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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定,由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例,共計(jì)二十四條。那么嘉峪關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關(guān)于嘉峪關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí),希望對(duì)你有幫助。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)管理、服務(wù)活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門(mén),負(fù)責(zé)全市各類物業(yè)活動(dòng)的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市容監(jiān)察、環(huán)保、發(fā)改、公安、民政、工商、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)以及供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位在各自的職責(zé)范圍內(nèi),做好相關(guān)的物業(yè)管理和服務(wù)工作。
街道辦事處協(xié)助市房地產(chǎn)管理局做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,并建立小區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題及物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)會(huì)同建設(shè)單位,在市房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第四條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同街道辦事處,遵循方便工作和生活,有利于社區(qū)建設(shè)和管理,降低管理成本,提高服務(wù)水平的原則,根據(jù)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分。
有以下情形之一的,市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù):
(一)屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的;
(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的;
(五)其他可以整合成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域的確定,市規(guī)劃局在選址或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中應(yīng)予以明確,并在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查中予以落實(shí)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分確定后,市房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。
第七條 市房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng):
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;
(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;
(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;
(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時(shí)間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向市房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第八條 業(yè)主在管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán);
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(九)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主應(yīng)在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上,或者達(dá)到30%以上不足50%,但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的指導(dǎo)下制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件的,建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)向市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告,報(bào)告中應(yīng)提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積清冊(cè)、物業(yè)出售及交付使用時(shí)間等文件資料;建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的,業(yè)主可以向市房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十四條 首次業(yè)主大會(huì)可以成立籌備組,籌備組應(yīng)當(dāng)在市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表和居民委員會(huì)代表組成。
籌備組負(fù)責(zé)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起成立。
第十五條 業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定每年召開(kāi)一次。有以下情形之一,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起民事訴訟。
第十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)由全體業(yè)主參加,也可以以書(shū)面的形式委托代理人參加。業(yè)主人數(shù)在100人以上(含本數(shù))的,可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì),推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定,業(yè)主代表一般不得少于30人。
第十八條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十九條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備期間和首次業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無(wú)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的,由全體業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、使用、管理由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況每半年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起行使職權(quán)。并應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)名單等報(bào)市房地產(chǎn)管理局和街道辦事處備案。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具有必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)辦公及成員待遇經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)討論確定。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)一般由三人或五人組成,小區(qū)區(qū)域較大的可由五人或七人組成。由主任一名,副主任一至二名、委員若干名組成,業(yè)主委員會(huì)委員任期和換屆由業(yè)主大會(huì)決定,可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)除執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)外,還應(yīng)履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,憑備案表向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十七條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:
(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,市房地產(chǎn)管理局或街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第三十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作,配合公安機(jī)關(guān),共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前,按國(guó)家規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。
未按照規(guī)定招投標(biāo)或者議標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,不得進(jìn)行商品房預(yù)(銷(xiāo))售活動(dòng)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬(wàn)平方米的,經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作:
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況,管理服務(wù)的具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用,雙方權(quán)利和義務(wù),合同期限,違約責(zé)任等。
第三十四條 在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi),因規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)供地面積限定,開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積不足3萬(wàn)平方米(4幢住宅樓以下),不具備公共設(shè)施配套建設(shè)和物業(yè)服務(wù)及管理的,建設(shè)單位應(yīng)在房屋預(yù)售前到市房地產(chǎn)管理局辦理物業(yè)備案手續(xù)。
第三十五條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出具體的約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,要尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第四十條 建設(shè)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期建設(shè)的項(xiàng)目,其配套設(shè)施滿足使用功能要求的,經(jīng)分期驗(yàn)收合格后,方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,建設(shè)單位不得交付使用,產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)市房地產(chǎn)管理局備案。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第四十二條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖及竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第四十三條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2?3‰確定物業(yè)管理用房和4?6‰確定娛樂(lè)活動(dòng)室。物業(yè)管理用房不能低于40平方米,業(yè)主委員會(huì)用房根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定,但不能低于20平方米。物業(yè)管理用房(業(yè)主委員會(huì)用房)、娛樂(lè)活動(dòng)室應(yīng)為地面以上,具備使用功能。
第四十四條 物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房和娛樂(lè)活動(dòng)室依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不得改變其用途。
任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域的共用部分。
第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證、年檢制度。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、市工商行政管理局核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和市地稅局核發(fā)的稅務(wù)登記證后方可接受物業(yè)服務(wù)委托。
物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)委托,應(yīng)當(dāng)與委托方訂立物業(yè)服務(wù)委托合同,自訂立之日起,三十日內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)市房地產(chǎn)管理局備案。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十二條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交該部分資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定未繳納或未足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主限期交納,業(yè)主逾期仍拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第五十四條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工、但尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納;已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。入住后不使用期連續(xù)超過(guò)三個(gè)月的房屋,經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后,從第四個(gè)月開(kāi)始,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)算,按月收取,經(jīng)業(yè)主同意,也可按季收取。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng):
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;
(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生(垃圾清掃、收集)費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本;在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的大修、中修和設(shè)備更換,應(yīng)由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé),不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶,服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。
(一)業(yè)主專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶;
(二)業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,并可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十九條 供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營(yíng)單位,應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備(業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新:
(一)業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備;
(二)業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備(集中設(shè)表的,為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備);
(三)業(yè)主燃?xì)庥镁、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備;
(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備;
(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。
第六十條 市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房地產(chǎn)管理局加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定,未嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)委托合同,沒(méi)有按照核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)為業(yè)主提供服務(wù)的,業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主可向市發(fā)改委投訴,市發(fā)改委依法查處。
第六十一條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)制止,并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。有關(guān)部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法處理。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用秩序維護(hù)員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。秩序維護(hù)員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第六十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同,應(yīng)提前兩個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì),按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作,并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)不得違反規(guī)定隨意解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)在沒(méi)有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管之前,原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作好物業(yè)服務(wù)工作,不得隨意退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同,否則賠償所造成的損失,并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第六十五條 市房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得改變?cè)O(shè)計(jì)用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為:
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu),改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;
(三)侵占綠地、毀壞綠化;
(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品;
(六)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);
(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(九)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(十)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第六十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
第六十九條 裝修人和裝飾裝修企業(yè),應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;
(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;
(三)允許施工的時(shí)間;
(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(五)住宅設(shè)施及防盜窗的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項(xiàng);
(七)管理服務(wù)費(fèi)用;
(八)違約責(zé)任;
(九)其他需要約定的事項(xiàng)。
第七十條 裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)或住房出售單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定,對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或住房出售單位,發(fā)現(xiàn)在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中有違約行為的,應(yīng)當(dāng)予以制止。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的,追究違約責(zé)任,同時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門(mén)。相關(guān)部門(mén)接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法查處,有違法行為的,依法進(jìn)行處罰。
第七十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。
第七十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照物價(jià)管理部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)預(yù)留滿足需要的非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地。
第七十三條 專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后,仍未進(jìn)行修繕的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕。費(fèi)用由所有人承擔(dān)。
共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕,維修費(fèi)用由共用物業(yè)部分所有人承擔(dān)。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的,市房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)督促實(shí)施。
第七十四條 業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭(zhēng)議的,可以要求市房地產(chǎn)管理局、街道辦事處、居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)解。
第六章 法律責(zé)任
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的,按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第七章 附 則
第七十七條 業(yè)主不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自行管理的,依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照本辦法制定物業(yè)服務(wù)的實(shí)施細(xì)則。
第七十九條 本辦法由嘉峪關(guān)市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
第八十條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行,有效期5年,有效期滿自動(dòng)失效。
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