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物業(yè)服務收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定,由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關管理條例,共計二十四條。那么南平物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關于南平物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關知識,希望對你有幫助。
一、為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》及省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定,結合我市實際,制定本實施辦法。
二、本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內具有法定物業(yè)管理資質的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的收費行為。
三、本實施辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理與服務,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。
四、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐和價格歧視,促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
五、物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、標準與服務內容、質量相符的原則。
六、物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。市價格主管部門會同房地產行政主管部門負責制定全市物業(yè)服務收費政策,指導、協(xié)調全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣(市)價格主管部門會同縣(市)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
七、物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
住宅(不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅,下同)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
八、實行政府指導價的物業(yè)服務收費采用包干制形式,按分級管理原則,南平市區(qū)范圍內的由市價格主管部門會同房地產行政主管部門制定《南平市普通住宅物業(yè)服務等級指導性收費標準》并向社會公布;南平市區(qū)以外由當?shù)匚飪r局會同建設局(房管局)制定普通住宅物業(yè)服務等級及指導性收費標準,并向社會公布。
新建住宅的具體物業(yè)服務收費標準由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)公布的指導價在物業(yè)服務合同中約定。
前期物業(yè)服務合同期滿但未成立業(yè)主大會的,如服務內容和收費標準不變,由物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)服務區(qū)域內的醒目位置進行公示,合同期屆滿后,物業(yè)服務企業(yè)仍提供不低于原先質量的服務,若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半的業(yè)主(以下簡稱“雙過半業(yè)主”)提出異議的,可繼續(xù)適用原服務內容和收費標準;如要適當調整收費標準,則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意,由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據(jù)公布的指導價范圍內重新約定。
合同履行期間,物業(yè)服務成本因政策性因素或服務項目和內容發(fā)生較大變動時,如要調整收費標準,物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務區(qū)域內的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示,并經(jīng)雙過半業(yè)主同意,由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在公布的指導價范圍內協(xié)商重新約定具體收費標準。
九、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費,未產生業(yè)主委員會的,采取包干制形式,由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人就服務內容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定;已產生業(yè)主委員會的,可以采取包干制或者酬金制等形式,由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就服務內容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定。
各級價格主管部門、房地產行政主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務行為的引導與規(guī)范,促進物業(yè)相關主體合理約定收費及有關事項。
十、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金,其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
十一、實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本的構成包括如下:
人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費、以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。
十二、新建物業(yè)出售前,開發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,簽訂前期物業(yè)服務合同。
開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容,前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。同時在物業(yè)銷售時明示臨時管理規(guī)約并予以說明,對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
十三、物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。業(yè)主自用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收;公共使用的由業(yè)主分攤,具體分攤辦法由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定。開發(fā)建設單位在房屋買賣合同中應當包含上述約定的內容。物業(yè)服務企業(yè)每月應在服務區(qū)域內醒目位置公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取代辦手續(xù)費,但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內配套設施用房物業(yè)服務費用。
十四、物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積(不含與住宅配套的附屬間面積)收取。未辦理房屋所有權證的,物業(yè)服務費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取,房屋所有權證辦理后按登記面積結算,多還少補。
十五、物業(yè)服務費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。業(yè)主自愿預繳的除外。
前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)建設單位承擔;已竣工但未出售房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔;出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;開發(fā)建設單位售房時承諾減免的物業(yè)服務費,減免部分的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔。
十六、物業(yè)交付買受人后,但物業(yè)服務區(qū)域內相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的,其物業(yè)服務收費標準應適當下浮。屬于實行政府指導的物業(yè)服務收費標準,降低幅度在15%以內,差額部分由開發(fā)建設單位承擔;屬于市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商。
十七、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的,已成立業(yè)主大會的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
十八、實行政府指導價的住宅依法改作寫字樓使用的,其收費標準按該住宅物業(yè)服務費標準的2倍確定。依法改作其它用途使用的其收費標準按該住宅物業(yè)服務費標準的2.5倍確定。
十九、物業(yè)服務費用實行酬金制方式的,預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質,為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年至少一次公布物業(yè)服務資金的收支情況,同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質詢。
二十、物業(yè)服務費用實行酬金制方式的,物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經(jīng)業(yè)主大會通過,由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
二十一、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)等規(guī)定,應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后,按照規(guī)定辦理相關手續(xù),并告知物業(yè)服務企業(yè)。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會決定使用。物業(yè)服務企業(yè)參與經(jīng)營的,按雙方合同約定處理。
二十二、物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)接受委托實施物業(yè)服務相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
二十三、物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務,服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與委托服務的業(yè)主雙方約定。
二十四、物業(yè)服務企業(yè)不得向進入服務區(qū)域內為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
二十五、物業(yè)服務企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內同一時間交付且同一使用性質和同一類型的物業(yè)服務收費,應按統(tǒng)一標準收取,不得以任何形式采取價格歧視。
二十六、物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和本省相關規(guī)定,在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點,做好明碼標價工作,公示內容包括:物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、價格舉報電話12358等。
二十七、各級價格主管部門、房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關價格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由各級價格主管部門、房地產行政主管部門按職能分工分別依據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
二十八、本實施辦法由市物價局和市建設局按各自職責負責解釋。
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