延安物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)的活動。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 本市將物業(yè)服務(wù)管理納入社區(qū)治理體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)管、業(yè)主自治、各方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、科學(xué)化與市場化。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)管理協(xié)作機(jī)制，制定物業(yè)服務(wù)管理政策，統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理工作。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè) 服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。鼓勵依靠科技提高物業(yè)服務(wù)管理水平，滿足業(yè)主對改善生活和工作環(huán)境的需求。

第五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔(dān)政府基層管理職能的機(jī)構(gòu)履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會的組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系；

（四）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目的移交和接管；

（五）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)服務(wù)管理糾紛；

（六）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動。

社區(qū)組織、居民委員會或者村民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及其他承擔(dān)政府基層管理職能的機(jī)構(gòu)、組織的指導(dǎo)下，做好與業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作。

第六條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展和改革、衛(wèi)生健康、公安、民政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、城市管理執(zhí)法、人民防空等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)信用分級分類監(jiān)管體系，按照不同的信用狀況對物業(yè)服務(wù)人實(shí)行分級分類和差異化監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等事項(xiàng)的應(yīng)用。

市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與相關(guān)部門聯(lián)動，及時共享本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。

鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)信用分級分類情況選聘物業(yè)服務(wù)人。

第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，促進(jìn)誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第九條 任何單位和個人對違反物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)的行為，都有權(quán)向物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二章 前期物業(yè)服務(wù)管理

第十條 建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

符合下列條件之一的，經(jīng)縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的；

（二）在建設(shè)單位向社會公開發(fā)布選聘物業(yè)服務(wù)人信息后，投標(biāo)人數(shù)少于三人的。

第十一條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)依法對前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定，并在簽訂房屋買賣合同時，向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售時，向房屋買受人明示依法制定的臨時管理規(guī)約，并予以說明。

房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，共同對物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量以及質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時處理并組織物業(yè)服務(wù)人復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)仍與竣工驗(yàn)收資料不符的，不得承接。

承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條 在辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、管線、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分相關(guān)文件；

（六）建設(shè)單位與公用事業(yè)專營單位簽訂的供水、供電、供暖、供氣協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料及時移交業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

第十五條 有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人：

（一）前期物業(yè)服務(wù)人擅自退出的；

（二）前期物業(yè)服務(wù)人被吊銷企業(yè)證照的；

（三）前期物業(yè)服務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)、清算程序的；

（四）前期物業(yè)服務(wù)不符合約定，建設(shè)單位要求限期整改，拒不整改或者達(dá)不到整改要求，建設(shè)單位依法提前解除合同的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設(shè)單位重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第十條的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第十七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為并已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第十八條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

房屋的租用人、借用人等物業(yè)使用人可以根據(jù)業(yè)主的授權(quán)行使相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十九條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合本條例第二十條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)同時依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織成立業(yè)主大會籌備組�？h（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

建設(shè)單位未履行告知義務(wù)或者無法確定建設(shè)單位的，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)依法核實(shí)，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立業(yè)主大會籌備組。

建設(shè)單位未按照規(guī)定報(bào)告情況的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以依法向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋建筑面積。

第二十二條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、物業(yè)主管部門、社區(qū)黨組織、居民委員會或者村民委員會的代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員擔(dān)任。業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生，業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

第二十三條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和專有部分面積，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則草案，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序及業(yè)主委員會的組成、任期、罷免等事項(xiàng)，并不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

籌備組成員對籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定�；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府公章。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將第一款規(guī)定的內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并做出答復(fù)。

第二十四條 業(yè)主大會籌備組所需經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位先行墊付。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)交存至物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定的銀行賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

無法確定建設(shè)單位的老舊住宅小區(qū)，首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費(fèi)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府墊付，無公共收益或者公共收益不足的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)使用辦法，并將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況予以公示。

第二十五條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

業(yè)主大會籌備組履行職責(zé)的期限，到首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第二十六條 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進(jìn)行。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)依法對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組建和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得損害國家利益和社會公共利益，不得違背公序良俗，不得含有對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

