物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當加強本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策；鼓勵采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條　市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門），負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條　城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合。

第六條　縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。

第七條　市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)服務(wù)工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，應(yīng)當予以表彰、獎勵。

第八條　本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的承接查驗或評估報告應(yīng)當真實、客觀、全面。

第九條　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，強化行業(yè)監(jiān)督，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強行業(yè)培訓(xùn)；積極開展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息；維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)無獨立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條　新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；

（二）立項批文；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；

（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；

（六）其他相關(guān)材料。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在三個工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。

建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十二條　新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。

重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理委員會

第一節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會

第十三條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因房屋征收補償、與建設(shè)單位之間商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理不動產(chǎn)登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當依據(jù)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)力，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

第十四條　業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。

第十五條　業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。

業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主代表大會的代表在投票表決事項時，應(yīng)當就擬表決事項事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會就擬討論事項作出決定前，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第十六條　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定經(jīng)費標準。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責管理使用。

首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費有結(jié)余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌使用。

第十七條　業(yè)主大會籌備組人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù)�；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成。

建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

籌備組正式開展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。

第十八條　籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下作出決定。

籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時間不包含在籌備期限內(nèi)。

業(yè)主大會成立后籌備組自動解散。

第十九條　業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關(guān)職責：

（一）制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（三）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（四）選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；

（五）業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集并監(jiān)督使用；

（六）改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途；

（七）制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案；

（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定其他應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項。

第二十條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業(yè)主，同時函告社區(qū)居（村）民委員會。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當派員對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會記錄，并將業(yè)主大會作出的決定書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

業(yè)主委員會未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時組織召開業(yè)主大會會議或臨時會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議，做好業(yè)主大會會議記錄并妥善保存。

第二十一條　業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當投票表決的事項，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人簽名并記下房號和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當自行確定一名投票人、一名被選舉人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)一名自然人作為投票人或者被選舉人。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。

鼓勵具備條件的小區(qū)運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以根據(jù)電子投票規(guī)則采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。電子投票規(guī)則由市物業(yè)管理行政主管部門制定后實施。

第二十二條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

成立業(yè)主小組的，應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。

業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應(yīng)當為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等按照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。

第二十三條　業(yè)主代表履行下列職責：

（一）在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議；

（二）組織開展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會；

（三）告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

第二節(jié)　業(yè)主委員會

第二十四條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)按規(guī)定提交材料向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

備案材料齊全并符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及轄區(qū)派出所、社區(qū)居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)；備案材料不齊全或不符合相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十五條　業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，不得擔任或繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表，已擔任的應(yīng)當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免并公示：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的；

（二）以書面方式提出辭職請求的；

（三）不履行或違規(guī)履行委員、代表職責的；

（四）利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；

（五）不遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的；

（六）侵害他人合法權(quán)益的；

（七）有不良信用記錄或違法行為的；

（八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的。

業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當主動接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決；

（四）根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

（五）聽取業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題和糾紛;

（六）督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費及其他相關(guān)費用；

（七）草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會表決;

（八）根據(jù)業(yè)主大會決定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定，確定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況；

（九）將作出的決定書面告知社區(qū)（村）民委員會，配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;

（十）法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十七條　業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（四）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或提前解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（六）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當加強對業(yè)主委員會的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責的業(yè)主委員會，應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會委員進行調(diào)整。

第二十八條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會工作規(guī)則或業(yè)主大會的決定召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。

業(yè)主委員會會議議題涉及應(yīng)當由全體業(yè)主共同決定事項的，業(yè)主委員會應(yīng)當在召開會議前先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會派員參加會議，會后將決定事項及辦理情況報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第二十九條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息或通知，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。

第三十條　業(yè)主委員會向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當提供街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的備案證明。公安機關(guān)準予刻制的，應(yīng)當在業(yè)主委員會印章上標明業(yè)主委員會的屆數(shù)、任期及截止日期。業(yè)主委員會應(yīng)當在印章刻制完成后三個工作日內(nèi)將印章到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）留存印模。業(yè)主大會印章由社區(qū)居（村）民委員會代為保管并在社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督下使用。未經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）留存印模的業(yè)主委員會印章無效。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定并指定專人保管。業(yè)主委員會印章應(yīng)當在其職責范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議的決定使用。

第三十一條　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會參照首次業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆費用從業(yè)主自治活動經(jīng)費中支出，自治活動經(jīng)費不足部分由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）承擔。

第三十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代管。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)公安機關(guān)應(yīng)當給予協(xié)助。

第三十三條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有具體規(guī)定的，不得籌集、使用、發(fā)放。

業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費由管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三節(jié)物業(yè)管理委員會

