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鐵嶺物業(yè)管理條例最新全文(附收費標準)

更新:2023-09-13 10:47:41 高考升學網(wǎng)

物業(yè)服務(wù)收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定,由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理條例,共計二十四條。那么鐵嶺物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關(guān)于鐵嶺物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關(guān)知識,希望對你有幫助。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,保障物業(yè)的合理使用,維護業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)管理企’業(yè),是指依法設(shè)立,具有獨立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條 市房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的行政主管部門,負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。

縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、鐵嶺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理實施監(jiān)督、管理。

城市街道辦事處,負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導、監(jiān)督工作。

建委、規(guī)劃、物價、城市綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門,按照各自職責,協(xié)同實施本辦法。

第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)積極推行以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 新建住宅小區(qū)入住率達到50%以后,在縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的指導和協(xié)助下,由開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組;達到物業(yè)管理條件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組,召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

召開業(yè)主大會應(yīng)于會議召開15日前,通知全體業(yè)主及物業(yè)使用人,并安排專人做好業(yè)主大會會議記錄。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以棟、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在會議召開3日前,將會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見,需投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的票經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表如實反映給業(yè)主大會。

業(yè)主代表因故不能參加會議的,其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。

第十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)的確定:

住宅:按擁有的住宅套數(shù)計算,每套住宅計一票。

非住宅:按房屋建筑面積計算lOOm2(含100m2以下的)計一票,每超過100m2再計一票。

第十二條 業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或其他管理人;

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十五條 業(yè)主委員會設(shè)主任1人,副主任2人,主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。按住宅小區(qū)規(guī)模,業(yè)主委員會可由5人、7人、9人、11人組成,任期2至3年。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十六條 為確保物業(yè)管理到位,應(yīng)以小區(qū)為單位制定業(yè)主公約。業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)符合下列條件:

1. 必須是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);

4.熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

5.具有一定組織能力;

6.具備必要的工作時間。

第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;并在屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的所有財物移交給新一屆業(yè)主委員會。

第二十條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認為需要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止:

1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

2.無故缺席業(yè)主委員會會議,連續(xù)3次以上的;

3.因疾病等原因喪失履行職責能力的;

4.有犯罪行為的;

5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

7.其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十二條 業(yè)主委員會委員資格終止,必須自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。

第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

工作經(jīng)費的支出要定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合所在社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區(qū)居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當告知所在的社區(qū)居民委員會,并認真聽取他們的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十六條 住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施建設(shè)應(yīng)符合規(guī)定的標準,建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的,應(yīng)有小區(qū)軟、硬覆蓋等配套設(shè)施和物業(yè)辦公用房等物業(yè)規(guī)劃設(shè)計。

第二十七條 住宅小區(qū)竣工實行綜合驗收。由房產(chǎn)行政主管部門組織對物業(yè)規(guī)劃和物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況同時進行驗收。不經(jīng)驗收或驗收不合格的小區(qū)不得交付使用,不得發(fā)放房屋所有權(quán)證。

第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位因故沒有聘到物業(yè)管理企業(yè)的,由建設(shè)單位直接管理,以免棄管現(xiàn)象發(fā)生。

第二十九條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)在銷(預)售物業(yè)之前,制定《業(yè)主臨時公約》,在與買受人簽訂《商品房買賣合同》時,應(yīng)向買受人明示并予以說明。買受人應(yīng)當對遵守《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。

《業(yè)主臨時公約》應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,并對物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反《業(yè)主臨時公約》應(yīng)承擔的責任等事項依法作出約定,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照不低于物業(yè)總建筑面積0.3%的標準配置物業(yè)管理用房,但總面積不得低于100m2,物業(yè)辦公用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。

物業(yè)辦公用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變用途,確需改變的,應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意。

第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,并登記。

第三十四條 在辦理物業(yè)承接時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理用房的相關(guān)資料;

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任,在正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:

1.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

2.屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間,房間和外墻面防滲漏,為5年;

3.供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;

4.電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

5.裝修工程為2年。

其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費

第三十六條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè),應(yīng)當具有獨立的法人資格,取得工商行政主管部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

從事物業(yè)管理活動的企業(yè),應(yīng)取得市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,物價行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)收費許可證》,稅務(wù)部門核發(fā)的《稅務(wù)登記證》,方可從事物業(yè)管理活動。

第三十七條 從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員,按照國家規(guī)定,取得職業(yè)資格證書,實行持證上崗制度。

第三十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè),按照建設(shè)部《物業(yè)合同示范本》的內(nèi)容,簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

合同內(nèi)容包括:1.物業(yè)管理事項;2.服務(wù)質(zhì)量;3.服務(wù)費用;4.雙方的權(quán)利義務(wù);5.專項維修基金的管理與使用;6.物業(yè)管理用房;7.合同期限;8.違約責任;9.爭議解決的方式;10.其他事項。

第三十九條 市、縣(市)區(qū)人民政府物價行政主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門,負責確定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費等級、收費標準,并實施監(jiān)督管理。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物價行政主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

