物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理，維護(hù)管理企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的繁榮，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。市政府就有關(guān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已作專(zhuān)門(mén)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)管理，是指專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以有償服務(wù)的形式對(duì)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)的房屋相關(guān)的公共、共用設(shè)備設(shè)施的日常管理維護(hù)以及對(duì)市容環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序、消防、治安等事項(xiàng)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

第四條 本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

第五條 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化有償服務(wù)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

第六條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理實(shí)行行業(yè)監(jiān)督管理。

市政、園林、公安(消防)、市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)保、物價(jià)、工商、供水、供電、供氣、郵政、通訊等部門(mén)和單位，應(yīng)按各自的職責(zé)分工、密切配合、共同做好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理的`有關(guān)工作。

第七條 業(yè)主或使用人使用物業(yè)及在市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，并服從市場(chǎng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的管理。

第八條 對(duì)業(yè)主及使用人的違規(guī)行為，由市場(chǎng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)予以勸阻、制止并督促改正，情節(jié)嚴(yán)重的，會(huì)同有關(guān)部門(mén)予以處罰。

第二章 物業(yè)的使用及管理

第九條 裝修管理

(一)業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)先向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，每戶(hù)繳納1000元清運(yùn)裝修垃圾保證金，對(duì)不及時(shí)清除垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)代為清運(yùn)，保證金不予退還。

(二)業(yè)主或使用人裝修房屋時(shí)禁止下列行為：

1、擅自改變房屋的使用性質(zhì);

2、損壞房屋的承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋的外貌;

3、占有、損壞房屋的共用部位，在天井、庭院、陽(yáng)臺(tái)、屋頂以及道路或者其他公共場(chǎng)地搭建建筑物。

(三)裝修時(shí)應(yīng)保護(hù)給排水管道，不能造成管道堵塞，嚴(yán)禁把裝修后的水泥漿、涂料殘液等污物排入下水道。

(四)不準(zhǔn)在外墻安裝防盜窗，太陽(yáng)能熱水器等應(yīng)統(tǒng)一按指定位置和要求安裝，以免破壞房屋外墻面、屋頂?shù)拿烙^。

(五)裝修時(shí)不得隨意在道路上堆放沙石、水泥等建筑材料，不得拆動(dòng)和損壞共用上下水管道、照明電路和其它線路，建設(shè)垃圾必須堆放在指定地點(diǎn)并及時(shí)清運(yùn)，嚴(yán)禁從樓上往下傾倒垃圾。

(六)因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其它公用財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第十條 共用部位、設(shè)施、設(shè)備的管理

(一)業(yè)主或使用人應(yīng)自覺(jué)維護(hù)好市場(chǎng)內(nèi)的共用部位及設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)同意，不得隨意占用。

(二)業(yè)主或使用人不得擅自拆改共用電路、給排水管道，如確需改裝增建，應(yīng)向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行施工。

(三)業(yè)主或使用人房屋內(nèi)的水電管線發(fā)生故障，由業(yè)主或使用人自行維修，涉及到公用部位的，由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修。

(四)業(yè)主或使用人不得擅自拆裝水表、電表，一旦發(fā)現(xiàn)，將對(duì)業(yè)主或使用人按規(guī)定處以罰款。

(五)水費(fèi)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按總表計(jì)量收繳，業(yè)主或使用人按分表計(jì)量，并分?jǐn)偪偙砼c分表的差量水價(jià)，最低用水量按市供水企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

(六)業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合水、電抄表員的工作，不得無(wú)故拒絕抄表員上門(mén)抄表，并按規(guī)定及時(shí)交納水電費(fèi)。

第十一條 市容環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

(一)業(yè)主或使用人對(duì)各自門(mén)前的衛(wèi)生、秩序、綠化實(shí)行“三包”，并與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂門(mén)前“三包”責(zé)任書(shū)。