第三十四條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)或責令整改后仍未改正的。

第三十五條　物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會主任、副主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表資格應(yīng)當符合本辦法第二十五條第一款的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當書面告知物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門�？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十六條　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責的，作出決定前，應(yīng)當就擬決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于三十日，向業(yè)主征求意見。

第三十七條　物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員有下列情形之一的，其職務(wù)、資格自行終止，并應(yīng)當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：

（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的;

（二）以書面形式提出辭職并經(jīng)批準的;

（三）有本辦法第二十五條第一款規(guī)定的情形之一的；

（四）符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格終止條件的。

物業(yè)管理委員會中非業(yè)主成員工作單位發(fā)生變化的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時予以調(diào)整，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

第三十八條　業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第四章　前期物業(yè)管理

第三十九條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當自確定中標人之日起十五日內(nèi)提交以下材料向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報備案：

（一）開標評標過程記錄；

（二）確定中標人的方式及理由；

（三）評標委員會的評標報告；

（四）中標人的投標文件。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在三個工作日內(nèi)予以備案并出具中標備案通知書。

第四十條　建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體數(shù)額及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施數(shù)量等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中載明。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期限屆滿前二個月通知建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同自期限屆滿之日終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對項目繼續(xù)實行前期物業(yè)管理并向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

第四十二條　建設(shè)單位應(yīng)當按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

未經(jīng)業(yè)主大會同意并報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核批準，任何單位和個人不得占用、出租、經(jīng)營物業(yè)服務(wù)用房或?qū)⑵涓淖魉�用�?/p>

第四十四條　建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶存儲業(yè)主共有資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會成立后，業(yè)主共有資金應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會蓋章同意后使用。

第四十六條　已交付使用物業(yè)總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，因?qū)�建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）隨機抽取第三方評估機構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，建設(shè)單位可以按照法定程序更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正；逾期未改正的，建設(shè)單位應(yīng)當向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交書面報告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，同時邀請物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派人參加。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》，簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗并出具查驗報告書。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當加強對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管，并在承接查驗協(xié)議上蓋章鑒證。

第四十八條　建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，未能按規(guī)定全部移交資料的，應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，同時報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）登記，確保移交的資料真實完整。

分期開發(fā)建設(shè)的項目，可以對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時，應(yīng)當進行全面查驗并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。

第四十九條　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。

第五十條　物業(yè)承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當限期改正。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第五十一條　建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應(yīng)當出具書面委托書，但不得將建設(shè)單位的法定責任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按委托權(quán)限履行職責，不得拒絕物業(yè)買受人的驗房要求。

建設(shè)單位應(yīng)當在房屋交付使用二十日前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體進駐管理時間。

第五十二條　物業(yè)交付過程中業(yè)主認為物業(yè)專有部分或物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題不符合交房條件的，應(yīng)當及時向建設(shè)單位或受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，建設(shè)單位或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三日內(nèi)給予回復(fù)；如業(yè)主對回復(fù)不滿意的，可以向建設(shè)行政主管部門申請質(zhì)量認定，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當出具認定結(jié)論，各當事方應(yīng)當執(zhí)行。

業(yè)主未向建設(shè)行政主管部門提出質(zhì)量認定申請，或認定結(jié)論確認無質(zhì)量問題的，業(yè)主應(yīng)依法履行按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)；如認定結(jié)論確認屬質(zhì)量問題的，房屋維修費及維修期間的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔。

第五十三條　建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五章　物業(yè)服務(wù)

第五十四條　本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會或政府采購選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理委員會應(yīng)當通過統(tǒng)一的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第五十六條　物業(yè)管理項目實行項目負責人責任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定派駐項目負責人，所派項目負責人應(yīng)當為本企業(yè)在職管理人員。

業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責人發(fā)生更換的，應(yīng)當書面告知物業(yè)服務(wù)合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日。

從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當按時參加物業(yè)管理行政主管部門或者行業(yè)協(xié)會組織的相關(guān)培訓(xùn)。

第五十七條　業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合評估活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標準配備管理服務(wù)人員，提供公共管理服務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)當代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應(yīng)當及時書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對未按要求改正的應(yīng)當及時報物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)向物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴或反映。

社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責對投訴問題及時處理或報告。

第五十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、從事物業(yè)管理活動的資格證明材料、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式;

（三）電梯、消防、監(jiān)控、供水、供暖等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及應(yīng)急處置方案;

（四）業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費用收支、公共水電費分攤情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等需要向業(yè)主告知的事項；

（六）其他應(yīng)當公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當接受業(yè)主、業(yè)主委員會對公示信息的詢問和監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當以書面形式予以答復(fù)。