第四十一條 經(jīng)物價行政主管部門確認,具備下列條件并按規(guī)定辦理《收費許可證》的物業(yè)企業(yè),具有收費資格,允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費:

1.經(jīng)工商行政管理部門登記注冊;

2.經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認;

3.取得稅務(wù)登記證書并依法納稅;

4.成立業(yè)主大會的,并產(chǎn)生負有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責的業(yè)主委員會。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費;

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6.辦公費用;

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應(yīng)當通過專項維修資金予以列支,不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。高級公寓、高層住宅、別墅區(qū)、商廈和寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定具體收費標準。其他住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價,根據(jù)管理、服務(wù)等級對應(yīng)的基準價,在浮動幅度內(nèi)確定收費標準。

第四十四條 高級公寓、高層住宅、別墅區(qū)、商廈和寫字樓以外的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分四個等級:

一級:1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備齊全;2.封閉管理,24小時保安巡查;3.實行智能化管理;4.樓道、環(huán)境衛(wèi)生標準化保潔;5.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護;6.綠化管理、養(yǎng)護;7.社區(qū)精神文明建設(shè)。

二級:1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備基本齊全;2.封閉管理,24小時保安;3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生標準化保潔;4.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護;5.綠化管理、養(yǎng)護;6.社區(qū)精神文明建設(shè)。

三級:1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備基本齊全;2.半封閉管理,治安秩序維護;3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生保潔;4.房屋維修、養(yǎng)護;5.綠化管理、養(yǎng)護;6.社區(qū)精神文明建設(shè)。

四級:1.有部分基礎(chǔ)配套設(shè)施,開放式管理;2.房屋養(yǎng)護;3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生保潔;4.綠化管理。

第四十五條 高級公寓、高層住宅、商廈和寫字樓以外的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費,由物價行政主管部門和物業(yè)行政主管部門按四十四條規(guī)定的四個等級確定政府指導價,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價幅度內(nèi)協(xié)商確定,按建筑面積收取。

第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋,由房產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)居民委員會共同負責,參照物業(yè)管理方法,采取自助式管理,按四級收取管理費。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算,并且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第四十八條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

已竣工出售并辦理入住手續(xù)的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人交納。

第四十九條 物業(yè)合同到期終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同終止30日前告知業(yè)主委員會,由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),并在房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督下交接。提前解除合同的,提出解除合同方應(yīng)在合同終止30日前告之對方,合同解除后,尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當由社區(qū)居民委員會負責環(huán)境衛(wèi)生保潔,并按四級收費標準收費,至選聘新的物業(yè)管理企業(yè)為止。

第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)章的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十三條 縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌;

(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

(三)擅自搭建、貼建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)在建筑物上亂張貼、亂涂、亂刻畫;

(五)損壞或擅自占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(六)侵占綠地、損毀花草樹木;

(七)隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;

(八)生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質(zhì)及產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音;

(九)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;

(十)擅自設(shè)置攤點;

(十一)隨意停放車輛;

(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第五十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,并監(jiān)督、檢查。

第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地,并就恢復和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工。

第五十七條 物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的機動車停車場、自行車存車棚屬于業(yè)主共同所有的,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理,并按規(guī)定收取車輛停放管理費,收費所得用于補充物業(yè)環(huán)境建設(shè)、管理經(jīng)費不足。

第五十八條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,相鄰關(guān)系人應(yīng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的,責任人應(yīng)當承擔賠償責任。業(yè)主因維修、更新、改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備造成相鄰關(guān)系人財產(chǎn)損失的,責任人應(yīng)當予以修復或者賠償。

第五十九條 業(yè)主必須依法繳納專項維修基金。專項維修基金屬全體業(yè)主所有,用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造,?顚S、專戶存儲,任何人不得挪用、占用。專項維修基金繳納標準按《鐵嶺市城市住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》繳納。

《鐵嶺市城市住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》實施前的維修基金,本著屬地原則,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需大修、更新、改造的,以棟、單元為單位,暫由業(yè)主共同籌集。

第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)主要用于補充專項維修基金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六章 法律責任

第六十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條,責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第六十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十三條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條,責令停止違法行為,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十六條 挪用專項維修資金的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條,追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十七條 未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條,責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上lO萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十八條 違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十六條,責令限期改正,給予警告,并依據(jù)本辦法第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;

單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十九條 物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條,責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第七十條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。

第七十一條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚構(gòu)不成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第七十二條 凡有下列行為之一的,由政府物價檢查機關(guān)依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定查處:

(一)擅自擴大收費范圍和提高收費標準的;

(二)擅自設(shè)立收費項目,亂收費用的;

(三)不按規(guī)定辦理收費許可證的;

(四)不按規(guī)定實行收費公示和明碼實價;

(五)提供服務(wù)質(zhì)價不符,只收費不服務(wù)和多收費少服務(wù)的;

(六)其他違反本辦法的行為。

第七十三條 違反本規(guī)定,房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章 附 則

第七十四條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn),工業(yè)園區(qū),集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理,可參照本辦法執(zhí)行。

第七十五條 本辦法由鐵嶺市房產(chǎn)局負責解釋。

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