物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

玉溪市物業(yè)管理辦法

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

玉溪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。

第五條　市、縣區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)監(jiān)督管理中的有關(guān)事宜。

國(guó)土、規(guī)劃、公安、民政、環(huán)保、工商、發(fā)展改革、司法、信訪、城市管理等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

第七條　具備下列條件之一的，開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處提出書面申請(qǐng)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50％以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主20％以上的業(yè)主提議的。

第八條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主代表、建設(shè)單位和村（居）民委員會(huì)籌備成立業(yè)主大會(huì)。

符合本辦法第七條規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)。具體工作按照住建部 《關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》（建房〔2009〕274 號(hào)）的相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。

第九條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)辦理的其他事項(xiàng)等。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案，并抄報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案，并抄報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第十一條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的村（居）民委員會(huì)，并聽取其建議。

第十二條　業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，其工作經(jīng)費(fèi)（包括業(yè)主委員會(huì)委員的津貼及其他費(fèi)用）由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可從所屬小區(qū)業(yè)主共有部分物業(yè)產(chǎn)生的收益中提取，或者向業(yè)主另行收取，如業(yè)主大會(huì)有規(guī)定的從其規(guī)定，�？顚Ｓ�。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的詳細(xì)收支情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十三條　業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。

業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。

第十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安，人民調(diào)解等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十五條　不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村（居）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

待業(yè)主大會(huì)成立后，臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)自動(dòng)解散。

第三章　前期物業(yè)管理

第十六條　建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將其內(nèi)容在銷售場(chǎng)所向物業(yè)買受人明示。

第十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

符合以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的；

（二）多層住宅項(xiàng)目總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的；

（三）高層住宅項(xiàng)目總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的；

（四）混合式住宅項(xiàng)目（含商住一體，多層、高層混合）總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的。

第十八條　通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第十九條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第二十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置不低于地上總建筑面積3‰獨(dú)立使用的物業(yè)管理用房。

第二十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、便利服務(wù)的原則確定物業(yè)管理用房的位置，具備良好通風(fēng)、采光等條件，進(jìn)行普通以上裝修。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)要求。

不得將門衛(wèi)房、雜物房、設(shè)施設(shè)備用房抵作物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。不得擅自變更物業(yè)管理用房位置，也不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第二十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，并在物業(yè)交付使用15日前完成。在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備的清單及其安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、公共停車位；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠地、道路、場(chǎng)地；

（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并標(biāo)注配套用房的具體位置、規(guī)劃報(bào)建圖和《商品房建筑面積預(yù)測(cè)報(bào)告書》，由縣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門審查后進(jìn)行初始登記，登記為全體業(yè)主所有，不頒發(fā)權(quán)屬證書。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。

從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的資質(zhì)檢查和核定。

市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督檢查。

第二十七條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；

（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

（四）及時(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列職責(zé)和義務(wù)：

（一）提供物業(yè)服務(wù)，所提供服務(wù)符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；

（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的具體收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出詳細(xì)情況；

（五）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（六）制定并落實(shí)門禁管理制度，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門報(bào)告；

（七）協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故和突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作；

（八）定期聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，對(duì)業(yè)主提出的意見和建議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處理并予以回復(fù)；

（九）協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知對(duì)方。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有序退出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止前10日內(nèi)將業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)帳目、預(yù)收代收費(fèi)用和本辦法第二十三條第一款規(guī)定的資料等交還給業(yè)主委員會(huì)。所有移交資料、物品、財(cái)務(wù)帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續(xù)至撤出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決，不得強(qiáng)行接管。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的，按照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整，定期公布政府指導(dǎo)價(jià)格。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第三十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)法律途徑追繳。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并告知業(yè)主委員會(huì)。

第三十五條　利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者補(bǔ)充物業(yè)管理方面的其他需要。

第三十六條　縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第三十七條　市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立約談制度。對(duì)因物業(yè)管理不善，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會(huì)影響的，市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）負(fù)責(zé)人，督促其限期整改。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第三十九條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第四十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。業(yè)主不得從事下列行為：

（一）危及建筑物的安全；

（二）損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（三）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（四）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（六）違章搭建、侵占通道；

（七）拒付物業(yè)費(fèi)；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定損害他人合法權(quán)益的其他行為。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。

第四十二條　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十四條　建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

對(duì)超出保修期限和保修范圍的技防設(shè)施，可申請(qǐng)政府出資、動(dòng)用專項(xiàng)維修資金、物業(yè)出資等多渠道籌措資金，確保技防建設(shè)落實(shí)到位。

第四十五條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理按照住建部和財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第六章　法律責(zé)任

第四十六條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定依法予以處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

（三）不移交有關(guān)資料的；

（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的；

（五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未落實(shí)門禁管理制度，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為時(shí)，未及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門報(bào)告的；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的意見和建議未及時(shí)進(jìn)行處理并予以回復(fù)的；

（九）物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，擅自撤離的。

第四十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人有下列行為之一的，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定依法予以處罰：

（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（二）侵占、損壞物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備的；

（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的。

違反前款第三項(xiàng)規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、工商、環(huán)保、城管等有關(guān)行政主管部門依法責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀。

第四十八條　業(yè)主或物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期拆除；逾期未拆除的，依法組織強(qiáng)行拆除，并依法予以處罰。

第四十九條　違反規(guī)定損壞公共綠化、園林設(shè)施的，由城市管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并依法予以處罰。

第五十條　城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

（一）違法干預(yù)依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（三）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的；

（五）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附則

第五十一條　本辦法所稱專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

第五十二條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)管理行為。

第五十三條　本辦法自2016年3月1日起施行，有效期至2021年2月28日。