店面的貨物擺設(shè)，應(yīng)當(dāng)整潔美觀、錯(cuò)落有致，業(yè)主或使用人應(yīng)自覺(jué)配合檢查，服從管理。

(二)未經(jīng)業(yè)管理機(jī)構(gòu)審核、報(bào)批，業(yè)主或使用人不得在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告條幅、標(biāo)語(yǔ)牌等;經(jīng)批準(zhǔn)后設(shè)置的廣告條幅、標(biāo)語(yǔ)牌等過(guò)期應(yīng)及時(shí)撤除，業(yè)主或使用人的門(mén)面招牌，應(yīng)按物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的要求制作，做到內(nèi)容健康，外型美觀，并適時(shí)維護(hù)。

(三) 業(yè)主或使用人應(yīng)將生活垃圾按時(shí)倒入指定地點(diǎn)，嚴(yán)禁亂倒亂拋，嚴(yán)禁將瓜皮果殼等雜物丟在路上。

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽家畜。

(五)業(yè)主或使用人不得隨意丟棄帶有病菌或其他有毒有害物質(zhì)的廢棄物，處理時(shí)應(yīng)向環(huán)保部門(mén)申請(qǐng)，并按規(guī)定進(jìn)行無(wú)害化處理。

(六)業(yè)主或使用人損壞環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，除責(zé)令其恢復(fù)原狀外，可按有關(guān)規(guī)定并處罰款。

(七)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)的公共廁所，實(shí)行專(zhuān)人管理和保潔，并實(shí)行有償服務(wù)。

(八)有下列行為之一者，由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)除責(zé)令其糾正外，可按有關(guān)規(guī)定并處罰款。

1、隨地大小便、亂丟瓜皮、果殼等廢棄物的;

2、亂扔動(dòng)物尸體，隨意焚燒垃圾的;

3、在建筑物、設(shè)施和樹(shù)木上涂寫(xiě)、刻畫(huà)及未經(jīng)批準(zhǔn)懸掛、張貼宣傳品、拉線涼曬衣物的;

4、在臨市陽(yáng)臺(tái)、窗外堆放、吊掛有礙市容物品的;

5、不按規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)、方式傾倒垃圾、污水、糞便的;

6、占用公共場(chǎng)地裝卸貨物，未按時(shí)清掃、收集廢棄物的;

7、運(yùn)輸液化、散裝貨物，不作密封、包扎、覆蓋，造成泄漏遺灑的;

8、業(yè)主或使用人的廁所、下水道冒溢，不及時(shí)處理的;

9、在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)攀折花木，踐踏草坪的;

10、在綠地上倒污水或投扔雜物，在綠化范圍內(nèi)堆放物品的。

第十二條 治安、消防管理

(一)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)實(shí)行封閉管理，配備必要的保安人員，實(shí)行門(mén)衛(wèi)值班制度，維護(hù)正常秩序，及時(shí)制止危害社會(huì)治安和市場(chǎng)公共秩序的行為。

(二)業(yè)主或使用人要增強(qiáng)安全意識(shí)，積極配合保安人員的工作，如發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，應(yīng)積極制止，并報(bào)市場(chǎng)保安人員或當(dāng)?shù)嘏沙鏊�處置�?/p>

(三)業(yè)主或使用人應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)從事賭博、色情等違法活動(dòng)。

(四)業(yè)主或使用人必須遵守各項(xiàng)制度，嚴(yán)禁強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)，敲詐勒索、酗酒鬧事、打架斗毆等危害公共利益和安全的行為。

(五)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)實(shí)行明火控制，嚴(yán)禁擅自使用大功率電器，液化氣灶、瓶應(yīng)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)使用煤爐、煤油爐做飯、燒水、取暖。

(六)嚴(yán)禁在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)擅自搭、接、移電線線路和改裝供電裝置。

(七)嚴(yán)禁在經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)銷(xiāo)售、儲(chǔ)存煙花炮竹、打火機(jī)、火藥槍、酒精、油漆、香蕉水、煤油、劇毒物品、放射性物質(zhì)及其它有毒易燃易爆物品。

(八)業(yè)主或使用人配備的滅火器，應(yīng)擺放在明顯和便于取用的地方。

(九)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)配備的消防設(shè)施及消防物品，除消防需要外，任何人不得擅自取用或破壞。

