物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

第三條 市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，建立資金投入與保障機(jī)制，制定和落實(shí)物業(yè)服務(wù)扶持政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

市、縣（市）區(qū)人民政府有關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為準(zhǔn)則，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。

第六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、信息化、智能化方向發(fā)展，采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

各地區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際，建設(shè)智能化物業(yè)管理平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化可視直觀管理，推進(jìn)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)。

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得房屋所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主，享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈(zèng)與、借用房屋的，應(yīng)當(dāng)采取書面報(bào)告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及物業(yè)管理規(guī)約的規(guī)定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，接受業(yè)主的監(jiān)督，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，依法履行職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。　

第十條 建設(shè)規(guī)劃將分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目劃分在同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，先期開發(fā)部分符合《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備每半年的使用和經(jīng)營(yíng)所得收支情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的年度收支情況；

（八）物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度收繳情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

未按規(guī)定進(jìn)行公布的，轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布，并通告全體業(yè)主。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員除不得有《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條第一款規(guī)定的行為外，還不得有下列行為：

（一）阻撓其他業(yè)主委員會(huì)委員履行職責(zé)；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員資格。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在銀行開立賬戶管理業(yè)主共有資金，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)、印章、檔案監(jiān)督管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證、相關(guān)會(huì)計(jì)資料及檔案。住宅專項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)成員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求分別建賬管理。

第十四條 縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)及職業(yè)道德等崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的物業(yè)管理水平。

第十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，由轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的；

（四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第十六條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位代表組成，人數(shù)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。

第十七條 物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主委員會(huì)依法成立之日起解散，并于七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)。

第十八條　經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以實(shí)行業(yè)主自行管理，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督指導(dǎo)。實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將管理負(fù)責(zé)人、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理期限和法律責(zé)任等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定�！�

實(shí)行業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 　

第三章 前期物業(yè)與物業(yè)服務(wù)

第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘，投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。

第二十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（三）各分類分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；

（四）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定；

（五）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估方式；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；

（八）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體、所得收益的核算、分配和查詢方式；

（九）違約責(zé)任及合同解除的條件；

（十）合同期限；

（十一）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同的附件。

第二十一條 新建物業(yè)在交付使用二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國(guó)家規(guī)定的相關(guān)資料，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，邀請(qǐng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主代表，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。

經(jīng)查驗(yàn)合格的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，載明查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接物業(yè)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行定期公示。內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項(xiàng)；

（六）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況；

（七）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的使用情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)公布的信息。

前款第七、八項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每半年公布一次。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門依法制定。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取違約金；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并按照有關(guān)規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，限制業(yè)主合理使用共用設(shè)施和共用部位；不得以停水、停電、停氣、停熱、停電梯、捆綁收費(fèi)、阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等方式，強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金和其他業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（五）擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（六）損害業(yè)主利益以及法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)制度和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生事故及時(shí)采取措施，并立即向相關(guān)部門和單位報(bào)告，配合其做好突發(fā)事件的處置工作。

第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

第二十九條　 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自在非承重外墻上開門窗、開挖或者擴(kuò)建地下室；

（三）存放、鋪設(shè)超過樓板負(fù)荷的物品；

（四）擅自設(shè)置或者改變煙道、排風(fēng)、排水管道；

（五）未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意或者違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（六）侵占或者破壞綠地、道路、活動(dòng)場(chǎng)所等公共區(qū)域；

（七）違反規(guī)定在樓道內(nèi)堆放雜物；

（八）以停放車輛等方式阻塞道路或者出入口，擾亂物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

（九）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道；

（十）私拉電線給電動(dòng)車充電；

（十一）隨意棄置垃圾、排放污染物、高空拋物；

（十二）影響其他業(yè)主正常采光、通風(fēng)；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

對(duì)違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第三十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并結(jié)清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，同時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記并簽訂裝飾裝修協(xié)議。裝飾裝修協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明裝修禁止事項(xiàng)和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違反裝飾裝修協(xié)議的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并報(bào)告相關(guān)行政管理部門。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確需占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設(shè)置停車泊位的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。

業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督�？鄢�管理成本后的場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主共有，具體比例由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金；未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

第三十四條 物業(yè)保修期滿后，對(duì)危及使用安全的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的，依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金不得挪作他用，不得虛報(bào)、多報(bào)維修項(xiàng)目套取住宅專項(xiàng)維修資金，使用情況應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布一次。

第三十六條 未建立首期住宅專項(xiàng)維修資金或者余額不足尚未及時(shí)籌集的，共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)。

