物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總 則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督工作。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持權(quán)責(zé)明確、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、服務(wù)第一、專業(yè)高效、公平競(jìng)爭(zhēng)原則。

第四條　各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃、社會(huì)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，采取公益性和社會(huì)化相結(jié)合的物業(yè)管理措施，促進(jìn)物業(yè)管理與和諧社區(qū)建設(shè)。

第五條　房產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理工作的主管部門，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

民政部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、召開等活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核工作。

公安、生態(tài)環(huán)境、城建、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、城管、郵政、供水、電力、供氣、通信等行政主管部門和專營(yíng)單位在各自職能范圍內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度，督促屬地各部門落實(shí)行政監(jiān)管和執(zhí)法責(zé)任，解決物業(yè)管理活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的具體問(wèn)題。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城管等部門和居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加。

建立健全居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)行三方協(xié)作、各司其職、相互支持，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)組織應(yīng)當(dāng)建立行業(yè)自律制度，制定和完善物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極開展相互交流和從業(yè)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛，協(xié)助行業(yè)主管部門做好相關(guān)工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第八條　建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主購(gòu)買住宅物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)征得半數(shù)以上業(yè)主同意。

第九條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限，服務(wù)期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十條　業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第十二條　承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在服務(wù)合同終止或自業(yè)主大會(huì)成立之日起5日內(nèi)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第十三條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門提交以下備案資料：

(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);

(三)臨時(shí)管理規(guī)約;

(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(五)建設(shè)單位移交資料清單;

(六)查驗(yàn)記錄;

(七)交接記錄;

(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十四條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣、繼承、贈(zèng)予、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人認(rèn)定為業(yè)主，依法享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將委托書提交業(yè)主委員會(huì)。

第十五條　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，在房產(chǎn)、民政等部門指導(dǎo)監(jiān)督下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由業(yè)主自行管理。

推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工程，探索“零利潤(rùn)運(yùn)轉(zhuǎn)、考核式補(bǔ)貼”公益性物業(yè)管理新模式，鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊小區(qū)居民提供公益性物業(yè)服務(wù)。

第十六條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十七條　建設(shè)單位、房產(chǎn)行政主管部門在依法進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，使物業(yè)區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一、功能完善、便民利民、布局合理，并與居(村)民委員會(huì)區(qū)域相適應(yīng)。

第十八條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

(一)交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);老舊住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)承擔(dān)。

第十九條　具備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，由建設(shè)單位或業(yè)主書面報(bào)告房產(chǎn)行政主管部門;房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條　業(yè)主大會(huì)籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府的代表?yè)?dān)任。

首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)組織召開，房產(chǎn)行政主管部門和民政部門在職責(zé)范圍內(nèi)給予指導(dǎo)監(jiān)督。

第二十一條　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立，業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組職責(zé)同時(shí)終止。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)名單向民政部門、房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主大會(huì)印章根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用，業(yè)主委員會(huì)印章須經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

第二十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng)：

(一)制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)，更換業(yè)主委員會(huì)委員或者撤銷業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)決定;

(四)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè);

(五)依法決定住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理、使用;

(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式;

(八)法律法規(guī)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他事項(xiàng)。

第二十三條　業(yè)主大會(huì)決定本辦法第二十二條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意。

專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

(一)專有部分面積按照建筑面積計(jì)算，建筑物總面積按照專有部分面積統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的總和計(jì)算。

第二十四條　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主參加。

采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主大會(huì)決定以其他方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議五日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)進(jìn)行公告，并書面征求所代表業(yè)主簽名意見。需要投票表決的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)反饋的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主簽名，未反饋意見的，視為棄權(quán)。

第二十六條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前十五日書面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)及全體業(yè)主，業(yè)主大會(huì)作出決定前應(yīng)聽取社區(qū)居(村)民委員會(huì)的建議。

業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開;業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第二十七條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)所有業(yè)主具有約束力。

第二十八條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)及業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，由五至十一人單數(shù)組成。

業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)應(yīng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意。

