物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造安全、健康、文明、和諧的工作和居住環(huán)境，根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，制定本辦法。

第二條 廣元市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動。

第三條 物業(yè)管理活動遵循業(yè)主自治、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則�？h（區(qū)）人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,依靠科技技術(shù)提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第四條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障、房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱建設(shè)、房管部門）負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和考核。

市、縣（區(qū)）工商、發(fā)改、國土資源、公安、消防、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、稅務(wù)、城管、質(zhì)監(jiān)、郵政等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在轄區(qū)內(nèi)履行以下職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員選舉、換屆，業(yè)主委員會備案；

（二）負(fù)責(zé)督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)和開展工作；

（三）建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理過程中的相關(guān)問題；

（四）協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項(xiàng)目的交接，負(fù)責(zé)對沒有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)和業(yè)主自管小區(qū)的指導(dǎo)和管理；

（六）負(fù)責(zé)房屋使用安全和玻璃幕墻安全的排查工作，協(xié)助建設(shè)、房管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會信用評價和各項(xiàng)創(chuàng)先爭優(yōu)提出建議；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)落實(shí)相應(yīng)的物業(yè)工作管理部門，建立物業(yè)工作管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理過程中的相關(guān)問題。

第七條 居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)下，指定專（兼）職人員協(xié)助開展物業(yè)管理有關(guān)工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第八條 依法登記取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》的自然人、法人和非法人組織為業(yè)主。

因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施共同管理；

（二）對共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）對需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；

（六）在轉(zhuǎn)讓、出租房屋后十日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務(wù)。

業(yè)主不履行上述義務(wù)的，可依法納入社會信用體系管理。

第十一條 業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主限期交納，經(jīng)催告仍不交納的，可依法提起訴訟。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)；業(yè)主可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第十三條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)管理區(qū)域所屬街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請設(shè)立業(yè)主大會，同時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑總面積等文件資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費(fèi)，于籌備組成立后三十日內(nèi)日存入街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定的銀行賬戶�；I備組按照籌備經(jīng)費(fèi)開支預(yù)算方案向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請使用。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成，任期不超過5年。委員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日以內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。主任、副主任應(yīng)當(dāng)從業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生，未經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得擔(dān)任。

第十五條 業(yè)主委員會委員必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范遵守履行業(yè)主義務(wù)；

（三）未處于法定限制被選舉權(quán)情形或未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）按規(guī)定和約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)交共同分?jǐn)傎M(fèi)用；

（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定組織能力和必要的工作時間；

（六）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件;

（七）原則上年齡不得超過70周歲。

第十六條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）擅自動用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉期間，本屆業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用住宅專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)，但屬緊急動用維修資金的情況除外。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及居（村）民委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)做好召集業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)、組織居民履約守法、維護(hù)居民合法權(quán)益、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)、房屋使用安全和玻璃幕墻安全排查等工作。

對未設(shè)立業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)由該物業(yè)項(xiàng)目所在地村（居）委會暫時履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第三章 物業(yè)服務(wù)與管理

第十九條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地建設(shè)、房管部門登記，進(jìn)入四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。

一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和具有良好信用信息。

第二十條 市、縣（區(qū)）建設(shè)、房管部門應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，通過信用記分等方式加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管，建立健全信用信息共享平臺，定期向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，作為相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會對其實(shí)行激勵和懲戒的依據(jù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)、房管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級人民政府、居（村）民委員會和各相關(guān)部門依法開展各項(xiàng)工作；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)正在實(shí)施的裝飾裝修涉嫌違法行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好巡查、發(fā)現(xiàn)、勸阻，及時報告相關(guān)執(zhí)法部門，并做好配合工作。

第二十二條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定選聘具有良好信用信息的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（信用信息證明由建設(shè)、房管部門提供），提供前期物業(yè)服務(wù)，并報物業(yè)項(xiàng)目所在地價格主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地縣區(qū)建設(shè)、房管部門備案。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開的原則，由合同雙方當(dāng)事人予以約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并報經(jīng)業(yè)主大會同意：

（一）公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價格調(diào)整的；

（二）業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級變動的；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整的；

（四）其他政策性費(fèi)用調(diào)整的。

物業(yè)管理區(qū)域所在地縣、區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣、區(qū)價格行政主管部門設(shè)立的價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請對調(diào)價幅度的合理性進(jìn)行評審。

