物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　懷化城區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務和管理活動，適用本辦法。

第三條　市人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鶴城區(qū)人民政府應設(shè)立相應的物業(yè)管理機構(gòu)，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導協(xié)調(diào)工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、公用事業(yè)、消防、工商、人防、城管執(zhí)法等有關(guān)部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第四條　鶴城區(qū)人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會，負責組織做好本轄區(qū)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。

第五條　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當配合各級人民政府、社區(qū)居民委員會和各相關(guān)部門依法開展工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第六條　新建物業(yè)的建設(shè)單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在項目規(guī)劃報批時明確位置和面積并在房產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，應當在初始登記時記載于不動產(chǎn)登記簿，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，登記費用由開發(fā)企業(yè)負責。

第七條 物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

（一）建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

（二）地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于4層、低于1層。

第八條　建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應當為物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地配置獨立的供水、供電、供氣等計量器具。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水及電梯、公共照明、園林景觀、消防等用水、用電、用氣，按照價格管理部門規(guī)定的生活性用水、用電、用氣標準繳納費用。

第九條　住宅建設(shè)工程項目交付使用前，建設(shè)單位應當按照項目合同的約定，完成物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨立計量器具的配置，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報鶴城區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)和市房產(chǎn)行政主管部門備案。

鶴城區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表必須參與物業(yè)承接查驗工作，并簽署意見作為住宅建設(shè)工程項目驗收交付使用的必要條件。

第十條　建設(shè)單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

有下列情形之一的，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：

（一）投標人少于3人；

（二）多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十一條　業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)，維護公共利益的義務。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)管理服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照合同約定，按時足額交納物業(yè)管理服務費；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；

（六）不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔相應義務。

第十二條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。

符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾�，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。實行自行管理的，全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應當書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面申請。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

市房產(chǎn)行政主管部門和鶴城區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)應當監(jiān)督、指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。

第十四條　業(yè)主大會籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會和業(yè)主代表協(xié)商組建，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表任籌備組長。

業(yè)主大會籌備組應當按照有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

建設(shè)單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域證明、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主名冊、配套設(shè)施設(shè)備等資料。

第十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料向市房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議情況的報告；

（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

前款第（二）、（三）、（四）項之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)另行備案。備案后業(yè)主委員會可以依程序刻制公章。

第十六條　業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯要位置公告公示。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。業(yè)主在征求意見公示期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。

第十八條　業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，可以按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票；建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。

第十九條　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。

業(yè)主可以按棟、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見；需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。

第四章　小區(qū)公共設(shè)施及公共秩序管理

第二十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；

（四）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（五）堆放劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等違反消防法律法規(guī)規(guī)定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動危害社會等違反治安管理規(guī)定的行為；

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應當予以制止，并報告政府有關(guān)行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復原狀或依法賠償。

第二十一條　任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或場地。供水、供電、供氣等經(jīng)營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，并到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。

第二十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車，但不得封閉、堵塞、占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。業(yè)主占用劃定車位停車應按規(guī)定交納場地占用費。

對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同，按照約定交納保管服務費。

第二十四條　業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設(shè)置廣告等方式進行經(jīng)營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。

業(yè)主大會決定利用共有部分進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

第二十五條　業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應該首先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償和裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

第二十六條　各有關(guān)行政主管部門應當相互配合，切實履行以下工作職責，加大對物業(yè)管理小區(qū)的執(zhí)法力度：

（一）房產(chǎn)部門負責查處建設(shè)單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定不移交有關(guān)資料等行為；查處物業(yè)服務企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動等行為。

（二）規(guī)劃部門負責查處有關(guān)單位和個人未按照規(guī)劃部門許可要求擅自進行改、擴、新建以及建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房等行為。

（三）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責住宅建設(shè)工程項目交付使用前的工程質(zhì)量驗收把關(guān)，防止不合格的住宅建設(shè)工程項目交付使用，同時嚴厲查處在小區(qū)內(nèi)建設(shè)施工影響建筑質(zhì)量安全、破壞小區(qū)供氣裝備等行為。

（四）城市管理行政執(zhí)法部門負責查處未取得建筑工程規(guī)劃許可搭建建筑物、構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾等物質(zhì)；在小區(qū)公共部位亂擺攤點、亂停亂放車輛；未經(jīng)批準擅自飼養(yǎng)家畜家禽等行為。