第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標準；

（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標準；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有財產(chǎn)；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會同意，或者（臨時）管理規(guī)約、商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第六十一條　業(yè)主應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用等義務(wù)。

業(yè)主或物業(yè)使用人不得以下列理由拒交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用：

（一）尚未入住或房屋空置；

（二）個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同；

（三）房屋存在質(zhì)量問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意；

（四）其他部分業(yè)主未交費；

（五）其他業(yè)主或者物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失；

（六）無充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定標準。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過送達催交書、上門收取或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。

第六十二條　物業(yè)服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。提倡物業(yè)服務(wù)實行酬金制，建立公開、透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機制。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出書面質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。

第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費和公共水電分攤費，但預(yù)收期限最長不得超過一年。

預(yù)收公共水電分攤費的，應(yīng)當根據(jù)上一年度公示的公共水電分攤費實際費用，按物業(yè)服務(wù)合同約定的分攤辦法預(yù)收，合同中未約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。上一年度預(yù)收費用有結(jié)余的，直接沖抵本年度預(yù)收費用；上一年度預(yù)收費用不足的，在預(yù)收本年度費用時補足；上一年度未產(chǎn)生費用的，本年度根據(jù)合理預(yù)算預(yù)收。

第六十四條　有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出的；

（三）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動的其他情形。

第六十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交建設(shè)單位承接查驗時移交的資料;

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄等；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;

（五）移交利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的收入清單，預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費用的交納記錄清單；

（六）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的臺賬資料、賬目明細及物品清單應(yīng)當經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或其委托的社區(qū)居（村）民委員會蓋章和監(jiān)督人員簽字后方有效。

應(yīng)當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地公安機關(guān)書面申請采取強制措施，無業(yè)主委員會的由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請，公安機關(guān)應(yīng)當給予協(xié)助；有破壞物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等途徑解決。

第六十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予書面確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當修復(fù)或者承擔相應(yīng)責任。

第六十七條　縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)備選庫中確定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：

（一）合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的；

（二）合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，相關(guān)責任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐的。

應(yīng)急服務(wù)合同由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，未按時簽訂的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或其委托社區(qū)居（村）民委員會與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準和收費參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行；應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第六十八條　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人的考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價結(jié)果應(yīng)當作為企業(yè)參與評先評優(yōu)和招投標活動的基本條件。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當予以協(xié)助。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市參與物業(yè)管理評先評優(yōu)活動；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠信證明：

（一）在物業(yè)管理招標投標活動中，投標報名后無正當理由不按時參加評標或提供虛假信息，騙取中標的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的；

（三）未按照規(guī)定和合同約定履行物業(yè)安全防范義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大安全事故的；

（四）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的；

（五）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，一年內(nèi)不得在本市行政區(qū)域內(nèi)參與物業(yè)管理項目招投標活動。

第七十條　物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應(yīng)當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部分和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；

（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

（五）因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；

（六）被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的；

（七）其他損害業(yè)主公共權(quán)益情節(jié)嚴重的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。

第七十一條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應(yīng)當向物業(yè)買受人出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用的證明或交款收據(jù)。

第七十二條　單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于一萬平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，報物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面同意后，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔物業(yè)管理責任，成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會承擔主要管理責任。

第七十三條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或其委托的社區(qū)居（村）民委員會依法履行托管職責并收取物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當?shù)絻r格行政主管部門申請收費標準備案，業(yè)主應(yīng)當自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或受委托的社區(qū)居（村）民委員會的管理服務(wù)，并按時交納相關(guān)費用。

第六章　物業(yè)的使用和維護

第七十四條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設(shè)單位只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫；住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售或出租。

權(quán)屬明確為建設(shè)單位的車位、車庫在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后，可以按規(guī)定對外出售、出租。

第七十五條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。實施主體應(yīng)將擬出租的車位、車庫數(shù)量分配方案、收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同中未約定的，應(yīng)當將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過半數(shù)業(yè)主簽字同意后實施。

已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設(shè)停車位。對開放式物業(yè)管理區(qū)域，無停車場地或者車位、車庫嚴重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)當合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。

第七十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放。民防部門應(yīng)當按照設(shè)計文件在實地標注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責任單位、車位租金及汽車停放費收費標準等。

建設(shè)單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設(shè)單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當持房屋所有權(quán)證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應(yīng)提供裝飾裝修設(shè)計方案，水、電、氣等改造設(shè)計和相關(guān)審批等資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對房屋裝飾裝修活動進行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進入物業(yè)管理區(qū)域，對制止無效強行進入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向公安、城管部門報告并請求協(xié)助制止，公安、城管部門應(yīng)及時到場處理。

