廣西壯族自治區(qū)人大常委會(huì)公告

　　（十一屆第59號(hào)）


　　《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已由廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議于2012年11月30日修訂通過，現(xiàn)將修訂后的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》公布，自2013年1月1日起施行。

　　廣西壯族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2012年11月30日



廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2001年5月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過
根據(jù)2004年6月3日廣西壯族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議《關(guān)于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正
2012年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂）




　　第一章總則

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第三章物業(yè)服務(wù)

　　第四章物業(yè)的管理

　　第五章物業(yè)的使用

　　第六章物業(yè)的維護(hù)

　　第七章法律責(zé)任

　　第八章附則

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本自治區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

　　第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。

　　村民委員會(huì)、居民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條本條例所稱的業(yè)主包括：

　�。ㄒ唬┓课菟�有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；

　�。ǘ�）依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；

　　（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（下轉(zhuǎn)第六版）


　　（上接第五版）第十條交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

　�。ㄒ唬�業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊(cè)；

　　（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

　�。ㄈ�）房屋建筑竣工驗(yàn)收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；

　　（五）其他必要的文件資料。

　　建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。

　　房產(chǎn)行政主管部門收到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十二條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　�。ǘ�）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案；

　�。ㄈ�）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。ㄋ模�擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；

　�。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　�。�六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。

　　設(shè)區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則示范文本。

　　第十三條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　　（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；

　�。ㄈ�）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄋ模┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。�六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　（七）改變共有部分的用途；

　�。ò耍├�用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；

　�。ň牛┡鷾�(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　�。ㄊ�）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

　�。ㄊ�一）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄊ�二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

　　決定前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十四條業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。

　　業(yè)主委員會(huì)不履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理；

　�。ǘ�）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十六條經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作:

　�。ㄒ唬�從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中按一定比例提��；

　�。ǘ�）業(yè)主自愿捐贈(zèng)；　

　�。ㄈ�）其他合法方式。

　　工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布收支情況。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況；

　�。ㄈ�）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉；逾期不進(jìn)行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。

　　第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會(huì)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會(huì)在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其成員資格：

　�。ㄒ唬┎宦男袠I(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)、業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；

　　（二）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；

　�。ㄈ�）在物業(yè)管理活動(dòng)中謀取私利的；

　　（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

　　業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格以及業(yè)主委員會(huì)成員以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。

　　第三章物業(yè)服務(wù)

　　第二十三條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。

　　從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠(chéng)信記錄。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍；

　　（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

　�。ㄈ�）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的范圍、收益分配比例；

　�。ㄋ模┕�共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；

　�。ㄎ澹┕�共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和安全防范的措施；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；

　　（八）裝飾裝修管理服務(wù)；

　�。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

　�。ㄊ�）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

　�。ㄊ�一）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

　　（十二）合同期限；

　�。ㄊ�三）合同終止、解除條件；

　　（十四）違約責(zé)任；

　�。ㄊ�五）其他事項(xiàng)。

　　自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)；

　　（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　�。ㄋ模┒ㄆ趯�(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┳龊梦飿I(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

　�。�六）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

　　（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。

　　第二十七條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

　　（一）物業(yè)服務(wù)合同終止；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)合同解除；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　第二十八條終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

　　自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；

　　（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

　�。ㄈ�）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；

　�。ㄋ模┮平晃飿I(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　　（五）清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；

　�。�六）其他交接事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

　�。ǘ�）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳；

　�。ㄈ�）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

　�。ㄋ模┦杖∥唇�(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用；

　�。�六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

　�。ㄆ撸┥米蕴岣吖�共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（八）其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。

　　第三十一條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠(chéng)信教育，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。

　　第四章物業(yè)的管理

　　第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。

　　建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂冒踩�、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三十三條商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍；

　�。ǘ�）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；

　　（三）公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置；

　　（四）公共車位數(shù)量和位置；

　�。ㄎ澹┑叵率�、底層架空層面積及其權(quán)屬；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置；

　�。ㄆ撸┕灿迷O(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；

　�。ò耍┢渌�需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

　　第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。

　　第三十五條商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。

　　建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十七條新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

　　第三十八條自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。

　　第三十九條臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

　　第四十條建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料：

　　（一）建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件；

　�。ǘ�）各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

　　（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ㄋ模┰O(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。�六）業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；

　�。ㄆ撸┢渌�相關(guān)資料。

　　新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十一條建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量裝置。

　　第四十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價(jià)。

　　建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車庫、車位除外。

　　第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。

　　車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。

　　違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

　　第四十四條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會(huì)、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價(jià)格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；　

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問題；

　　（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

　�。�六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。

　　第五章物業(yè)的使用

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：

　　（一）損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　�。ǘ�）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

　　(三)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

　�。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄎ澹┣终季G地，毀壞綠化；

　�。�六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；

　�。ㄆ撸┡欧懦�過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。ò耍╇S意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；

　�。ň牛┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；

　�。ㄊ�）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　對(duì)違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。

　　第四十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

　　第四十九條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，設(shè)區(qū)的市、縣人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)成本和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
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