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉。逾期未完成的，民政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的相關(guān)財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十條　物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事專業(yè)服務(wù)工作，并按規(guī)定建立使用安全管理制度，落實(shí)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格且具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，并按照要求向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十一條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項(xiàng)目、項(xiàng)目經(jīng)理信息平臺(tái);實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理考核和信用評(píng)價(jià)機(jī)制;定期組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查工作，并將結(jié)果予以公布。

第三十二條　鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同，并在十五日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，中斷供水、供電、供氣、供熱或損害業(yè)主其他合法權(quán)益。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第三十八條要求公示的信息。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第十二條第一款規(guī)定的資料。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在居(村)民委員會(huì)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)到期終止合同的除外。

第三十七條　有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

(二)除第三十六條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;

(三)法律法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該采取措施維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)辦理退出手續(xù)并履行下列義務(wù)：

(一)移交本辦法第十二條第一款規(guī)定的資料;

(二)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;

(三)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;

(四)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十九條　前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本以及業(yè)主承受能力等因素制定等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)發(fā)展變化適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整后向社會(huì)發(fā)布。

建設(shè)單位與公開選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)在政府制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照屬地管理原則向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門報(bào)送物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同約定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分期開發(fā)的同類型住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。

房屋交付后空置一年以內(nèi)，業(yè)主減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過(guò)一年的，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納。

第四十條　符合本辦法第十八條第一款條件之一的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定或者全體業(yè)主共同決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面決定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第五章　物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)

第四十二條　新建住宅的，建設(shè)單位在報(bào)批商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)服務(wù)用房，按不低于總建筑面積的千分之二配置，且最低不少于一百平方米，并應(yīng)當(dāng)具備通水、通電等基本使用功能和辦公條件，有明確的坐落、房號(hào)。

城建、自然資源、房產(chǎn)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃方案的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行審查和驗(yàn)收。房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋銷售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，任何單位和個(gè)人不得對(duì)其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不得少于二十平方米。

第四十三條　集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，收益用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十四條　新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、二次供水設(shè)施、通信基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文化體育、郵政、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。

老舊住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)制定整治改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。

第四十五條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、電力、供氣、供熱、通信、有線電視等專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造直供到戶并進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收;已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)依據(jù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得向居民收取額外費(fèi)用。電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)定期維護(hù)、保養(yǎng)，確保使用安全。

第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變其用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十七條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場(chǎng)地設(shè)置車位的，車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)以及是否收取車位占用費(fèi)或場(chǎng)地租賃費(fèi)等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定收取車位占用費(fèi)或場(chǎng)地租賃費(fèi)的，車位占用費(fèi)或場(chǎng)地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)所需的費(fèi)用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第四十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止和注意事項(xiàng)以及相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十條　住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，包括維修施工前公示施工方案以及預(yù)算、業(yè)主簽名和維修施工后公示工程結(jié)算結(jié)果。

第五十一條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主討論通過(guò)使用建議;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持所需材料，向市房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支;動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支;

(五)市房產(chǎn)行政主管部門審核同意后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第五十二條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;

(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核，同意后報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十三條　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第五十一條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定辦理;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第五十二條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)行政主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第五十四條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用途使用。

第五十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)破壞房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

(五)損壞或者擅自占用、改造、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(七)違法排放有毒、有害物質(zhì);

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物;

(九)發(fā)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(十)居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲等污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊物資回收等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

(十一)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照自然資源管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主、物業(yè)使用人確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰業(yè)主書面同意，依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六章　法律責(zé)任

第五十七條　違反本辦法，其他法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的各區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十九條　業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。

第六十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處、房產(chǎn)、司法等部門組織調(diào)解;調(diào)解不成的，依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

第六十一條　違反本辦法第十一條規(guī)定，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，并處所需維修費(fèi)用一倍以上三倍以下罰款。

第六十二條　違反本辦法第三十六條、三十七條規(guī)定，擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第六十三條　違反本辦法第五十五條、第五十六條規(guī)定的，由公安、生態(tài)環(huán)境、城建、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。