(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告;

　　(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。

　　第八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會的定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。

　　召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

　　第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　第十條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　　一　召集和主持業(yè)主大會;

　　二　擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會通過;

　　三　經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，選聘或者

　　解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　四　經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌;

　　五　審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施;

　　六　聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　七　執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;

　　八　接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

　　九　督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

　　十　法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

　　第十二條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　第十三條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　省人民政府建設(shè)行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本。

　　第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實(shí)行資質(zhì)管理。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

　　(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù);

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;

　　(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì);

　　(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

　　第十七條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

　　物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

　　第十八條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：

　　(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

　　(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)維修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　第十九條前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);

　　(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);

　　(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù);

　　(六)物業(yè)檔案資料的管理。

　　前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。

　　第二十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)工作委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。

　　第二十一條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展價(jià)格競爭。禁止價(jià)格壟斷等不正當(dāng)競爭行為。

　　普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　確定政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。

　　第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

　　上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。