第二十八條 業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場討論、書面征求意見以及網(wǎng)絡(luò)討論和投票的形式召開。

業(yè)主大會會議采用現(xiàn)場討論形式的，業(yè)主可以自行參加，也可以書面委托代理人參加，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)；采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面簽署意見；采用網(wǎng)絡(luò)討論和投票形式的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證，并接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督。

第二十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。

召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前以適當(dāng)方式告知全體業(yè)主，將會議議題、時間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，但前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的情形除外。

第三十條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，業(yè)主可以按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定成立業(yè)主代表大會，由業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責(zé)，但依法需要由業(yè)主大會決定的事項(xiàng)除外。

業(yè)主代表大會由業(yè)主按樓（幢）、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表組成，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表不少于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的百分之三十。

業(yè)主代表大會的議事規(guī)則，由業(yè)主大會制定。

第三十二條 業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主的意見。需全體業(yè)主投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主的選票經(jīng)本人簽字后，可以由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第三十三條 業(yè)主代表已經(jīng)不具備業(yè)主身份的，其代表資格自然終止。業(yè)主代表不履行職責(zé)的，其所代表樓（幢）、單元或者樓層的業(yè)主可以協(xié)商決定終止其代表資格。業(yè)主代表資格終止后，由相關(guān)業(yè)主重新推選業(yè)主代表。

第三十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主（代表）大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，在社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下開展工作，受業(yè)主（代表）大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的決定；

（二）召集業(yè)主（代表）大會會議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主（代表）大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督維修資金和公共收益的使用；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業(yè)檔案、會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（七）督促業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)，以及組織維修資金的補(bǔ)交、再次籌集；

（八）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（九）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；

（十一）配合支持居民委員會、村民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十二）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（十三）業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責(zé)。

第三十五條 業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。

業(yè)主委員會成員為單數(shù)，其任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外一般為三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會成員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會成員具有同等表決權(quán)。

第三十六條 業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定的條件。

業(yè)主有《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定的情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會的選舉換屆工作，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。

社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會成員。

鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開首次會議。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門進(jìn)行備案。

業(yè)主委員會持備案回執(zhí)和備案的相關(guān)資料到街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開具業(yè)主委員會印章刻制證明。

第三十八條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)服務(wù)管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)服務(wù)有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員有前款規(guī)定的第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)行為的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時制止和通報(bào)全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。在業(yè)主委員會成員資格被撤銷前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該成員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

第三十九條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員資格自然終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）因健康原因無法履行職責(zé)的；

（三）被判處刑罰失去人身自由的；

（四）其他原因喪失履行職責(zé)能力的。

第四十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，根據(jù)業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主（代表）大會的授權(quán)，決定終止其成員資格：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)或者無正當(dāng)理由三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）違反本條例第三十八條規(guī)定的；

（三）拖欠住宅維修資金的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶、直系親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人處任職，或者有承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的；

（六）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，非法侵占業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（七）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人的；

（八）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主（代表）大會未按照前款規(guī)定終止相關(guān)成員資格的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，予以糾正。

第四十一條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從委員中推選副主任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告成員的變更情況。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

第四十二條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上成員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。

定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員參加，成員不得委托他人參會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會或者村民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時，由其委托的副主任召集。

經(jīng)三分之一以上成員提議，主任應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主委員會會議。主任或者受委托的副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定業(yè)主委員會成員召集業(yè)主委員會會議。逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

第四十三條 業(yè)主委員會確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。定期公布維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主查詢物業(yè)服務(wù)管理信息。

應(yīng)當(dāng)公開而沒有公開的信息，業(yè)主有權(quán)查詢或者要求業(yè)主委員會公開；仍不公開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令公開。

第四十四條 一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十五條　業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆領(lǐng)導(dǎo)小組，并在其指導(dǎo)下召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆領(lǐng)導(dǎo)小組。

業(yè)主委員會未依法組織換屆選舉或者不能正常開展工作的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織換屆選舉工作。