第三十七條 未交或者拒不續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第三十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，住宅專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位因?qū)�專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，需要臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路和場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，施工時(shí)采取安全警示和保障措施，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，經(jīng)依法組織驗(yàn)收合格后，移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。接收后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本。

第五章 老舊住宅區(qū)改造與管理

第四十一條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、附屬配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者陳舊破損，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能，因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃及年度計(jì)劃，有計(jì)劃地實(shí)施綜合改造，改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境，改造所需資金由各級(jí)財(cái)政承擔(dān)。

老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣（市）區(qū)人民政府確定并公布。

第四十二條 縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確管理模式，落實(shí)改造管理方案，制訂管理規(guī)約。

第四十三條 無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開展自行管理的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)，對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第四十四條　市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居（村）民委員會(huì)的物業(yè)管理工作。人力資源和社會(huì)保障部門應(yīng)結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程和完善社會(huì)保障體系工程，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要按照責(zé)任分工，做好老舊住宅區(qū)內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的管理與服務(wù)。

第六章 監(jiān)督管理

第四十五條 市物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé):

（一）組織實(shí)施物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;

（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第四十六條 縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理（含前期物業(yè)管理）招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督；

（二）指導(dǎo)和配合屬地人民政府做好業(yè)主自治組織籌建、業(yè)主委員會(huì)換屆及日常工作的監(jiān)督；

（三）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督及信用信息進(jìn)行核查管理；

（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；

（六）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。

第四十七條 各相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好下列工作：

（一）發(fā)展改革主管部門負(fù)責(zé)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格制定；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋承租人進(jìn)行登記管理，監(jiān)督住宅小區(qū)的技防設(shè)施建設(shè)和管理，加強(qiáng)住宅小區(qū)出入口和周邊道路機(jī)動(dòng)車停放管理；

（三）民政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等基層自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督，監(jiān)督住宅小區(qū)配套用房的使用，指導(dǎo)街道辦事處、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民政設(shè)施建設(shè)；

（四）財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)本級(jí)物業(yè)行政主管部門日常經(jīng)費(fèi)審核、撥付等工作；

（五）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為；

（六）自然資源主管部門負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)物業(yè)用房、停車位等配套設(shè)施的規(guī)劃監(jiān)管及規(guī)劃核實(shí)工作，協(xié)助收繳、續(xù)交、補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金，協(xié)助辦理住宅專項(xiàng)維修資金過戶登記；

（七）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)對(duì)違法排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環(huán)境污染行為的監(jiān)督檢查；

（八）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（城市管理綜合執(zhí)法部門）負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)、毀壞綠地以及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容、環(huán)境衛(wèi)生管理等違法行為。

第四十八條 推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。物業(yè)行政主管部門、業(yè)主、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和委托合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第四十九條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)信用檔案，通過信用記分等方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管，開展企業(yè)信用考評(píng)，定期向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本條例規(guī)定的義務(wù)或者受到行政處罰的，應(yīng)當(dāng)錄入企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法，由市物業(yè)行政主管部門另行制定。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

（一）在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；

（三）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

（四）泄露業(yè)主信息的；

（五）承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的；

（六）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）擅自處分屬于業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益的；

（八）未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息的；

（九）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行恐嚇、威脅或者打擊報(bào)復(fù)的；

（十）通過中斷供水、供電、供氣、供熱或者利用門禁、電梯控制系統(tǒng)限制業(yè)主出入等方式損害業(yè)主合法權(quán)益的；

（十一）未履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定侵害業(yè)主權(quán)益的其他情形。

第五十一條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴制度，公布投訴方式，接受并及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人的投訴，及時(shí)回復(fù)處理結(jié)果。

第七章 法律責(zé)任

第五十二條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十三條 違反本條例第十九條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第五十四條 違反本條例第二十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示相關(guān)信息的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，拒不改正的，處二萬元罰款。

第五十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員泄露業(yè)主資料的，由物業(yè)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處二萬元以上五萬元以下罰款。

第五十六條 違反本條例第二十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，拒不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第五十七條 違反本條例第二十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處二萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例第二十九條第一款第三、四項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處一千元罰款。

違反本條例第二十九條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，拒不改正的，處二百元罰款。

違反本條例第二十九條第一款第十一項(xiàng)規(guī)定高空拋物的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門處二百元罰款。

第五十八條 違反本條例第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，虛報(bào)、多報(bào)維修項(xiàng)目套取住宅專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)行政主管部門追繳資金，沒收違法所得，并處挪用、虛報(bào)、多報(bào)金額兩倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十九條 物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。