物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主自行管理等方式，對建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 市及區(qū)（市）縣人民政府應當將物業(yè)服務納入本地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制，建立與之相適應的資金投入與保障機制，制定和落實物業(yè)服務扶持政策。

第五條 市及區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

價格、公安、司法行政、建設(shè)、規(guī)劃、工商、質(zhì)監(jiān)、城市管理執(zhí)法、環(huán)保、消防、人民防空等主管部門，按照各自職責，相互配合，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

具有行政管理職能的市人民政府派出機構(gòu)根據(jù)授權(quán)，負責區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務糾紛。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定行業(yè)服務標準，建立和完善行業(yè)誠信和自律機制，開展物業(yè)服務從業(yè)人員職業(yè)道德教育和專業(yè)培訓，加強業(yè)務指導，調(diào)解物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助物業(yè)主管部門做好信用信息管理，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會。

第八條 推進智慧物業(yè)建設(shè)。鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，方便業(yè)主參與公共事務、開展協(xié)商活動。

第九條 推進建立物業(yè)服務第三方評估機制。物業(yè)主管部門、業(yè)主、居（村）民委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務收費、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定和委托合同的約定提供專業(yè)服務，接受市物業(yè)主管部門監(jiān)督管理，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理

第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃分、調(diào)整和備案應當符合國家、省有關(guān)規(guī)定，具體辦法由市物業(yè)主管部門制定。

第十一條 物業(yè)服務用房應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定配置和管理。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過五萬平方米的自然街區(qū)，應當單獨配置物業(yè)服務用房。

第十二條 建設(shè)單位應當依法選聘物業(yè)服務企業(yè)對新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。住宅前期物業(yè)服務企業(yè)應當通過招標投標的方式選聘；建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。

第十三條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務事項、標準、收費價格和委托代收費事項；

（二）各分項服務的標準（含人員配置）和費用分項測算；

（三）調(diào)整物業(yè)服務收費的約定；

（四）物業(yè)服務質(zhì)量的評估方式；

（五）物業(yè)服務用房的面積和位置；

（六）共用設(shè)施設(shè)備清冊；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法；

（八）違約責任及合同解除的條件；

（九）合同期限；

（十）與前期物業(yè)服務有關(guān)的其他事項。

建設(shè)單位應當自簽訂前期物業(yè)服務合同之日起三十日內(nèi)，依法到區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門備案。

前期物業(yè)服務合同應當作為商品房買賣合同的附件。

第十四條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應當依法向物業(yè)服務企業(yè)移交相關(guān)資料，并按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備下列條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成并取得相關(guān)部門準許使用的文件，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備已取得使用合格證書；

（四）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（五）車位、車庫和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足功能使用要求；

（六）住宅小區(qū)分期交付的，交付的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；交付區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足功能使用要求；

（七）住宅小區(qū)整體交付時，教育、郵政、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按照規(guī)劃要求設(shè)計建成；

（八）法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務合同約定的其他條件。

第十五條 承接查驗可以邀請區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加。承接查驗合格的，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

承接查驗協(xié)議應當載明物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項。未經(jīng)查驗或者查驗不合格的，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。

物業(yè)服務企業(yè)應當自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)至區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門依法辦理備案，并于備案后十五日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗的有關(guān)文件、資料和記錄及時歸檔，建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十六條 依法辦理不動產(chǎn)登記或者依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。

尚未登記取得所有權(quán)，但基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，可以認定為業(yè)主。

第十七條 業(yè)主依照《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務。

業(yè)主有下列行為之一的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則中對其參加業(yè)主大會會議、行使投票權(quán)等共同管理權(quán)的行使進行限制：

（一）拒不按照物業(yè)服務合同約定支付物業(yè)服務費；

（二）拒不交納住宅專項維修資金；

（三）拒不執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決議、決定的其他行為。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十九條 具備成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當依照《遼寧省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定申請、組建。

建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規(guī)劃總平面圖、業(yè)主名冊等籌備成立首次業(yè)主大會會議必要的資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)未依法報送或者建設(shè)單位注銷的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當無償提供。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對獲得的資料應當妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

第二十條 籌備組組長應當及時召集并主持籌備組會議，組織籌備組成員依法履行擬定首次業(yè)主大會會議審議事項、確定會議表決規(guī)則等工作職責，籌備組成員不得委托代理人參加會議。

籌備組會議就相關(guān)事項作出的決定，應當經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意和簽字確認，制作書面記錄并存檔。