第四十六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為業(yè)主委員會成立前的過渡性機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)，并推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第四十七條 有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第二十五條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第四十八條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由居民委員會或者村民委員會代表擔(dān)任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十九條 成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持印章刻制證明依法向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第五十條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成的決定在公示欄公示，公示期不少于十五日。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。

第五十一條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益中支出，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。無公共收益或者公共收益不足以支付的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會計(jì)資料，業(yè)主可以隨時查詢。并在每年六月和十二月底前公布半年度的賬目情況。

第五十二條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)和規(guī)章的，物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向相關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四章 物業(yè)服務(wù)管理

第五十三條 物業(yè)服務(wù)人自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公布并及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人的相關(guān)證照，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式，客服、工程維修及投訴監(jiān)督等電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及明細(xì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、安全防范等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式；

（四）專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他服務(wù)機(jī)構(gòu)的名稱、聯(lián)系方式等基本信息；

（五）業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)人管理的業(yè)主公共收益的財(cái)務(wù)信息；

（六）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備分布圖；

（七）受委托代收代繳事項(xiàng)；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，及時采取應(yīng)急措施，同時向相關(guān)主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，嚴(yán)重危及人身安全、建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性事件，影響社會穩(wěn)定的；

（四）發(fā)生重大傷亡事件的；

（五）其他嚴(yán)重影響業(yè)主或者物業(yè)使用人正常生活的事件。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)人按照法律規(guī)定與合同約定履行職責(zé)，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)用房以及其他共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用或者允許他人占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場地等共有部分開設(shè)停車場、設(shè)置廣告等經(jīng)營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅維修資金；

（四）將全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位、個人；

（五）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)；

（六）非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主，擅自停水停電等；

（七）非法泄露業(yè)主信息；

（八）拖欠應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用；

（九）同意、默許業(yè)主破壞或者變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、樓頂加層；

（十）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，不得以成本上漲、收費(fèi)不足等為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)不符合合同約定或者法定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)自接收房屋之日起按照約定交納物業(yè)費(fèi)，不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交、拖欠或者少交物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主未按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)，經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務(wù)人可以通過司法程序予以追繳。

物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi)為由，采取停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費(fèi)等方式，強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。

第五十九條 除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主（代表）大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服 務(wù)合同期限屆滿九十日前在公示欄公告，并書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)主管部門、物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商同意，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。

業(yè)主大會依法決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)人同意繼續(xù)服務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

合同到期未續(xù)簽或者由于其他原因解除合同的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約可以對下列事項(xiàng)作出約定：

（一）建（構(gòu)）筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用、維護(hù)、管理；

（二）業(yè)主公共收益的分配、使用和管理；

（三）業(yè)主和物業(yè)使用人在安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、動物飼養(yǎng)、植物種植等方面的權(quán)利與義務(wù)；

（四）違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（五）其他約定的事項(xiàng)。

第六十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營收益的百分之五十。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，專戶儲存，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會成立前，公共收益由居民委員會或者村民委員會開設(shè)銀行專戶代管，業(yè)主大會成立后經(jīng)業(yè)主大會同意可以由居民委員會或者村民委員會代管。業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受居民委員會或者村民委員會的監(jiān)管。

第六十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)，相關(guān)機(jī)構(gòu)和個人予以配合。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。

業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)消防安全宣傳教育，定期對物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展消防安全巡查，消除火災(zāi)隱患。已成立業(yè)主委員會但未選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。對尚未組建業(yè)主委員會也未選聘物業(yè)服務(wù)人的住宅小區(qū)，房屋管理單位、居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建設(shè)的機(jī)動車車位、車庫，優(yōu)先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要后，可以出租給本物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過兩年。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建設(shè)的機(jī)動車停車位未銷售的，業(yè)主、使用人要求租賃的，建設(shè)單位不得拒絕。

第六十五條 占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主共有道路或者其他場地用于臨時停放機(jī)動車的車位，屬于全體業(yè)主共有。

共有停車位的場地占用費(fèi)歸業(yè)主所有，占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會成立前執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會成立后由業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放，不得收取費(fèi)用。

