chǎn)主管部門備案。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定并公示。
物業(yè)服務合同應當包括下列事項:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;
(二)物業(yè)服務合同期限;
(三)物業(yè)服務質(zhì)量標準;
(四)物業(yè)服務費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務費用收支情況的時間;
(五)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設施的養(yǎng)護、管理;
(七)在公安派出所指導下開展各種內(nèi)部安全保衛(wèi)工作,如對外來人員和車輛登記、定期巡邏,以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項;
(八)在市城市車輛停放管理大隊的指導下進行車輛的停放管理;
(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理和驗收;
(十)物業(yè)資料、物業(yè)服務資料、財務檔案和物業(yè)檔案的保管和查詢;
(十一)物業(yè)服務合同終止、解除條件;
(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項;
(十三)違約責任。
業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)就履約保證金進行了約定的,應在物業(yè)服務合同中載明履約金的管理方式。
第三十一條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前,物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的,應當重新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的,合同終止前,物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定提供服務,業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,履行物業(yè)服務合同。一方違約,另一方可以依照物業(yè)服務合同追究違約方的責任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務費及其他費用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務等方式拒不履行合同。
物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費。
第三十三條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作,不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接,阻礙新物業(yè)服務企業(yè)按合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。
第三十四條 物業(yè)服務費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照公平、合理以及服務費與服務水平相適應的原則在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務費標準公示,并報物業(yè)所在地縣級價格主管部門備案。價格主管部門應定期公布信息價。
第三十五條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費的,物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分攤,并定期公布。
業(yè)主未按時足額交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。
已經(jīng)具備交付條件的物業(yè),因業(yè)主的原因未及時辦理交付手續(xù)的,業(yè)主應全額交納物業(yè)服務費用。已經(jīng)交付的空置物業(yè),業(yè)主應當交納物業(yè)管理服務費用。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)每年應在小區(qū)的顯要位置公示以下情況,接受業(yè)主的監(jiān)督
(一)物業(yè)服務費用的年度收支情況;
(二)經(jīng)業(yè)主大會同意后,利用小區(qū)公共部分、公共設施經(jīng)營的收支情況;
(三)物業(yè)服務企業(yè)的收費標準、服務標準、管理制度等情況;
(四)與業(yè)主約定的其他情況。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用,也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的委托代收費用的,應及時將代收的費用交付給委托企業(yè),不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用;并不得將代收的費用挪做他用,不得將代收的費用充當欠交的物業(yè)服務費。
第三十八條 縣級房產(chǎn)主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理平臺,對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,應當自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理,并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的,應當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第五章物業(yè)的使用與維護
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、公共安全、商業(yè)服務等公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路場地的,應當及時恢復原狀。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。
第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的,應當征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會同意。所得收益因按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)破壞或者擅自改變墻體外觀;
(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設施;
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(五)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;
(六)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(七)超過規(guī)定標準排放噪音;
(八)排放或者堆放有毒有害物質(zhì),堆放易燃易爆物品;
(九)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道,損壞或者挪用消防設施;
(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時,業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政部門。有關(guān)行政部門應當及時處理,相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后,出租給其他人的,其租賃合同期限不得超過六個月。
第四十三條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當確保消防通道和道路暢通,應當征得業(yè)主大會同意。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當交納場地占用費。場地占用費屬于全體業(yè)主所有,主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法,由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的,可以由建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)先行制定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。
機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)須有序行駛、停放,具體管理辦法由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的,按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。
第六章公共維修資金的使用
第四十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金應當按幢建帳,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。
根據(jù)物業(yè)服務合同約定,應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用,不得從專項維修資金中列支。
業(yè)主大會應就住宅專項維修資金的使用、續(xù)存制定方案,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應予以指導。
第四十五條維修資金的使用應召開業(yè)主大會或幢(單元)業(yè)主代表大會商議并經(jīng)參會業(yè)主的三分之二以上同意方可形成決議,參會人數(shù)未到占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的,可在決議的基礎(chǔ)上以書面征求意見的形式征求未參會業(yè)主的意見,同意人數(shù)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上時,方可動用小區(qū)維修資金。
物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應對維修資金使用的相關(guān)會議全程進行指導監(jiān)督。
第四十六條影響房屋安全使用的以下緊急情況可以啟用維修資金進行應急維修:
(一)電梯故障危及人身安全的,經(jīng)市特種設備監(jiān)督檢測中心等權(quán)威專業(yè)機構(gòu)質(zhì)出具整改通知書的;
(二)二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用的,經(jīng)所在地縣級以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的專業(yè)機構(gòu)核實并出具意見書認定的;
(三)消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障的,經(jīng)消防部門出具整改通知書的;
(四)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏,或者地下室發(fā)生積水,嚴重影響業(yè)主房屋正常使用;經(jīng)縣級以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)核實并出具意見書認定的;
(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患,經(jīng)縣級以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)核實并出具意見書認定的;
(六)發(fā)生嚴重危及房屋安全的其他緊急情況(如嚴重沉降、傾斜、開裂等),經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)所在地縣級以上房地產(chǎn)主管部門認定的。
第四十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款所述緊急情況時,物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)發(fā)生緊急情況時應立即組織人員采取措施,并在24小時內(nèi)制定維修、更新方案、向業(yè)主委員會通報有關(guān)情況。業(yè)主委員會核實同意后,由物業(yè)服務企業(yè)向所在地縣級以上房地產(chǎn)主管部門申請應急使用住宅專項維修資金。
未成立業(yè)主委員會的,由物業(yè)服務企業(yè)、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居委會向所在地縣級以上房地產(chǎn)主管部門申請應急使用住宅專項維修資金。
未聘請物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè),由相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居委會向所在地縣級以上房地產(chǎn)主管部門申請應急使用住宅專項維修資金。
第七章法律責任
第四十八條 違反本辦法規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的,由有關(guān)部門依法處罰。
第四十九條違反本辦法規(guī)定,建設單位未將將同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自留物業(yè)委托給本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)進行統(tǒng)一管理的,由縣級以上房產(chǎn)主管部門責令限期改正;拒不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。
第五十條 違反本辦法規(guī)定,業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后,未在規(guī)定的時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的,房產(chǎn)主管部門應當責令限期改正;業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的,依法承擔賠償責任。
第五十一條 違反本辦法規(guī)定,原物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接的,由縣級以上房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬以下罰款。
第五十二條 房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第五十三條 業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。
第五十四條管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本,按住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的示范文本執(zhí)行。
物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本,按住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的示范文本執(zhí)行。
第五十五條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的,可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十六條本辦法自 年 月 日起施行。
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