物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維持公共秩序和生活秩序，創(chuàng)造整潔、文明、安全和舒適的生活環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

一、本辦法所稱的住宅區(qū)是指有相應(yīng)配套公共設(shè)施的住宅小區(qū)，城區(qū)范圍內(nèi)的住宅組團(tuán)、商住樓宇等。本辦法所稱的物業(yè)管理是指對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治和管理、

二、市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱市主管部門)，其職責(zé)是：

(一)會同有關(guān)部門劃分住宅組團(tuán)，對住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo);

(二)制定有關(guān)物業(yè)管理的具體實(shí)施辦法和管理要求;

(三)對轄區(qū)主管部門的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查;

(四)對物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備維修基金進(jìn)行管理和監(jiān)督使用;

(五)會同有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行評比;

(六)負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級。

三、市轄區(qū)房產(chǎn)管理局是其行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)管理部門(以下簡稱轄區(qū)主管部門)，其職責(zé)是：

(一)在主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主、居委會和物業(yè)管理企業(yè)三方之間的關(guān)系，以及在管理工作中與其他部門的關(guān)系;

(二)負(fù)責(zé)與居委會共同召開組團(tuán)化第一次業(yè)主大會，指導(dǎo)選聘物業(yè)管理企業(yè);

(三)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的檢查、督促、評比和宣傳等，積極抓好開展現(xiàn)有小區(qū)的整治工作;

(四)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)成立的初審工作。

四、住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與委托物業(yè)企業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的物業(yè)管理。

五、業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。每個(gè)住宅區(qū)應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

六、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

(一)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;

(二)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

(三)聽取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告;

(四)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

七、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

(一)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;

(二)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理合同;

(三)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集和監(jiān)督使用;

(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

(五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng);

(六)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

八、住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立的居委會，可與物業(yè)管理企業(yè)合署辦公，居民委員會在城區(qū)街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。居委會不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事以盈利為目的的經(jīng)營活動(dòng)，由物業(yè)管理企業(yè)支付不超過三名成員的生活補(bǔ)貼。

九、凡新建住宅小區(qū)在建設(shè)時(shí)，必須建立相應(yīng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，小區(qū)入住率達(dá)到50%以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位在轄區(qū)主管部門的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會或代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主

委員會，已建成的小區(qū)以及重新劃定實(shí)行組團(tuán)化物業(yè)管理區(qū)域.由轄區(qū)主管部門會同有關(guān)部門按有關(guān)程序組建業(yè)主委員會。

十、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)向城區(qū)主管部門備案。

十一、住宅區(qū)物業(yè)管理積極推行招標(biāo)形式確定物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的物業(yè)管理。

十二、物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門注冊登記，取得法人資格，并持有主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

十三、物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員實(shí)行定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)持證上崗制度，無上崗證不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

十四、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定及本辦法與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，受業(yè)主委員會及相關(guān)職能部門委托行使下列管理職能;

(一)有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)管理;

(二)環(huán)境衛(wèi)生的保潔和園林綠化;

(三)有償保管車輛，維護(hù)治安秩序;

(四)制止在小區(qū)內(nèi)違法建設(shè);

(五)對違反管理辦法及相關(guān)規(guī)定的行為予以制止并要求限期改正和賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的報(bào)請有關(guān)部門給予處罰;

(六)對無正當(dāng)理由拒交各項(xiàng)費(fèi)用的住戶，按物業(yè)管理合同規(guī)定處理。

十五、房屋用(住)戶應(yīng)自覺遵守物業(yè)管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理的下列正常秩序：

(一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)、不得進(jìn)行拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的`裝修;

(二)不得安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;

(三)不得占用公共場地、損壞公用設(shè)備和設(shè)施;

(四)不得亂停亂放車輛和鳴喇叭;

(五)不得踐踏、占用綠地及攀折花木;

(六)不得亂倒垃圾、亂堆放雜物;

(七)不得有亂建亂搭及亂貼行為;

(八)不得無故推遲或拒絕繳納綜合服務(wù)管理費(fèi)。

十六、新建住宅區(qū)房屋建設(shè)與相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。主管部門、規(guī)劃部門對住宅小區(qū)建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。

十七、凡未達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的住宅小區(qū)，主管部門、規(guī)劃、土地、市政等部門不予驗(yàn)收，并停止辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

十八、新建小區(qū)建成經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位將小區(qū)物業(yè)移交業(yè)主委員會或公司管理時(shí)，應(yīng)移交下列資料：

(一)小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(二)單體建筑結(jié)構(gòu)配套設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;

(三)地下管網(wǎng)圖;

(四)其他必要的資料。

十八、已建成設(shè)施不配套小區(qū)、重新劃定組團(tuán)的物業(yè)管理區(qū)的上下水管道、道路等設(shè)施的配套和環(huán)境布局由規(guī)劃部門統(tǒng)一組織規(guī)劃，小區(qū)上下水管道、公用道路由市政部門組織施工。

十九、新建住宅區(qū)在銷售時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位按銷售額2%.向購房者代收共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。主管部門按棟按住宅區(qū)設(shè)立專帳，專款專用，接受財(cái)政、審計(jì)等部門監(jiān)督維修基金屬全體業(yè)主共同所有。

二十、小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任在移交物業(yè)管理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按不少于住宅區(qū)房屋建設(shè)總面積的0.1%無償向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理專用房，限于業(yè)主委員會、管理企業(yè)使用，不得出售、轉(zhuǎn)讓和改作它用。

二十一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用于住宅共用部位住宅區(qū)公用設(shè)施的大修、更新、改造，使用原則是先用利息，再用本金。

二十二、成立了業(yè)主委員會的住宅區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按管理事項(xiàng)和服務(wù)內(nèi)容，確定物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市物價(jià)主管部門審批后執(zhí)行。

二十三、經(jīng)檢查評比，物價(jià)部門核定后，獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)稱號的住宅區(qū)，物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)可在核準(zhǔn)基數(shù)上浮15%;獲得自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)稱號的，可上浮10%;獲得桂林市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)稱號的，可上浮5%。

住宅區(qū)收費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)收取.法定收費(fèi)各部門應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代收代繳，其他單位、個(gè)人不得進(jìn)入住宅區(qū)亂收費(fèi)。

二十四、物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主委員會有權(quán)制止，并要求限期改正，主管部門可給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

(一)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的;

(二)管理制度不健全，管理混亂的;

(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)未能達(dá)到主管部門和委托管理合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的;

(五)因管理維修養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的。

二十五、建成住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收后，任何單位和個(gè)人均不能隨意更改，不得違章修建臨時(shí)建筑。確有需要擴(kuò)建改建的，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)的經(jīng)營者不得占道經(jīng)營，對不適合經(jīng)營的地段和亂搭亂建的違章建筑物有關(guān)部門不得發(fā)給營業(yè)執(zhí)照.不得接水接電。

二十六、本辦法中業(yè)主公約、住宅使用公約和業(yè)主委員會章程的示范文本，由主管部門制定。

二十七、本辦法由桂林市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

二十八、本辦法自公布之日起實(shí)施，各縣可參照執(zhí)行。