蘭州市物業(yè)管理條例

　　(12月30日蘭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會二十八次會議通過4月1日甘肅省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　第三條市、縣(區(qū))人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　蘭州新區(qū)管委會、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會在各自的管轄范圍內(nèi)履行物業(yè)管理職責。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實老舊住宅小區(qū)管理工作。

　　城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會應(yīng)當協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第四條市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣(區(qū))物業(yè)管理機構(gòu)具體負責物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。

　　市、縣(區(qū))人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi)，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條物業(yè)行政主管部門應(yīng)當開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。

　　第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

　　第八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

　　第九條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以依法書面授權(quán)代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。

　　第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。報告應(yīng)當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料;(二)房屋及建筑面積清冊;

　　(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件;

　　(四)房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置的資料;(六)業(yè)主名冊。

　　開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到開發(fā)建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當按照規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十一條下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項維修資金;

　　(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;

　　(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項;

　　(十)批準業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當由業(yè)主大會決定的其他事項。

　　決定前款第(四)項、第(五)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上

　　的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　由于業(yè)主達不到法定人數(shù)無法召開業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以召開業(yè)主代表大會決定除本條第一款第(四)項、第(五)項外的其他事項。業(yè)主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表大會不得少于三十人。

　　第十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主不反對的情況下生效。

　　第十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：(一)系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，且本人有履行業(yè)主委員會委員職務(wù)的時間保證;

　　(二)身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;

　　(三)本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)出資或者任職;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十四條業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。

　　業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促召開業(yè)主大會會議。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的;

　　(二)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議的;

　　(三)業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的;

　　(四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的。

　　第十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作津貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當每年向業(yè)主大會報告收支情況。

　　前款所述費用由全體業(yè)主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付�；I備和召開首次業(yè)主大會的經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

　　第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)、居(村)民委員會：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;(二)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(四)業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

　　第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

　　第十八條業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應(yīng)當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)督促換屆選舉。

　　第十九條業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新的業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所協(xié)助移交。

　　第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)、居(村)民委員會依法履行職責，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二十一條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員

　　會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十二條有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，可以成立臨時物業(yè)管理委員會，代行有關(guān)法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會一經(jīng)選舉產(chǎn)生，其自行終止。

　　(一)首次業(yè)主大會召開前的前期物業(yè)管理期間或者達不到本條例第十條規(guī)定的條件無法成立業(yè)主大會的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;

　　(三)業(yè)主委員會不履行職責達一年以上，無法正常開展工作，嚴重影響小區(qū)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后，仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　第二十三條臨時物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所、社區(qū)居(村)民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。

　　臨時物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于臨時物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之五十。業(yè)主代表的資格應(yīng)當符合本條例第十三條的規(guī)定，業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審定。臨時物業(yè)管理委員會的主任由業(yè)主代表擔任。

　　臨時物業(yè)管理委員會組成后，應(yīng)當由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十四條臨時物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級人民政府物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)共同劃定。

　　建設(shè)項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十六條住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當持建設(shè)項目核準或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)行政主管部門應(yīng)當自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第二十五條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　第二十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定，且不少于四十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

　　第二十八條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

　　(二)地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積;

　　(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;(四)公共車位數(shù)量和位置;

　　(五)地下室(不含人防地下室部分)、底層架空層面積及其權(quán)屬;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;(七)共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬;

　　(八)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

　　第二十九條住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米(包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限。但在約定期限的同時，應(yīng)當明確約定，在業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十條住宅開發(fā)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約。

　　第三十一條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)保修聯(lián)系電話和地址。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系開發(fā)建設(shè)單位落實保修責任。

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的查驗，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向開發(fā)建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

　　(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向開發(fā)建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進行查驗時，應(yīng)當和開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗的有關(guān)文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十五條從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)，做好物業(yè)管理人員的選聘、培訓(xùn)和管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。

　　從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，個人品行端正，身體健康，著裝整潔，服務(wù)規(guī)范。

　　第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當將合同副本報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務(wù)質(zhì)量;

　　(四)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關(guān)的指導(dǎo)檢查;

　　(五)為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露。

　　(六)積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)專業(yè)單位進入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利。

　　(七)接受社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　第三十七條終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當依據(jù)合同履行告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當提前六十日告知。

　　自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當辦理下列交接事宜：

　　(一)移交業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案;(三)移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物;

　　(四)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(五)清交預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費用;(六)其他需要交接的事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：

　　(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;

