物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總　則

第一條　為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動,促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)、《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》(國務(wù)院令第504號)及《河南省物業(yè)管理條例》,結(jié)合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條　本辦法所稱物業(yè),是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通秩序、安全秩序場地環(huán)境等。本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或者業(yè)主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動。本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨立法人資格從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條　我市物業(yè)管理實行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制;鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第五條　業(yè)主享有以下權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

第六條　業(yè)主履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按國家規(guī)定繳納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主籌備召開業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表組成業(yè)主大會籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作�；I備組成員名單確定后應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第八條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)擬定《業(yè)主大會會議規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。

前款四項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條　業(yè)主大會履行下列職責(zé):

(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)決定共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十一條　召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加;業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會;業(yè)主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業(yè)主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。出現(xiàn)下列情況之一時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,研究決定相關(guān)事宜并通告業(yè)主。

(一)有20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動提出退出小區(qū)服務(wù)的;

(三)有可能出現(xiàn)大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區(qū)安全構(gòu)成較大威脅的。

第十三條　召開業(yè)主大會會議,應(yīng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主并告知會議議題。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知居民委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十四條　業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任并經(jīng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期,由業(yè)主大會決定。因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的應(yīng)當(dāng)予以改選。

第十五條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持成立業(yè)主委員會申請書和下列資料向所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。

(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所在區(qū)域范圍;

(二)業(yè)主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會召集過程情況說明。

物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內(nèi),完成審查工作。對符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會,予以備案。

第十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得從事經(jīng)營活動,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十八條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。