物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施設(shè)備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。各部門、單位院落應(yīng)逐步實行社會化物業(yè)管理。

第五條鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第六條縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、民政、物價、城管等部門和物業(yè)所在地的街道辦事處以及居民委員會，應(yīng)按照各自的職責(zé)，配合做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)到60%以上的，或者首位業(yè)主入住超過兩年的，應(yīng)當(dāng)在縣級以上房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的參與下，依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)管理區(qū)域，可以按建筑面積或產(chǎn)權(quán)單位的比例推選業(yè)主代表，參加業(yè)主大會。

推選參加業(yè)主大會的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第十一條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公示，并同時告知當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。

業(yè)主委員會任期屆滿，換屆選舉需要指導(dǎo)的，縣級以上房地產(chǎn)管理局可以指導(dǎo)成立換屆選舉小組，召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好交接工作，將業(yè)主大會所有的財產(chǎn)和資料移交新一屆業(yè)主委員會。

第十二條對于建設(shè)單位組織三次，仍有二分之一以上業(yè)主不愿參加業(yè)主大會，不能成立業(yè)主委員會的小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)把組織情況向縣級以上房地產(chǎn)管理局和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會報告，并把有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容和征求業(yè)主意見的資料移交給當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。

第三章前期物業(yè)管理

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)（銷）售物業(yè)之前以招投標(biāo)的形式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同格式應(yīng)選用建設(shè)部統(tǒng)一印制的規(guī)范文本。

第十四條經(jīng)縣級以上房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，下列情形可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：

（一）住宅建筑面積少于1萬平方米或產(chǎn)權(quán)人數(shù)少于20人的物業(yè)；

（二）規(guī)模小于0.5萬平方米的非住宅物業(yè)；

（三）已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)的前期物業(yè)管理；

（四）投標(biāo)人少于3人的。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

第十六條前期物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，建設(shè)單位不得擅自決定。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定前期物業(yè)管理實施方案，方案包括：

（一）物業(yè)管理用房、配套設(shè)施設(shè)備的安置方案；

（二）水、電表安裝位置，給、排水管的布置，空調(diào)安裝預(yù)留部位等建議方案；

（三）保證物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量和完善安全措施的方案；

（四）為業(yè)主服務(wù)、查驗交房手續(xù)等服務(wù)方案。

第十八條建設(shè)單位移交物業(yè)時，應(yīng)按下列規(guī)定提供物業(yè)管理用房，其建設(shè)費(fèi)用和辦理相關(guān)權(quán)屬證明的費(fèi)用列入開發(fā)成本：

（一）建筑總面積在1萬平方米以下的，提供50平方米物業(yè)管理用房；

（二）建筑總面積在3萬平方米以下的，提供100平方米物業(yè)管理用房；

（三）建筑總面積在5萬平方米以下的，提供150平方米物業(yè)管理用房；

（四）建筑總面積在5萬平方米以上的，按總面積的3‰提供物業(yè)管理用房。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期限從建設(shè)單位向業(yè)主交付之日起計算。保修期滿后，房屋的自用部位和自用設(shè)備即分戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

第二十條新建小區(qū)供水供電應(yīng)當(dāng)實行一戶一表單獨(dú)立戶。

第二十一條新建小區(qū)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計要求和宣傳推廣的承諾建設(shè)配套，使用前的小區(qū)配套驗收由縣級以上房地產(chǎn)管理局組織實施。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十二條對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)按照國家管理規(guī)定實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)按有關(guān)文件規(guī)定向常德市房地產(chǎn)管理局申請資質(zhì)。

第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）公共服務(wù)：協(xié)助做好安全防范工作；房屋共用部位的維護(hù)和管理；房屋公用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；小區(qū)交通消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務(wù)；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理；代收代繳收費(fèi)服務(wù)。

（二）專項服務(wù)：物業(yè)公司將日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、社會福利、各類中介等事先設(shè)立服務(wù)項目和服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，由業(yè)主自行選擇。

（三）委托服務(wù)：物業(yè)公司為了滿足個別業(yè)主和物業(yè)使用人的需求受其委托提供的有償服務(wù)。

第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前10日內(nèi)書面通知物業(yè)管理企業(yè)，告知決定是否續(xù)約或者另行選聘物業(yè)管理企業(yè)等事項。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)退出該物業(yè)區(qū)域，并將物業(yè)管理用房和有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會。

第二十六條確定物業(yè)管理服務(wù)價格，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理服務(wù)價格，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價協(xié)商確定。

物業(yè)管理服務(wù)項目和價格應(yīng)當(dāng)公布。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的用水、用電的價格按照居民生活用水、用電價格實行。

第二十八條通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市道路及其綠化、市政公共設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)由市政、園林主管部門負(fù)責(zé)。通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共汽車道路的清潔工作由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)收集業(yè)主的垃圾后應(yīng)負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，中轉(zhuǎn)站至垃圾場的清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。業(yè)主電表以外的供電管線及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由供電部門負(fù)責(zé)。業(yè)主水表以外的供水管道及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由供水部門負(fù)責(zé)。業(yè)主燃?xì)獗硪酝獾墓艿兰霸O(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由供氣部門負(fù)責(zé)。通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘小區(qū)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)接受小區(qū)物業(yè)公司的管理并且及時恢復(fù)原狀。

第二十九條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第三十條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第三十一條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

第三十二條物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三十三條物業(yè)專項維修資金的歸集、管理、使用，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章附則

第三十四條縣級以上房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反有關(guān)法律、法規(guī)行為的投訴。投訴接待方式應(yīng)予以公布。