籌備組會議決定應當自作出之日起三日內(nèi)、首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主進行不少于七日的公告。業(yè)主有異議的，應當在公告期滿前以書面形式向籌備組提出，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)組織復核，根據(jù)復核結(jié)果決定是否修改，并書面告知異議人。

第二十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，一百八十日內(nèi)組織完成首次業(yè)主大會會議審議事項的表決工作和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，異議處理期間不包括在內(nèi)�；I備組逾期未完成首次業(yè)主大會會議籌備工作的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面公告籌備組解散并另行組建。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立后，籌備組應當將首次業(yè)主大會會議形成的會議記錄及相關(guān)材料移交業(yè)主委員會，并自行解散。

第二十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。老舊住宅區(qū)以及建設(shè)單位注銷的，首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由區(qū)（市）縣人民政府承擔。

第二十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議召開的；

（二）需要提前解除物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（四）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一但尚未超過半數(shù)且無候補委員遞補的；

（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；逾期仍不組織召開或者無法召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督居（村）民委員會組織召開。

第二十四條 召開業(yè)主大會會議，應當將會議時間、表決事項、投票權(quán)數(shù)計算規(guī)則和法律后果（含業(yè)主未參與表決情形）等于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議，應當及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會。

第二十五條 業(yè)主大會會議討論決定下列事項:

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整；

（四）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（六）籌集和使用住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護管理辦法；

（十）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準；

（十二）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的不適當決定；

（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

第二十六條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。專有部分面積、業(yè)主人數(shù)以及表決效力的認定，依照《遼寧省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

市人民政府應當逐步推進業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的建設(shè)。

第二十七條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定、決議應當報送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于十五日的公告。

第二十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力。候選人的選舉材料應當載明候選人是否受過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的情況等信息，并向業(yè)主公開。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查。

第二十九條 區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會委員、候補委員進行物業(yè)管理法律法規(guī)、業(yè)務知識及職業(yè)道德等崗前培訓和定期培訓，提高相關(guān)人員的物業(yè)管理水平。

第三十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到備案資料后十日內(nèi)出具備案回執(zhí)，并在出具回執(zhí)之日起二十日內(nèi)將備案資料抄送區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門及所在地公安機關(guān)、居（村）民委員會。業(yè)主委員會可以依法刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，并到金融機構(gòu)申請開立帳戶。

業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十一條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄等資料；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十二條 業(yè)主委員會委員除不得有《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十七條第一款規(guī)定的行為外，還不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主委員會履行職責；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。

第三十三條 召開業(yè)主委員會會議，應當有全體委員半數(shù)以上出席。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會作出決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意，并自決定作出之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

第三十四條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度，妥善保管財務原始憑證及相關(guān)會計資料。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、公共收益應當按照財務要求分別建賬管理。

第三十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，可以從公共收益資金中支出。經(jīng)業(yè)主大會同意，可以對業(yè)主委員會委員發(fā)放工作津貼。經(jīng)費、津貼的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定，經(jīng)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約明確。

第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備每半年的使用和經(jīng)營所得收支情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的年度收支情況；

（八）物業(yè)服務費年度收繳情況；

（九）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以解釋、答復。業(yè)主要求出具書面答復意見的，業(yè)主委員會應當出具。

未按規(guī)定進行公布的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立健全印章使用監(jiān)督管理制度。

擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主。

第三十八條 業(yè)主委員會委員資格的終止，依照《遼寧省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主委員會委員任期內(nèi)資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的檔案資料、印章以及業(yè)主共有的工作經(jīng)費、公共收益及其他財物。

第三十九條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在其指導、監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應當向新一屆業(yè)主委員會依法移交其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的工作經(jīng)費、公共收益及其他財物。

第四十條 出現(xiàn)下列情形之一，需要組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會的職責：

（一）具備成立業(yè)主大會條件，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后未成立的；

（二）業(yè)主委員會委員不足半數(shù)，無法組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）原業(yè)主委員會任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的；

（四）業(yè)主委員會未按照本條例第二十三條規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。

第四章 物業(yè)服務與物業(yè)使用維護

第四十一條 業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量標準、收費方式、收費標準及調(diào)整機制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責任、雙方權(quán)利義務、合同期限、合同解除條件、違約責任等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同履行期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取服務費用；

（三）勸阻、制止損害物業(yè)以及違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的其他行為；

（四）可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

（一）按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）依照本條例規(guī)定向業(yè)主、物業(yè)使用人公示相關(guān)信息；

