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近期,在保監(jiān)會發(fā)布開展“以房養(yǎng)老”(個人住房反向抵押貸款)保險試點指導(dǎo)意見后,盡管官方一再宣稱“以房養(yǎng)老”只是促進養(yǎng)老服務(wù)的舉措之一,只是試點性舉措,但由于該養(yǎng)老形式將“住房”和“養(yǎng)老”兩大最關(guān)系民生的話題聯(lián)系起來,導(dǎo)致老百姓對這一西方“舶來品”的關(guān)注熱度開始升溫。據(jù)悉,有的金融機構(gòu),甚至是房地產(chǎn)中介開始設(shè)計和推銷“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品;近期各地發(fā)布的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策文件中也均提出要開展“以房養(yǎng)老”;北京已經(jīng)將人口老齡化嚴(yán)重的右安門街道作為“以房養(yǎng)老”的試點。
那么,“以房養(yǎng)老”在國際上施行的怎么樣?在中國的適應(yīng)程度有多高?在我國整個養(yǎng)老保險體系中將扮演什么樣的角色?進一步,住房在未來養(yǎng)老中到底應(yīng)該發(fā)揮多大的作用?
長期行政干預(yù)的“計劃生育政策”和我國養(yǎng)老預(yù)案安排(資金和制度)上的不足,導(dǎo)致了我國“未富先老”、“老齡化人口占比急劇增加”(10年后我國老年人數(shù)量將從目前的2億上升到3億)。我們一邊要籌措養(yǎng)老資源、彌補養(yǎng)老欠賬,一邊要應(yīng)對突如其來的養(yǎng)老需求。因此,政府首先要做的工作就是讓全社會對未來養(yǎng)老形勢有一個客觀的、清醒的認(rèn)識,知道養(yǎng)老非常不容易,處理不好不僅會影響社會穩(wěn)定,而且可能會拖垮經(jīng)濟(如日本和“歐豬五國”);接下來,政府要讓全社會關(guān)心老齡化、關(guān)心怎么養(yǎng)老,并集中智慧來動員各種養(yǎng)老資源,探索適合中國的養(yǎng)老形式。
縱觀全球,住房是老百姓最大宗的資產(chǎn),在社會保障中占據(jù)重要位置。一般來說,社會保障越不完善的國家,住房替代社會保障的功能就越突出。即使是社會保障非常健全的美國,老百姓靠房子來養(yǎng)老也是普遍現(xiàn)象。據(jù)美國金融消費者保護局2012年的數(shù)據(jù),美國超過一半的62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)。因此,美國老年人靠房子養(yǎng)老很普遍、形式多樣。例如,將大房子換成小房子、將價值大的房子換成價值小的房子、將房子多余的面積出租等,以此來補充養(yǎng)老金,或干脆賣掉房子,或選擇反按揭抵押(“以房養(yǎng)老”)等。
2012年發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示,房產(chǎn)占我國家庭總資產(chǎn)的70%,而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社!翱召~”還沒有補足的情況下,住房在未來就必然會承載社會保障的功能,特別是養(yǎng)老保障功能。我國城鎮(zhèn)居民之所以熱衷于買房,一個重要原因就在于社會保障不健全,未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大,買房就變相等于抵御未來的不確定性。事實上,我國“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”的傳統(tǒng)養(yǎng)老,也是一種變相靠房子養(yǎng)老的形式,背后道理就在于住房是家庭最大宗的資產(chǎn),承載著養(yǎng)老保障的功能。
“以房養(yǎng)老”看上去確實很美,老年人不僅享有房屋居住權(quán),還能定期領(lǐng)取養(yǎng)老金、享受金融機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)直至身故,不增加養(yǎng)老成本的情況下解決了養(yǎng)老問題。但是,該養(yǎng)老模式對于房屋價值、健康壽命、醫(yī)療費用、法律信用的評估有非常高的要求,即使是發(fā)達國家,選擇該養(yǎng)老模式的比例也不高。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),歐盟各國在2007年共簽署了45238個住房反向抵押貸款合同,僅占歐盟所有抵押貸款數(shù)量的0.1%; 2012年6月,美國的一份報告表明,全美符合申請住房反向抵押貸款條件的2400萬人中,僅有2%-3%提出申請,到2011年共有58.2萬例申請者,而同期其他類型的房屋抵押貸款申請超過了6700萬例。
除了不確定的醫(yī)療成本、法律信用外,我國住房市場沒有經(jīng)歷過完整的波動周期,而城市規(guī)劃在不斷調(diào)整,未來房價走勢和房屋殘值的可預(yù)測性較差,難以獲得各方信賴的房屋價值評估結(jié)果。而且,對于老年人壽命和健康評估也會存在較大的爭議。因此,即便在政策上鼓勵,我國老年人選擇“以房養(yǎng)老”的案例也不會很多。
當(dāng)然,30年的計劃生育政策下,我國“失獨老人”、子女無暇照顧的“有房老人”并不在少數(shù)!耙苑筐B(yǎng)老”在一定程度上能為這部分老人提供一種自愿的養(yǎng)老選擇,而且能夠與出資保險機構(gòu)的醫(yī)療護理連接起來,為老人提供全面優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)護服務(wù),而并不僅僅是養(yǎng)老資金。
盡管“以房養(yǎng)老”在中國水土不服,但這并不是住房養(yǎng)老功能的全部。養(yǎng)老離不開人工服務(wù)和場所服務(wù),在人力成本、租金成本、醫(yī)療成本快速上升的情況下,未來養(yǎng)老成本將會出現(xiàn)明顯的增加。目前,全國每千名老人擁有17.7張床位,公辦養(yǎng)老床位遠遠不夠。另據(jù)筆者調(diào)查,非公辦養(yǎng)老機構(gòu)的床位和護理費用不是普通人能夠接受的,而養(yǎng)老地產(chǎn)是為了賺老年人的錢。例如,近期深圳兩幅養(yǎng)老福利性用地出讓的樓面地價接近1.5萬元/平方米,床位費可想而知。在養(yǎng)老金儲備不足,而住房又是老百姓最大筆資產(chǎn)卻無法通過流動實現(xiàn)價值的情況下,未來需要跳出狹義的“以房養(yǎng)老”,專注于如何讓有價值的房屋流動起來、最大限度地利用其資源和資產(chǎn)屬性,緩沖養(yǎng)老金不足和養(yǎng)老成本上升的矛盾,圍繞住房來設(shè)計養(yǎng)老政策和產(chǎn)品。
在筆者個人看來,城鎮(zhèn)老年人住房大多集中在市中心,盡管住房較為陳舊,但公共配套好、價值潛力大?梢赃x擇置換郊外養(yǎng)老資源集中的住房,以住房差價來補充養(yǎng)老金;可選擇置換租金較低的住房或養(yǎng)老院,以租金來補充養(yǎng)老金;可通過舊城改造、提升片區(qū)價值來將房屋增值部分變現(xiàn)來補充養(yǎng)老金;也可探索“房屋信托養(yǎng)老”、“房屋出售理財”等形式。當(dāng)然,所有這一切,應(yīng)該是建立在本著為養(yǎng)老服務(wù)的基本取向,而不是以養(yǎng)老之名賺取老年人住房價值的前提之下。
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