一、引言

近年來，我國老齡化問題日益嚴峻，已成為關(guān)乎民生的一個重要社會問題，并引起政府決策層的關(guān)注和重視。從傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老到社會養(yǎng)老保障體系的建立，我國的養(yǎng)老機制不斷完善，但是老齡化問題不斷突出，養(yǎng)老矛盾不斷激化。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2012年我國老年人口數(shù)量達到1.94億，老齡化水平達到14.3%。與此形成鮮明對比的是，我國社會養(yǎng)老保障體系尚未健全，表現(xiàn)在基本養(yǎng)老保險覆蓋面窄，保障力度弱，養(yǎng)老金收支存在較大缺口等。與此同時，20世紀80年代實施的計劃生育政策，使我國的家庭結(jié)構(gòu)普遍呈現(xiàn)核心化、小型化，“四二一”結(jié)構(gòu)特征明顯，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老保障正在弱化。鑒于此，探索適應(yīng)我國國情、滿足民眾需求的創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，顯得尤為迫切和重要。

2013年9月，國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，“以房養(yǎng)老”開始引發(fā)社會各界的高度關(guān)注�！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，起源于荷蘭，興起于20世紀80年代美國，經(jīng)歷30多年的實踐，在發(fā)達國家發(fā)展已較為成熟。在我國開展“以房養(yǎng)老”試點建設(shè)，可以有效緩解我國養(yǎng)老資金短缺問題，并對現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體制實現(xiàn)有益補充。成都市老齡化水平在國內(nèi)大中城市位居前列，2012年成都市60歲及以上的老人占總?cè)丝诘?9.01%，高于全國平均水平，老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)已達17.19%。家庭養(yǎng)老弱化，社會養(yǎng)老尚未健全，養(yǎng)老問題同全國其他大中城市一樣亟待解決。作為西部特大中心城市，較高的住房自有率、不斷增強的經(jīng)濟實力、蓬勃發(fā)展的金融市場，使成都有條件成為我國推行“以房養(yǎng)老”的試點城市之一，從而設(shè)計并探索出具有的“以房養(yǎng)老”模式。

2002年，“以房養(yǎng)老”這個概念，首次漂洋過海進入中國，引起了學術(shù)界的廣泛關(guān)注。但是國內(nèi)研究主要集中在“以房養(yǎng)老”對我國的積極意義、發(fā)達國家經(jīng)驗借鑒以及風險分析方面，而對“以房養(yǎng)老”在中國推行模式的研究較少。因此以成都為例研究“以房養(yǎng)老”中國模式具有較高的理論價值和實踐意義。

二、成都市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析與可行性分析

(一)成都市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析

1.成都市老齡化趨勢嚴重�！冻啥际�2012年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展狀況報告》顯示,2012年成都市60歲及以上的老人占總?cè)丝诘?9.01%，老齡化水平高于全國，在省會城市中位居前列。同時，老年人口出現(xiàn)平均預(yù)期壽命提高，高齡老年人比重不斷增加的特征。2012年，按15歲～64歲勞動年齡人口撫養(yǎng)65歲及以上人口計算，成都市的老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)已達17.19%，對社會養(yǎng)老保障形成了嚴峻挑戰(zhàn)。

2.成都市社會養(yǎng)老保障尚未健全。城鄉(xiāng)居民人均養(yǎng)老金

水平非常低。城鎮(zhèn)職工人均養(yǎng)老金水平差別懸殊，機關(guān)、事業(yè)單位退休人員養(yǎng)老金相對較高，而企業(yè)退休人員養(yǎng)老金水平較低。2012年，成都市城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險參保率達到94.34%，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險已有324.57萬人參加，企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金2084元，城鄉(xiāng)居民月人均養(yǎng)老金286元，其中70歲以上人員最高的達598元。雖然成都市社會養(yǎng)老保險覆蓋率逐漸提高，但保障力度并不高，能為老人提供的養(yǎng)老資金非常有限。另一方面，隨著近年我國物價水平的上升，老人日常生活支出明顯增加。若老人有意愿入住正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，或居家養(yǎng)老請人照顧護理，則難以支付高昂的費用。若老人面臨疾病或意外災(zāi)禍，則微薄的養(yǎng)老金難以支撐大額醫(yī)療費用。根據(jù)《2012成都市民養(yǎng)老理財認知與需求調(diào)查》顯示，成都市民期望的養(yǎng)老費用平均為2575.6元/月，僅依靠社會養(yǎng)老保障難以滿足這一期望，存在養(yǎng)老資金供求缺口。