（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務；

（五）依照本條例規(guī)定向有關(guān)機關(guān)和部門報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，并協(xié)助配合查處活動；

（六）依法履行受委托管理的電梯、消防設(shè)施的安全管理職責；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第四十四條 物業(yè)服務收費應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務收費管理辦法由市人民政府價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依法制定。

第四十五條 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市人民政府價格主管部門應當會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務標準和物價指數(shù)變動情況制定收費標準，定期向社會公布。

第四十六條 物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，應當遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)參考物業(yè)服務標準、服務規(guī)范及其信用評價情況，根據(jù)服務內(nèi)容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業(yè)服務合同中約定。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)服務合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。確需調(diào)整的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價方案、擬調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂補充協(xié)議。

物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照物業(yè)合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。欠交物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交等方式督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院申請強制執(zhí)行。同時，可以申請人民法院將其納入失信被執(zhí)行人名單，對其進行信用懲戒。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行長期公示。內(nèi)容發(fā)生變化的，應當及時更新：

（一）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)資料；

（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（三）物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務企業(yè)投訴電話；

（四）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（五）電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備運行狀況和日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（六）實行酬金制的，物業(yè)服務各項費用年度收支情況；

（七）物業(yè)服務企業(yè)利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得每半年收支情況；

（八）房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項；

（九）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，可以向物業(yè)服務企業(yè)提出，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)的退出和交接，依照《遼寧省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新聘物業(yè)服務企業(yè)應當自承接物業(yè)后三十日內(nèi)，持物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、查驗記錄、交接記錄以及交接資料清單等到區(qū)（市 ）縣物業(yè)主管部門辦理備案。

第五十一條 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的，其經(jīng)營所得為公共收益，歸全體業(yè)主共有。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營主體，業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務合同約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會確定。

公共收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會可以設(shè)立公共收益賬戶。設(shè)立公共收益賬戶的，物業(yè)服務企業(yè)應當于公共收益賬戶設(shè)立十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入公共收益賬戶。

第五十二條 建設(shè)單位應當按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標準建設(shè)停車位、車庫，并將車位、車庫的配置比例、數(shù)量、位置及權(quán)屬在商品房銷售現(xiàn)場和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫以及依法配建的人民防空工程平時用作停車的車位，其歸屬和使用依照《遼寧省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地劃定車位停放車輛的，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)不得銷售或者變相銷售。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應當遵守相關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約，不得占用消防通道或者影響其他車輛及行人正常通行。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（三）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面；

（七）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（八）侵占、損壞公共綠地或者綠化設(shè)施；

（九）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；

（十）違反規(guī)定種植果樹、蔬菜；

（十一）高空拋物，違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)犬、雞等寵物和家畜家禽；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款所列行為的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)進行勸阻并通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止。對違反法律、法規(guī)的行為制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關(guān)行政主管部門報告，至遲不得超過二十四小時。

第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，對物業(yè)服務費用的結(jié)算和交納作出明確約定并告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相關(guān)情況。

承租人使用物業(yè)影響其他業(yè)主正常生活的，出租物業(yè)的業(yè)主應當及時制止。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)代收代繳供水、供電、供氣、通信、有線電視等費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護、維修和改造工程，需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在施工十五日前，與物業(yè)服務企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)應當對施工情況進行監(jiān)督。

第五十八條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則，保障物業(yè)保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

第五十九條 市及區(qū)（市）縣人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套老舊住宅區(qū)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，逐步推動業(yè)主實現(xiàn)自治管理。

老舊住宅區(qū)的范圍由市及區(qū)（市）縣人民政府確定并公布。

第五章 監(jiān)督管理

第六十條 市及區(qū)（市）縣人民政府應當建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標責任考核。

第六十一條 市及區(qū)（市）縣人民政府相關(guān)主管部門和機關(guān)按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責對建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任的監(jiān)督檢查；

（二）規(guī)劃主管部門負責物業(yè)服務用房的規(guī)劃許可及核實；

（三）城市管理執(zhí)法部門負責對違法建設(shè)、毀壞綠地以及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容、環(huán)境衛(wèi)生管理等其他違法行為的查處；

（四）工商行政管理主管部門負責對損害消費者權(quán)益、不正當競爭、違法經(jīng)營、發(fā)布廣告等行為的監(jiān)督檢查；

（五）價格主管部門負責對價格公示、違規(guī)收費的監(jiān)督檢查；

（六）公安機關(guān)負責治安、技防、保安服務等活動的監(jiān)督檢查；

（七）消防主管部門負責占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處；

（八）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督主管部門負責電梯等特種設(shè)備安全和計量器具的監(jiān)督管理；