第六十六條 業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的場地占用費(fèi)。收取的場地占用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算。

第六十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域配建的充電設(shè)施不能滿足業(yè)主需要時，如果占用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地增設(shè)充電設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，并確保消防通道和道路暢通。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定停放車輛，影響道路通行的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者停車管理服務(wù)協(xié)議中業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會授權(quán)的方式進(jìn)行處理。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)后，負(fù)責(zé)電梯的日常管理和定期養(yǎng)護(hù)，及時制止危及電梯安全的行為，確保電梯正常運(yùn)行。因日常管理或者維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍�因�(qū)е码娞轃o法正常使用造成損害的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主共同履行電梯日常管理和維護(hù)保養(yǎng)職責(zé)。

第七十條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)后，負(fù)責(zé)高層住宅二次供水水箱（水池）的日常管理，按照有關(guān)規(guī)定對設(shè)施進(jìn)行全面清洗、消毒，并對水質(zhì)進(jìn)行檢驗(yàn)。

第七十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不得有下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗，違法搭建建（構(gòu)）筑物，下挖地下空間；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（三）隨意拆除、損壞電梯的部件、附屬設(shè)施或者標(biāo)志，開啟電梯層門、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關(guān)閉，超過額定載荷使用電梯；

（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（五）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

（六）違反有關(guān)規(guī)定存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（七）任意堆放雜物、高空拋物或者張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（八）隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物，影響鄰居通風(fēng)、采光等；

（九）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（十）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（十一）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（十二）違反有關(guān)規(guī)定，任意停放機(jī)動車和非機(jī)動車或者電動車輛進(jìn)樓入戶充電；

（十三）違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約規(guī)定，未征得有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（十四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

發(fā)現(xiàn)有上述行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

第六章 維修資金的使用和管理

第七十二條 建設(shè)單位和業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供繳存維修資金的憑證。

業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有，用于物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面住宅維修資金余額不足首期繳存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，報(bào)物業(yè)主管部門備案；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案根據(jù)國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十三條 維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

業(yè)主委員會每半年公布一次維修資金的使用情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十四條 未建立維修資金的，物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專有部分所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；

（二）共有部分所需費(fèi)用，由擁有該共有部分業(yè)主按照各自擁有的房屋專有面積比例共同承擔(dān)；

（三）全體業(yè)主共有部分所需費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋專有面積比例共同承擔(dān)。

屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第七十五條 發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時維修、更新、改造：

（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；

（三）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；

（五）屋頂或者外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；

（六）二次供水、排水、排污系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障影響使用的，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（七）其他危及人身財(cái)產(chǎn)安全、房屋使用安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。

第七十六條 發(fā)生下列緊急情況，需要立即對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，根據(jù)國家和省、市應(yīng)急維修資金的有關(guān)規(guī)定辦理：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（七）其他危及人身財(cái)產(chǎn)安全、房屋使用安全、公共安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，縣（市、區(qū))物業(yè)主管部門收到業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會申請后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書。

沒有成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主依法提出申請。

第七十七條 應(yīng)急使用維修資金的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主依法申請撥付維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第七十八條 建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告，但業(yè)主大會尚未成立期間，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備已過保修期，需要使用維修資金的，物業(yè)服務(wù)人提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)管理委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共有部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。僅涉及部分共有部分的，可以提交涉及共有部分的業(yè)主依法討論通過。

第七十九條 維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省、市財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第七章 法律責(zé)任

第八十條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由物業(yè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以下罰款。

第八十一條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位未向前期物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第八十二條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在交接查驗(yàn)時，對不符合竣工驗(yàn)收資料的物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備拒不處理，或者物業(yè)服務(wù)人明知查驗(yàn)結(jié)果與竣工驗(yàn)收資料不符仍然承接的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十三條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示相關(guān)信息的，由物業(yè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第八十四條 物業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的工作人員，在監(jiān)督管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章 附 則

第八十六條 本條例自2021年12月1日起施行。

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