一、房改房購買條件

目前，我國房改房上市交易實行準入制度。也就是說，只有滿足一定的條件，才能允許上市交易。這些條件主要包括：

（１）已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

（２）出售、抵押、交換的，已按標準價或成本價付清房款。

標準價：一般在１９９５年以前實行房改的，所購房改房基本上是用標準價購買的，增值額的８０％歸個人所有，其余２０％交回原產(chǎn)權(quán)單位。

成本價：一般在１９９５年以后房改的，所購房改房基本上是以成本價購買的，其增值部分全部歸個人所有。

補成本價：在１９９５年以前已經(jīng)按標準價房改的，在１９９５年以后，辦理了補成本價的手續(xù)，視為以成本價購買，增值部分全部歸個人所有。

（３）交換、贈與的，已按成本價付清房款。

（４）已交納應(yīng)分攤共有建筑面積價款。

說明：對于１０層以上（含１０層）的高層建筑，分攤的共有建筑面積由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的２０％向原產(chǎn)權(quán)單位購買；對于１０層以下的建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的１０％向單位購買。

（５）已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的１％。

二、購買房改房注意事項

１、弄清“房改房”產(chǎn)權(quán)

“房改房”不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，弄清房改房“產(chǎn)權(quán)”是房屋買賣的“必修課”。

通過了解，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇，這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人，但一般５年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當(dāng)年標準價占成本價的比重來確定。

１９９８年以前，許多職工都是按標準價購買的住房，按相關(guān)規(guī)定，以標準價購得的“房改房”上市時，應(yīng)先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。

據(jù)了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，不可以隨便出售。

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２、看看房子有無“前科”

和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清“房改房”的即時信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解�！胺扛姆俊钡恼鎸崱澳挲g”究竟有多大，消費者往往難以辨別，據(jù)專家介紹，“房改房”不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算７０年產(chǎn)權(quán)，但并不意味著“房改房”就成了新房子。

這樣來看，從產(chǎn)權(quán)證上看不出“房改房”的真實“年齡”，如果此套房屋幾易其手，房屋的實際“年齡”不就無從查起了嗎？

事實并非如此，消費者可以根據(jù)房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣可以確定“房改房”的實際“年齡”。

同時，在房管局交易大廳我們還可以查詢到“房改房”的即時信息以及戶主所享有的優(yōu)惠政策。

通過查詢，消費者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查詢到戶主個人或與他人以共有的形式，實際擁有幾套“房改房”的信息。

如若房屋存在查封或抵押，戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上“房改房”，則此套房屋無法辦理過戶手續(xù)。

據(jù)了解，影響“房改房”上市交易的還有一個問題也很關(guān)鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標的問題，按國家規(guī)定，初級職稱享受８０?、中級職稱１００?、高級職稱１２０?的房改政策，因此房屋在上市交易時還應(yīng)按成本價補足差價