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第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理),是指住宅物業(yè)業(yè)主選聘物業(yè)服務人,按照物業(yè)服務合同的約定,對建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護。
第三條 物業(yè)管理相關活動應當遵循黨建引領,堅持專業(yè)服務,實行業(yè)主自治。
第四條 市人民政府應當梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項和執(zhí)法主體,列出清單,并予以公布。
有關執(zhí)法主體應當依法及時查處物業(yè)服務人報告和有關業(yè)主投訴的違法行為。
第五條 市、縣(市、區(qū))建設主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))建設主管部門應當加強對居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人的業(yè)務培訓和指導。
第六條 市建設主管部門應當建立物業(yè)管理數(shù)字化平臺,推進智慧物業(yè)建設,提高物業(yè)管理水平。
鼓勵運用電子投票方式表決業(yè)主共同決定事項。
第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律,開展業(yè)務培訓,協(xié)助處理物業(yè)管理糾紛,促進行業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第八條 建設單位應當自物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會提出成立業(yè)主大會的書面報告。
建設單位未及時提出的,業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第九條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應當自接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求之日起六十日內(nèi),指導組建業(yè)主大會籌備組。
第十條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、建設單位的人員組成,應當為單數(shù)。業(yè)主代表由居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,不少于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。
籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會的人員擔任;I備組應當自成立之日起三日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十一條 物業(yè)服務人應當自籌備組成立之日起七日內(nèi),向籌備組提供業(yè)主名冊、房屋以及建筑面積清冊、建設工程設計方案的總平面圖、共用設施清單和物業(yè)服務用房配置清單等籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料。
第十二條 籌備組應當做好以下工作:
(一)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會組成人員候選人產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(六)草擬業(yè)主委員會選舉辦法。
第十三條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條 籌備組應當自業(yè)主委員會依法備案之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交全部資料和籌備經(jīng)費余額,移交完畢后籌備組自行解散。
未在規(guī)定期限內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的,籌備組可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會申請延期六十日;未延期或者延期屆滿仍未召開首次業(yè)主大會會議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應當公告籌備組解散,接管資料和經(jīng)費,并在六十日內(nèi)指導組建新的籌備組。
第十五條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會定期會議,或者應當召開臨時會議而未組織召開的,居(村)民委員會應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報告。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期召開;逾期仍不召開的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導業(yè)主召開。
第十六條 尚未交付的物業(yè),業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位交付該物業(yè)的,應當向業(yè)主書面告知業(yè)主大會決定的事項。
第十七條 業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)履行職責。
業(yè)主代表由業(yè)主按幢、單元或者樓層等為單位推選產(chǎn)生,總?cè)藬?shù)不少于五十人。
業(yè)主代表大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定。
第十八條 業(yè)主代表大會代表喪失業(yè)主身份的,其代表職務自
行終止;履行職責不到位的,其所代表的業(yè)主可以決定終止其代表職務。業(yè)主代表職務終止后,由相關業(yè)主重新推選。
第十九條 有下列情形之一的,業(yè)主委員會成員職務自行終止,業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因喪失業(yè)主身份的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被追究刑事責任的;
(四)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十條 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主委員會部分成員可以享有一定的津貼。
第二十一條 有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當聘請專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主共有收益、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等進行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主委員會主任、財務負責人任期內(nèi)離職的;
(三)已交付物業(yè)專有部分占總面積百分之二十以上或者占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(四)業(yè)主代表大會決定的;