(十)業(yè)主或使用人必須在店內(nèi)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁堵塞消防通道。

第十三條 車(chē)輛、道路管理

(一)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)區(qū)停放的營(yíng)運(yùn)車(chē)輛都必須聽(tīng)從車(chē)場(chǎng)工作人員的指揮，在指定地點(diǎn)整齊停放。

(二)業(yè)主或使用人裝卸貨物應(yīng)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。

(三)除消防、救護(hù)、清潔等經(jīng)特許的車(chē)輛外，其他非裝卸貨的機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得駛?cè)虢?jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)停放。

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)，業(yè)主或使用人不得占道經(jīng)營(yíng)，不得在道路上堆放物品。

(五)在經(jīng)營(yíng)區(qū)停放的車(chē)輛，都必須按規(guī)定交納停車(chē)費(fèi)。

第十四條 業(yè)主自治管理

(一)按規(guī)定成立業(yè)主代表大會(huì)，代表大會(huì)至少每年召開(kāi)一次，重大事項(xiàng)經(jīng)全體代表過(guò)半數(shù)討論通過(guò)。

(二)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，成員為7人，由主任、副主任或成員組成。

(三)業(yè)主代表大會(huì)制定的公約和業(yè)主委員會(huì)的章程不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法相抵觸。

(四)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作，規(guī)范業(yè)主或使用人的行為，對(duì)違反規(guī)定的業(yè)主或使用人進(jìn)行說(shuō)服教育。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十五條 業(yè)主與使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同中應(yīng)約定下列事項(xiàng)，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)約定各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)。

(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理;

(二)保潔服務(wù);

(三)保安服務(wù);

第十六條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可根據(jù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)，為業(yè)主或使用人提供下列專(zhuān)項(xiàng)或特約服務(wù)：

(一)收繳水電費(fèi)、有線電視費(fèi);

(二)訂送報(bào)刊、收發(fā)信件;

(三)購(gòu)車(chē)(船、機(jī))票;

(四)保管車(chē)輛;

(五)維修業(yè)主自理的水、電設(shè)備;

(六)搬運(yùn)裝卸貨物;

(七)其他特約服務(wù)。

第十七條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按下列要求提供物業(yè)管理服務(wù)

(一)在房屋使用前，將共用部位、設(shè)施、設(shè)備的使用維護(hù)的方法、要求以及注意事項(xiàng)書(shū)面告之業(yè)主或使用人。

(二)受業(yè)主委員會(huì)委托，代管維修基金，并按其審定的財(cái)務(wù)預(yù)算使用維修基金;

(三)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全天候巡視檢查，定期對(duì)共用部位、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù);

(四)發(fā)現(xiàn)共用部位、設(shè)備、設(shè)施損壞時(shí)，立即采取措施，并按約定進(jìn)行維修。

第四章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和維修基金的收取與使用

第十八條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》的規(guī)定，收取物業(yè)管理費(fèi)，并將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布。

第十九條 根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。

第二十條 維修基金應(yīng)當(dāng)用于經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造，不得挪作他用。維修基金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

第二十一條 維修基金由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)代管，專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用，維修基金明細(xì)戶(hù)應(yīng)當(dāng)按單幢房屋設(shè)置，按戶(hù)核算。

第二十二條 維修基金的使用，由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)維修基金使用情況的監(jiān)督。

第二十三條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)6個(gè)月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修金的使用情況，按受業(yè)主及使用人的監(jiān)督。

第二十四條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、使用人共同約定，可以按季預(yù)收物業(yè)公共性服務(wù)管理費(fèi)，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)按月分?jǐn)偸召M(fèi)，特約服務(wù)費(fèi)雙方面議。

第二十五條 業(yè)主或使用人應(yīng)按核定的標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納管理費(fèi)的，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有權(quán)收繳每日3‰的滯納金(水電費(fèi)滯納金按有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行)，并可采取相應(yīng)措施。

第五章 附 則

第二十六條 本辦法施行中的具體問(wèn)題由市房管局負(fù)責(zé)解釋