濟(jì)寧物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章　總　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人以及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第四條　市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)管理部門(mén)（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門(mén)）按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理或者綜合執(zhí)法、公安、消防等有關(guān)部門(mén)，以及供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)制定普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)和普通住宅車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理相關(guān)政策，建立完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理制度，報(bào)請(qǐng)本級(jí)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；負(fù)責(zé)將物業(yè)管理領(lǐng)域信用建設(shè)納入社會(huì)信用體系建設(shè)管理。

市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示和監(jiān)督管理工作，依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的價(jià)格違法違規(guī)行為；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)電梯等特種設(shè)備監(jiān)管工作。

城市管理或者綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)擅自占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)，以及私搭亂建、私開(kāi)門(mén)窗、擅自改變房屋用途等違反物業(yè)管理規(guī)定和城市管理法規(guī)的行為進(jìn)行查處。

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人治安防范、技防設(shè)施建設(shè)監(jiān)督管理工作；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人保安服務(wù)、保安員管理工作。

消防救援部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)派出所實(shí)施住宅小區(qū)消防監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)人和其他相關(guān)責(zé)任人落實(shí)消防安全責(zé)任，對(duì)違反消防安全規(guī)定的行為進(jìn)行查處。

第五條　縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)管理和社會(huì)治理體系，建立健全縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系和專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)機(jī)制，支持采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理水平。

各縣（市、區(qū)）依托物業(yè)主管部門(mén)成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)本地物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建工作。各縣（市、區(qū)）要建立由組織、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急、市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理等部門(mén)參加的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，定期召開(kāi)會(huì)議，研究協(xié)調(diào)解決物業(yè)黨建和物業(yè)服務(wù)管理中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

第六條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下依法依規(guī)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

支持住宅小區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開(kāi)展黨的活動(dòng)，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。

第七條　市物業(yè)主管部門(mén)建設(shè)市級(jí)物業(yè)服務(wù)人信用信息管理系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)人信用信息管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)服務(wù)人信用管理、物業(yè)服務(wù)信息發(fā)布、電子投票表決等功能。法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，可以通過(guò)系統(tǒng)進(jìn)行表決。

第八條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)建立完善行業(yè)自律管理制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和教育，配合物業(yè)主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)人信用管理工作，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人和相關(guān)單位加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織。

第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第九條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，重點(diǎn)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

第十條　普通住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案、選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門(mén)備案。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，鼓勵(lì)非住宅物業(yè)通過(guò)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。業(yè)主上房前更改前期物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)依法按照相應(yīng)程序進(jìn)行重新備案。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)服務(wù)區(qū)域住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在樓房銷售處醒目位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容以圖文形式向買受人明示：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位（庫(kù)、棚），充電樁的數(shù)量和位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點(diǎn)、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備；

（六）物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。落實(shí)在居民小區(qū)建設(shè)“紅帆驛站”要求，“紅帆驛站”可與物業(yè)服務(wù)人共用場(chǎng)所。

物業(yè)服務(wù)用房按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，方便業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)中心。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

第十三條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域依法配建的人民防空工程平時(shí)用于停放汽車的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)放使用并保持人民防空功能，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由人民防空工程停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、維修、保養(yǎng)。

第十四條　新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)�，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)人復(fù)驗(yàn)。

第十五條　前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的監(jiān)督下，移交物業(yè)所在地的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱環(huán)物委）或社區(qū)居民委員會(huì)。

環(huán)物委為社區(qū)居民委員會(huì)的下設(shè)委員會(huì)，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人（含）以上且為單數(shù)，其中黨員人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十。設(shè)主任一名，由社區(qū)居民委員會(huì)主任兼任；副主任一名，由“兩委”成員擔(dān)任；委員由社區(qū)“兩委”成員、網(wǎng)格員、樓長(zhǎng)、業(yè)主代表等組成。

第三章　業(yè)主自治

第十六條　業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十七條　符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）書(shū)面報(bào)告業(yè)主入住情況。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定報(bào)告的，可以由業(yè)主聯(lián)名，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，應(yīng)當(dāng)在受理業(yè)主書(shū)面申請(qǐng)三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，但建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定報(bào)告，且業(yè)主未主動(dòng)提出書(shū)面申請(qǐng)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以根據(jù)實(shí)際情況，組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十八條　業(yè)主大會(huì)籌備組由七人以上單數(shù)組成，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）代表一名，社區(qū)居民委員會(huì)代表一名，建設(shè)單位代表一名、前期物業(yè)服務(wù)人代表一名和業(yè)主代表若干名組成。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）代表?yè)?dān)任。

業(yè)主大會(huì)籌備組組建前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人發(fā)函，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以簽收并派人參加籌備組。

第十九條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、層等為單位推選業(yè)主代表，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先就會(huì)議內(nèi)容書(shū)面征求所代表的所有業(yè)主的意見(jiàn)、建議，凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽名，并將其所代表的所有業(yè)主的意見(jiàn)、建議和表決票如實(shí)向業(yè)主大會(huì)提交。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第二十一條　鼓勵(lì)業(yè)主中的居民委員會(huì)成員和黨員通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。做好業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格審核把關(guān)，注重把符合條件的社區(qū)“兩委”成員、黨員業(yè)主、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位退休黨員、樓長(zhǎng)、網(wǎng)格長(zhǎng)等推薦為業(yè)主委員會(huì)委員或主任候選人，通過(guò)法定程序進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，原則上新增、換屆業(yè)主委員會(huì)成員中，黨員比例不低于百分之五十。