(五)管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定進行審計的,居(村)民委員會應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報告。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期改正;逾期仍不改正的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導聘請。
審計結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,審計費用可以在共有收益中列支。
第二十二條 業(yè)主委員會未按期組織換屆選舉的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行選舉。
第二十三條 未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員不足總?cè)藬?shù)一半的,居(村)民委員會應當在縣(市、區(qū))建設主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下履行業(yè)主委員會職責。
第三章 物業(yè)管理服務
第二十四條 建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務人的,應當通知居(村)民委員會派員參加評標。
第二十五條 物業(yè)服務人承接物業(yè)時,應當對業(yè)主共有部分、共用設施進行查驗,并在承接查驗后三十日內(nèi),將承接查驗結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
承接查驗應當在縣(市、區(qū))建設主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下進行,邀請業(yè)主代表參加。
建設單位、原物業(yè)服務人應當配合做好承接查驗相關工作。
第二十六條 物業(yè)服務人應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:
(一)物業(yè)服務人的基本情況和投訴電話;
(二)約定的服務內(nèi)容和事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準等;
(三)消防設施、電梯等日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式等。
物業(yè)服務人應當每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告上一年度物業(yè)服務合同的履行情況、由物業(yè)服務人負責實施的維修項目中物業(yè)專項維修資金的使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況,并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
第二十七條 首套房屋交付之日起兩年后尚未出售的規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,業(yè)主提出租賃要求的,應當出租。分期開發(fā)的,以本期首套房屋交付之日起算。
第二十八條 新建、改建、擴建的人民防空工程依法出租用于平時利用的,租賃期限不得超過三年,可以連續(xù)出租。出租收益應當優(yōu)先用于人民防空工程的維護管理。
第二十九條 建設單位應當依法承擔物業(yè)的保修責任,并足額交納物業(yè)保修金。
建設單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險符合國家和省規(guī)定的保修范圍和保修期限,并經(jīng)縣(市、區(qū))建設主管部門同意的,可以免予交納物業(yè)保修金。具體辦法由市建設主管部門會同有關部門(單位)制定,報市人民政府批準后公布實施。
第三十條 利用共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入,扣除合理成本后,屬于業(yè)主共有。
未成立業(yè)主委員會的,居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下管理共有收益。
共有收益主要用于以下支出:
(一)物業(yè)專項維修費用;
(二)業(yè)主委員會工作經(jīng)費;
(三)業(yè)主委員會部分成員津貼;
(四)審計費用;
(五)業(yè)主共同決定的其他事項。
共有收益應當單獨列賬。
第三十一條 業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)費。
尚未交付的物業(yè),由建設單位支付物業(yè)費。
第三十二條 全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施驗收合格后,經(jīng)業(yè)主共同決定可以移交給相關專業(yè)單位,相關專業(yè)單位應當接收,并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。
第四章 法律責任
第三十三條 違反本條例規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的,從其規(guī)定。
第三十四條 違反本條例第十一條規(guī)定,物業(yè)服務人未按要求提供相關資料的,由建設主管部門責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第三十五條 違反本條例第十六條規(guī)定,建設單位未書面告知業(yè)主大會決定事項的,由建設主管部門責令限期改正,處五千元以上五萬元以下罰款。
第三十六條 違反本條例第二十五條第一款規(guī)定,物業(yè)服務人未按要求公告承接查驗結(jié)果的,由建設主管部門責令限期改正,處五千元以上五萬元以下罰款。
違反本條例第二十五條第三款規(guī)定,建設單位或者原物業(yè)服務人拒絕配合承接查驗工作的,由建設主管部門責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第三十七條 違反本條例第二十六條規(guī)定,物業(yè)服務人未按要求公告相關信息的,由建設主管部門責令限期改正,處五千元以上五萬元以下罰款。
第三十八條 違反本條例第二十七條規(guī)定,不出租車位、車庫給業(yè)主使用的,由建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上五十萬元以下罰款。
第三十九條 違反本條例第二十八條規(guī)定,單次出租期限超過三年的,由建設主管部門責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十條 違反本條例第三十二條規(guī)定,相關專業(yè)單位拒絕接收的,由建設主管部門責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十一條 應當由業(yè)主共同決定的事項,物業(yè)服務人擅自決定的,由建設主管部門責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第五章 附 則
第四十二條 業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動,參照本條例執(zhí)行。
第四十三條 本條例自2022年3月1日起施行。
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