　　(二)設(shè)置營業(yè)攤點;

　　(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;

　　(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;

　　(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準;

　　(六)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。

　　市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報區(qū)(縣)物價部門備案。

　　第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同不得違反合同法等法律、法規(guī)，其中涉及物業(yè)服務(wù)方面的條款不得違反物權(quán)法、物業(yè)管理條例和本條例的有關(guān)規(guī)定。市人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當做好物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范、審查、檢查等工作。

　　物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主應(yīng)當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示或者提交社會征信機關(guān)記入個人誠信檔案等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。對無正當理由經(jīng)催交仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請仲裁或者提起訴訟。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營性用房進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有。該項收益可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬，扣除約定手續(xù)費后，于次年二月底以前繳存業(yè)主委員會;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業(yè)主委員會應(yīng)當每年將物業(yè)經(jīng)營性收益的收支情況向業(yè)主公布一次。

　　實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　第四十二條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位產(chǎn)權(quán)、數(shù)量及出售、出租等方式。

　　開發(fā)建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當與房屋同步銷售，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外。

　　第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的使用需要。

　　開發(fā)建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。

　　車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。

　　第四十四條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第四十五條市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進行定期檢查。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當誠信服務(wù)，不得有以下失信行為：

　　(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)的;

　　(三)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理狀況混亂的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。

　　第四十七條業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者生效判決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十八條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。

　　第四十九條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門和單位職責的，應(yīng)當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。

　　第五章物業(yè)使用與維護

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當依照有利于使用安全、團結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十一條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

　　(二)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途;

　　(三)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(四)損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設(shè)施，影響公共安全;

　　(五)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;(六)違法挖掘房屋地下空間;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品;

　　(九)將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活;

　　(十)違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活;

　　(十一)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(十二)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

　　(十三)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(十四)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任。

　　第五十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的

　　有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，還應(yīng)當取得業(yè)主的書面同意。

　　第五十四條業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。

　　第五十五條物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。相關(guān)專業(yè)單位自建的由其自行負責管理。物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應(yīng)當及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

　　第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主繳納;屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

　　相關(guān)專業(yè)單位在老舊住宅小區(qū)的服務(wù)項目暫不具備向最終用戶收取費用的，應(yīng)當制定和實

　　施限期改造計劃，過渡實現(xiàn)向最終用戶收取費用。限期和過渡的具體辦法由市人民政府制定。

　　專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取服務(wù)費等額外費用。

　　第五十七條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家和本省、市有關(guān)規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。按照國家規(guī)定，在保證資金安全的前提下，可以進行保值增值運作管理。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和本省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對一次性繳存有困難的老舊住宅小區(qū)可以允許分期繳存，對緊急情況下使用的可以開通資金使用的綠色通道，先使用后補辦手續(xù)，對維修單幢住宅的電梯、屋頂、消防等急用設(shè)施設(shè)備需要執(zhí)行本條例第十一條第二款的可以限定在該單幢住宅業(yè)主的范圍內(nèi)。

　　第五十八條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規(guī)定承擔：

　　(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔;

　　(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，從專項維修資金中支付，不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專有部分的，由業(yè)主承擔;業(yè)主專有部分之外的，由相關(guān)專業(yè)單位承擔。

　　第五十九條維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。

　　第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)置相應(yīng)的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

　　第六章法律責任

　　第六十一條對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條違反本條例第三十八條第(一)、(四)、(五)項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　違反本條例第三十八條第(二)、(三)項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。

　　第六十四條違反本條例第四十六條規(guī)定的，由工商行政管理部門通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示，并依據(jù)《企業(yè)信息公示暫行條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第六十五條違反本條例第五十一條第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令改正，逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　違反本條例第五十一條第一款第(七)、(八)、(九)項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令改正，逾期不改正的，處以五百元以上五千元以下的罰款。

　　違反本條例第五十一條第一款第(十)項規(guī)定的，由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門依法查處;

　　違反本條例第五十一條第一款第(十一)項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處;

　　違反本條例第五十一條第一款第(十二)、(十三)項規(guī)定的由公安機關(guān)依法查處。

　　第六十六條業(yè)主違反本條例第五十四條規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條不屬于本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第三款規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　不屬于本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第四款規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下的罰款。

　　第六十八條市、縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門及其他相關(guān)政府部門的工作人員、物業(yè)管理機構(gòu)及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居(村)民委員會的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章附則

　　第六十九條本條例自7月1日起施行。2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議批準的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。