第二十二條　設(shè)立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。

召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第二十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，用于發(fā)布業(yè)主自治等信息。業(yè)主委員會(huì)組成及委員分工情況，應(yīng)當(dāng)在公示欄長(zhǎng)期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四章　社區(qū)物業(yè)管理

第二十四條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)和人員，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)并依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第二十五條　社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第二十六條　因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十七條　社區(qū)內(nèi)有多個(gè)住宅小區(qū)的，環(huán)物委可以在住宅小區(qū)設(shè)立小區(qū)事務(wù)組，作為環(huán)物委派出組織，代表環(huán)物委在本小區(qū)具體履行職責(zé)，完成環(huán)物委交辦的工作。

小區(qū)事務(wù)組的產(chǎn)生方法、人員構(gòu)成、管理制度、職責(zé)范圍等，由社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督環(huán)物委制定。

第二十八條　環(huán)物委履行下列職責(zé)：

（一）宣傳環(huán)境衛(wèi)生和物業(yè)管理法律法規(guī)和方針政策；

（二）協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同履行，督促物業(yè)服務(wù)人依法依約開(kāi)展服務(wù)；

（四）對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)現(xiàn)象，及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)；

（五）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾糾紛和投訴；

（六）社區(qū)居民委員會(huì)交辦的其他工作。

第五章　物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)服務(wù)

第二十九條　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是指物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)指派項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理、與相關(guān)管理部門(mén)和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務(wù)性工作。

住宅物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理可以通過(guò)“項(xiàng)目經(jīng)理接待日”等活動(dòng)，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)建議，作好記錄并及時(shí)解決。

承接住宅物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)人黨組織應(yīng)當(dāng)與社區(qū)黨組織簽訂黨建聯(lián)建協(xié)議，年內(nèi)認(rèn)領(lǐng)社區(qū)黨組織黨建服務(wù)項(xiàng)目不少于兩個(gè)；組織物業(yè)服務(wù)人黨員到社區(qū)報(bào)到，每年開(kāi)展志愿服務(wù)活動(dòng)不少于兩次。

第三十條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式與起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、舉報(bào)投訴電話、合同終止情形等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人收取物業(yè)服務(wù)保證金、押金等應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并不得以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。

第三十一條　業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)管理交接，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資金、資料和物品：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第三十六條　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人后，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)人不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十八條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第三十九條　住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供防火巡查、消防火災(zāi)隱患等消防安全防范服務(wù)。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；業(yè)主和相關(guān)單位也可以向有關(guān)行政管理部門(mén)投訴。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報(bào)告或者投訴后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

第四十一條　鼓勵(lì)住宅小區(qū)建設(shè)視頻監(jiān)控、人臉識(shí)別、車輛識(shí)別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厝嗣裾�府在緊急狀態(tài)下或處置突發(fā)事件時(shí)作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)社會(huì)秩序，落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急處置措施。

除上述緊急狀態(tài)或突發(fā)事件外，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容之外的任何服務(wù)。確需物業(yè)服務(wù)人配合或者協(xié)助的，由雙方另行協(xié)商。

第四十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)人辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行室內(nèi)裝修活動(dòng)應(yīng)當(dāng)限制作業(yè)時(shí)間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對(duì)周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十四條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因維修、改造等原因確需占用和挖掘的，應(yīng)提前告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和相關(guān)管線設(shè)施專營(yíng)單位，查明地下管線信息，制定管線設(shè)施保護(hù)方案，在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關(guān)管線設(shè)施安全，減少對(duì)其他業(yè)主正常生活的影響。

供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在占用或者施工場(chǎng)地顯著位置公示占用或者施工的時(shí)限，并在公示的時(shí)限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)人或者實(shí)行自治管理的業(yè)主委員會(huì)規(guī)劃、設(shè)置停車位時(shí)，不得占用消防車通道，并應(yīng)當(dāng)在消防車通道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)識(shí)。對(duì)占用消防車通道的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正，拒不糾正的，立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓�安派出所�?/p>

第四十六條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)權(quán)屬不清的車位、車庫(kù)，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行處分。

第四十七條　擅自占用物業(yè)共用部位停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通知車輛所有人或者使用人駛離；無(wú)法通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的，可以向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，有管理職責(zé)的行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處置。

第四十八條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項(xiàng)由雙方約定并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

第五十條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)和維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當(dāng)或者擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任和相關(guān)法律責(zé)任。

第五十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。物業(yè)保修期滿后，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒(méi)有交存住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面

積的比例分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用。

第五十二條　提倡舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

第五十三條　未建立住宅專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。

第五十四條　物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或按照財(cái)政部門(mén)有關(guān)規(guī)定選定商業(yè)銀行，開(kāi)立維修資金管理專戶。

第五十五條　維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)定期分配，當(dāng)年交存部分的收益可按同期銀行活期利率計(jì)算，其余部分的年化收益以不低于同期銀行一年定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防系統(tǒng)存在嚴(yán)重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴(yán)重堵塞或破裂；

（七）地下車庫(kù)雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故或嚴(yán)重財(cái)產(chǎn)損失的緊急情況。

出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)服務(wù)人不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修，其中，未成立業(yè)主委員會(huì)的，由環(huán)物委確認(rèn)后組織維修。

第七章　附 則

第五十七條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十八條　本辦法自2021年6月10日起施行，有效期至2024年6月9日。

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