（九）環(huán)境保護主管部門負責對生產(chǎn)和經(jīng)營活動中違反法律法規(guī)規(guī)定排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環(huán)境污染行為的監(jiān)督檢查；

（十）人民防空主管部門負責對人民防空工程維護管理的監(jiān)督檢查。

第六十二條 市及區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門以及本條例第六十一條所列部門和機關(guān)應當建立投訴受理制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴方式和電話。收到投訴的，應當自收到之日起七日內(nèi)將調(diào)查受理情況答復投訴人。

第六十三條 市物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務項目負責人信用管理制度，對物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務項目負責人從事物業(yè)服務活動實施動態(tài)監(jiān)督管理并開展信用評價，信用評價情況應當向社會公開。評價結(jié)果可以作為選聘物業(yè)服務企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務收費的重要參考。

物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務項目負責人信用管理具體辦法，由市物業(yè)主管部門負責制定。

第六十四條 物業(yè)服務活動的下列事項應當納入物業(yè)服務項目動態(tài)監(jiān)督管理范圍，監(jiān)督管理情況應當作為物業(yè)服務企業(yè)信用評價的重要依據(jù)：

（一）物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗等備案情況；

（二）信息公示情況；

（三）履行物業(yè)服務合同情況；

（四）物業(yè)服務各項記錄情況；

（五）裝飾裝修管理和安全防范情況；

（六）履行告知義務情況；

（七）處理報修、投訴情況；

（八）配合籌備業(yè)主大會、提供相關(guān)材料情況；

（九）其他需要監(jiān)督檢查的事項。

第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，應當記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：

（一）在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息騙取中標的；

（二）未依照本條例規(guī)定履行物業(yè)承接查驗義務且未在規(guī)定期限內(nèi)改正的；

（三）擅自提高物業(yè)服務收費標準的；

（四）擅自將物業(yè)服務費用、停車服務費用、公共事業(yè)收費等捆綁收費的；

（五）擅自處分屬于業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（七）擅自管理應當屬于業(yè)主共同管理的事項的；

（八）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（九）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理為由中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱的；

（十）限制業(yè)主自主選擇電信運營、裝飾裝修以及其他服務經(jīng)營者的；

（十一）泄露、出賣業(yè)主個人信息的；

（十二）干擾和阻撓業(yè)主自治的；

（十三）阻礙業(yè)主進入物業(yè)管理區(qū)域的；

（十四）提供的物業(yè)服務質(zhì)量明顯不符合合同約定的；

（十五）發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為未予勸阻、制止并及時報告的；

（十六）未依照本條例規(guī)定公示相關(guān)信息或者公示內(nèi)容失實的；

（十七）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（十八）物業(yè)服務合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的；

（十九）法律法規(guī)規(guī)定的侵害業(yè)主權(quán)益的其他情形。

物業(yè)服務項目負責人有騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金等嚴重損害業(yè)主利益行為的，錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案。

第六十六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度。協(xié)調(diào)會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門、公安派出所、城市管理執(zhí)法部門、居（村）民委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

（一）前期物業(yè)管理階段的突出問題；

（二）業(yè)主委員會不依法或者因故無法正常履行職責的問題；

（三）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題；

（四）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）物業(yè)管理過程中需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。

第六十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當聘請相關(guān)領(lǐng)域?qū)�業(yè)人員，充實人民調(diào)解委員會，專門調(diào)解物業(yè)服務糾紛。

建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解、司法調(diào)解的銜接機制。

第六章 法律責任

第六十八條 業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責任；嚴重損害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責任。

第六十九條 違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招標投標的方式選聘住宅前期物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘住宅前期物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十條 違反本條例第十四條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)服務企業(yè)移交國家規(guī)定的相關(guān)資料的，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責令限期改正；逾期仍不移交相關(guān)資料的，對建設(shè)單位予以通報，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條 違反本條例第十九條第二款規(guī)定，未報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規(guī)劃總平面圖、業(yè)主名冊等籌備首次業(yè)主大會會議所需的必要資料的，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十二條 違反本條例第五十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理執(zhí)法部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一款第五項規(guī)定，使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛的，責令限期改正；逾期不改正的，對個人處三千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反第一款第十項規(guī)定，種植果樹、蔬菜的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不恢復原狀的，對個人處五千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為的，由其主管機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第七十四條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。