（五）公安部門負責查處小區(qū)內(nèi)制造噪聲干擾他人正常生活以及非法運輸、儲存、燃放煙花爆竹等違反治安管理行為。

（六）消防部門負責查處違反消防法律法規(guī)和物業(yè)服務企業(yè)不履行消防安全職責等行為。

（七）工商部門負責查處將住宅擅自改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的行為。

（八）環(huán)保部門負責查處在小區(qū)貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、固體廢物，城市飲食服務業(yè)的經(jīng)營者排放的油煙等對小區(qū)及附近居民的居住環(huán)境造成污染，工業(yè)企業(yè)、建筑施工產(chǎn)生噪音污染等影響小區(qū)環(huán)境等行為。

（九）公用事業(yè)部門負責查處擅自占用小區(qū)園林綠地，擅自砍伐、移植、修剪小區(qū)園林樹木，亂倒建筑垃圾及生活垃圾等行為。

（十）經(jīng)信部門負責查處違反室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定、用電安全管理規(guī)定，破壞電力設(shè)施設(shè)備，盜竊電能，電工無證上崗等行為。

（十一）人防部門負責查處擅自改造、損壞小區(qū)人防工程，擅自拆除、遷移防空警報通信設(shè)施，擅自改動防空警報通信設(shè)施的部件和線路等行為。

（十二）安監(jiān)部門負責查處在小區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、銷售煙花爆竹等行為。

（十三）民政主管部門負責查處小區(qū)內(nèi)違反殯葬管理規(guī)定的行為。

（十四）物價部門負責查處物業(yè)管理服務亂收費行為。

（十五）鶴城區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)負責指導參與物業(yè)小區(qū)承接查驗和前期物業(yè)招投標、指導業(yè)主委員會籌備成立和改選、監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作、調(diào)解小區(qū)物業(yè)糾紛。

第五章　物業(yè)管理服務

第二十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當向市房產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關(guān)資料，接受社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督。

市房產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。

第二十八條　物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。項目經(jīng)理人應當按照有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)經(jīng)理資格證書。

第二十九條　從事物業(yè)管理服務人員應當按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。

第三十條　業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內(nèi)容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

（一）物業(yè)服務事項；

（二）物業(yè)服務質(zhì)量及服務費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護；

（四）合同期限；

（五）違約責任。

第三十一條　物業(yè)服務主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；

（三）車輛停放管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

（五）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；

（六）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管；

（七）業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

第三十二條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用不得超過物價部門規(guī)定的物業(yè)服務收費項目和收費等級標準，物價和房產(chǎn)部門應當對物業(yè)服務收費加強監(jiān)督檢查。

未出售房屋的物業(yè)服務費由建設(shè)單位繳納。

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務合同報送市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十四條　物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)項目交接手續(xù)，同時妥善處理好物業(yè)服務過程中的遺留問題。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時必須妥善處理好物業(yè)服務過程中的遺留問題。

第三十五條　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

第三十六條　原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：

（一）移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料；

（二）移交物業(yè)共用部位和公共設(shè)施清單；

（三）結(jié)清預收、應收、代收的有關(guān)費用清單；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)管理過程中的遺留問題，可通過業(yè)主委員會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的，可依法通過仲裁和訴訟途徑解決。

第三十七條　建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

有下列事項之一的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織鶴城區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)、有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會、相關(guān)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等召開物業(yè)管理聯(lián)席會議共同商議：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會換屆；

（三）履行物業(yè)服務合同的重大爭議；

（四）物業(yè)服務企業(yè)變更交接；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。

第六章　物業(yè)使用和維護

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及共用設(shè)施設(shè)備，不得改變使用用途。因特殊情況需要改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)產(chǎn)權(quán)前，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)服務前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費用，同時辦理該物業(yè)余存的房屋專項維修資金的轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)。

第四十條　建設(shè)單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

第四十一條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔。

第四十二條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，實行物業(yè)專項維修資金制度。住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有。

物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、房產(chǎn)部門管理、財政部門監(jiān)督。

使用專項維修資金進行房屋維修必須由具備相應資質(zhì)的企業(yè)施工，以確保業(yè)主利益不受侵害。

第四十三條　物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分攤：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔。

前期物業(yè)管理保質(zhì)期內(nèi)的維修，不得使用物業(yè)專項維修資金。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第四十四條 物業(yè)專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌，續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡、有線電視等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表及入戶端口以外的共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任及相關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。

專業(yè)單位應當服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質(zhì)量。

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)設(shè)施設(shè)備。專業(yè)設(shè)施設(shè)備破損的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)單位進行維護、更新。

第七章　法律責任

第四十七條 物業(yè)管理活動中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法給予行政處罰。

第四十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同，應當按合同約定承擔責任。

第四十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十條　物業(yè)管理有關(guān)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十一條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第五十二條　本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。