第二十四條 保障性住房服務(wù)和住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由各縣、區(qū)價格主管部門會同同級建設(shè)、房管部門根據(jù)實(shí)際情況制定政府指導(dǎo)價，并定期公布。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后十五日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)和資料移交。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋使用安全、玻璃幕墻等排查工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍、人員崗位配置等基本情況；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；

（四）公共綠化的維護(hù)，公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、安全防范；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（八）物業(yè)檔案資料的保管；

（九）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（十）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（十一）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十二）違約責(zé)任和履約擔(dān)保；

（十三）其他事項(xiàng)。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開下列信息，并及時更新：

（一）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收公共水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r；

（四）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備及專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公開的信息。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立巡查、值班、回訪、崗位、檔案管理、應(yīng)急處理預(yù)案等制度，并應(yīng)用計算機(jī)、移動互聯(lián)網(wǎng)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段提高管理效率。

第三十一條 建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，提供縣、區(qū)價格主管部門核定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說明書。

第三十二條 已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

第三十三條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾�。�?shí)行自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及是否續(xù)聘或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)；物業(yè)服務(wù)合同期滿，未及時召開業(yè)主大會的，可以由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)至簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止。

第三十五條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，交付使用前應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭，并邀請業(yè)主代表及物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)、房管部門參加，必要時可以邀請專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）建設(shè)、房管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

第三十六條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在設(shè)計時配置水、電、通風(fēng)、通訊、衛(wèi)生、采光、安防等使用功能，滿足物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房正常辦公條件。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置；業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房的設(shè)計指標(biāo)、位置和面積進(jìn)行審核；建設(shè)、房管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)對其配置情況進(jìn)行核查，并將建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收內(nèi)容；不動產(chǎn)登記部門在辦理首次登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房房號。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)對新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會所、幼兒園、車位車庫、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化帶等場所及公共空間配套設(shè)施的位置予以明確，且不得隨意變更。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動車、非機(jī)動車停放庫（位）及電瓶車、新能源汽車配套的充電裝置，并按規(guī)劃位置予以明確。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請專業(yè)經(jīng)營單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

第三十九條 新建住宅物業(yè)的公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）供水、供電、供氣實(shí)現(xiàn)三通，并安裝分戶計量表；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

（三）通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、郵政通郵設(shè)施等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

（四）按照規(guī)劃要求完成消防供水、通道等公共消防設(shè)施建設(shè)；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、衛(wèi)生、交通、環(huán)衛(wèi)、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)；

（六）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（七）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅區(qū)周邊場地與施工工地應(yīng)設(shè)置有效隔離設(shè)施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所取得的公共收益歸全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取和保管，業(yè)主大會成立后，公共收益移交業(yè)主委員會。

經(jīng)業(yè)主大會決定，公共收益可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會自行管理。業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，支付管理報酬。公共收益應(yīng)當(dāng)專戶存儲，單獨(dú)列賬。其獲得的公共收益，有約定的按照約定分配；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營收益的收支情況。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十一條 因小區(qū)維修或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意，無業(yè)主委員會的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征求業(yè)主意見后組織實(shí)施，無業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘯�組織實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用按程序支付。臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第四十二條 裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)在指定地點(diǎn)堆放，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當(dāng)約定清理費(fèi)用。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯的使用單位應(yīng)加強(qiáng)對電梯的安全管理，建立健全電梯安全管理制度，并履行法定職責(zé)。

電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對其安全性能負(fù)責(zé)，保證電梯的安全運(yùn)行。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

第四十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水（含二次供水）、供電（含變（配）電）、供氣（含燃?xì)庹{(diào)壓）等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線應(yīng)按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

第四十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行，嚴(yán)禁占用消防通道。

利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會決定收取場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。

第四十六條 建設(shè)單位未按照相關(guān)規(guī)定報告申請成立業(yè)主大會前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任，不得動用專項(xiàng)維修資金。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)以及違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為；

（二）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；

（三）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物、高空拋物、占用消防通道、封堵出入口通道等行為；

（四）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；

（五）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為；

（六）飼養(yǎng)兇猛犬、大型犬以及其它家禽家畜等；

（七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權(quán)益的行為，有權(quán)進(jìn)行勸阻，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第四十八條 縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立老舊住宅小區(qū)長效管理機(jī)制。各街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，居（村）民委員會要積極組織老舊住宅小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，收繳和補(bǔ)足住宅專項(xiàng)維修資金、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治等方式開展老舊住宅小區(qū)環(huán)境改善、維護(hù)和管理活動。

第六章 法律責(zé)任

第四十九條 違反本辦法規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定予以處理。

第五十條 建設(shè)、房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。