第七十八條　在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負責保修，建設(shè)單位應(yīng)向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質(zhì)量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第七十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關(guān)工作，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣繳應(yīng)當由業(yè)主分攤的有關(guān)費用。

第八十條　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、更新的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。

專業(yè)經(jīng)營單位實施維修養(yǎng)護作業(yè)前應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理相關(guān)出入登記手續(xù)后方可進場施工，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場的安全防范、秩序維護和衛(wèi)生清潔工作，對損壞的道路、綠化等應(yīng)恢復(fù)原狀。

第八十一條　業(yè)主應(yīng)當在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業(yè)主自行至代管機構(gòu)窗口交存，也可以由代管機構(gòu)委托的專戶管理銀行代收代交。

建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業(yè)主收取。

第八十二條　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護的除外；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請及應(yīng)急處置方案后三個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。

第八十三條　對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損嚴重，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。

建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用補貼機制，對建成10年以上基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元/月·平方米標準由市、區(qū)兩級財政按1:1比例給予物業(yè)服務(wù)費用補貼。

舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。

第七章　監(jiān)督檢查

第八十四條　本市物業(yè)管理實行屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機結(jié)合，各級人民政府、各相關(guān)行政主管部門和單位應(yīng)當依法履行職責。

第八十五條　市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：

（一）建立和完善市場化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機制；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作；

（三）研究制定全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、相關(guān)配套政策和示范文本等；

（四）建立全市物業(yè)管理行政監(jiān)管平臺和物業(yè)管理行業(yè)誠信檔案和信用信息發(fā)布平臺；

（五）做好物業(yè)管理示范項目評價工作；

（六）統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作；

（七）依法查處物業(yè)管理重大違法行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八十六條　縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責：

（一）負責物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督；

（二）負責前期物業(yè)管理招投標的備案和管理工作；

（三）物業(yè)管理區(qū)域劃分備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作；

（五）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理；

（六）指導(dǎo)、配合轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（七）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作；

（八）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第八十七條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當配備專門的管理人員，并在轄區(qū)內(nèi)履行下列職責：

（一）設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機制，公開投訴電話、投訴地點，指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會、人民調(diào)解委員會及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（二）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系；

（三）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會；

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（五）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報送信用信息；

（六）建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜；

（七）落實舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)和處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安部門“四位一體”的服務(wù)協(xié)調(diào)機制。

第八十八條　市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：（一）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責建設(shè)單位履行房屋及燃氣等相關(guān)公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)質(zhì)量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監(jiān)督檢查；監(jiān)督建設(shè)單位及時履行物業(yè)保修義務(wù)；查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。

（二）規(guī)劃行政主管部門負責住宅加裝電梯的備案；物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設(shè)指標的確認。

（三）民政行政主管部門負責將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，落實社區(qū)居（村）民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督責任，參與物業(yè)管理相關(guān)工作，配合規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、住房等有關(guān)部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房的落實。

（四）城市管理行政主管部門負責違法建設(shè)，擅自焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查，對擅自將住宅、車庫等非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。

（五）公安機關(guān)負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為；負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)消防問題的投訴，查處消防設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定建設(shè)、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為；對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。

（六）質(zhì)量技術(shù)（市場）監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全實施監(jiān)督管理；對電梯等特種設(shè)備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監(jiān)督檢查；對申請使用物業(yè)專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。

（七）價格行政主管部門負責物業(yè)服務(wù)收費、公示的監(jiān)督檢查。

（八）人防行政主管部門負責人民防空工程建設(shè)、移交、使用及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)的監(jiān)督檢查。

（九）環(huán)境保護行政主管部門負責建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務(wù)行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理；負責對申請利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊經(jīng)營性用房經(jīng)營餐飲、娛樂等易產(chǎn)生污染的項目進行環(huán)境影響評價文件的審批，對建設(shè)方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營性用房申請餐飲、娛樂等經(jīng)營的，不予通過環(huán)評審批；負責污水、廢氣、經(jīng)營性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問題的監(jiān)督檢查。

（十）衛(wèi)生行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水衛(wèi)生情況的監(jiān)督管理。

第八章　法律責任

第八十九條　有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進行查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

業(yè)主委員會委員因個人原因造成其他業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第九十條　經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應(yīng)當予以執(zhí)行；無正當理由拒不執(zhí)行的，應(yīng)承擔行政不作為責任。

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)單位或個人應(yīng)當履行，但行政復(fù)議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應(yīng)當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。

聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。

第九十一條　市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及其他相關(guān)行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機關(guān)或監(jiān)察機關(guān)責成其所在單位、上級相關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的;

（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的;

（三）發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為不及時查處，或者包庇、縱容違法違規(guī)行為的;

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。