3.成都市家庭養(yǎng)老保障弱化�，F(xiàn)階段，成都市老人的養(yǎng)老資金除了來自退休金、社會養(yǎng)老保險外，很大部分由子女提供。成都市第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，在常住人口中，成都市平均每個家庭戶的人口為2.72人，低于全省、全國的水平。近三次人口普查結(jié)果表明，成都市家庭戶規(guī)模呈明顯的下降趨勢。家庭結(jié)構(gòu)的小型化、核心化，使一對夫婦既要贍養(yǎng)四位老人，又要養(yǎng)育一位孩子，經(jīng)濟負擔和精神負擔明顯加重，很難為老人提供充足的養(yǎng)老資金，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老保障日漸式微。

(二)成都市推行“以房養(yǎng)老”的可行性分析

1.成都市居民住房自有率日趨提高。1998年下發(fā)的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》明確指出，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，我國的城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。住房的商品化、房屋產(chǎn)權(quán)的私有化為“以房養(yǎng)老”的實行提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。近十年來，成都市家庭住房面積大幅提高，成都人均擁有住房建筑面積達36.58平方米，城市居民住房自有率達73.6%。成都老年人多數(shù)擁有一套自有產(chǎn)權(quán)的住房，可以實現(xiàn)把住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老資金來源，滿足高層次的養(yǎng)老需求，保證晚年生活質(zhì)量。

2.成都市養(yǎng)老需求日益擴大。成都市未來十年平均每年將有16萬人進入老齡人口，將帶來巨大的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老需求不僅日益擴大，層次也逐漸提高，老人不再只局限于衣食住行，對醫(yī)療保健、居家養(yǎng)老社區(qū)配套服務(wù)也有需求，滿足這些需求需要充足的養(yǎng)老資金。成都市老年人現(xiàn)行的養(yǎng)老方式主要有子女養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、儲蓄養(yǎng)老，提供的養(yǎng)老資金十分有限，這為“以房養(yǎng)老”的實行提供了廣闊的市場空間。

3.成都市金融市場不斷發(fā)展。自1992年國務(wù)院將成都市確立為西部中心城市以來，成都金融市場取得了長足發(fā)展。2012年，成都實現(xiàn)金融業(yè)增加值741億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值9.1%。首先，成都市金融市場參與主體日益多元化，現(xiàn)階段擁有銀行60家，保險公司69家，證券期權(quán)公司57家，累計引進16家金融后臺服務(wù)機構(gòu)，眾多投資者、融資者使金融市場日益活躍。保險公司可在產(chǎn)品設(shè)計上提供專業(yè)技術(shù)支持;商業(yè)銀行可在貸款業(yè)務(wù)上提供豐富經(jīng)驗支持，為“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品的推行奠定了平臺。其次，成都市金融機構(gòu)閑置資金規(guī)模較大，2012年成都轄內(nèi)金融機構(gòu)人民幣存款余額為2.04億元，貸款余額為1.56億元，存差達0.48億元。可以提供充足的資金后盾發(fā)展“以房養(yǎng)老”。

三、我國“以房養(yǎng)老”制度推行的現(xiàn)狀與問題

近年，我國試行“以房養(yǎng)老”的效果并不理想。一方面，金融機構(gòu)開展住房反向抵押貸款的積極性不高，僅個別銀行試行了該項業(yè)務(wù)。另一方面，這種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式還沒有被老人廣泛了解和接受，市場反饋較為冷淡，參與的老人極少。20南京湯山留園開啟國內(nèi)“以房換養(yǎng)”模式，年逾60歲并擁有南京市60平方米以上房產(chǎn)的老人可將房產(chǎn)抵押公證后，終身免費入住老年公寓，去世后房產(chǎn)歸老年公寓所有;2007年上海住房公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”，65歲以上老人可將房屋出售給公積金中心獲得售房款用于養(yǎng)老，再返租，但這兩種模式都以失敗告終。2011年中信銀行總行作為國內(nèi)首家商業(yè)銀行推出“以房養(yǎng)老”按揭業(yè)務(wù)，成功簽訂合同數(shù)為0。成都尚未開展住房反向抵押貸款，僅有形式上的“以房養(yǎng)老”存在，即售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老。然而，依靠房屋收益作為

養(yǎng)老資金來源的老人比例極低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，成都市老人中62%主要以退休金或社會保險支付的養(yǎng)老金為養(yǎng)老資金來源，14%主要依靠子女，24%依靠個人儲蓄、股票、租金等收入。綜上可見，分析我國“以房養(yǎng)老”推行艱難的原因在于：

(一)“以房養(yǎng)老”集聚高風險性

“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品，集聚了收益性和高風險性，現(xiàn)階段我國金融機構(gòu)控制復(fù)雜風險的能力較低，風險管理水平較落后。

1.“以房養(yǎng)老”的老人預(yù)期壽命風險。承辦“以房養(yǎng)老”的金融機構(gòu)在老人去世之前需要持續(xù)、定期向老人支付一筆現(xiàn)金流，一方面，若老人實際壽命大于預(yù)期壽命，支付期限的延長會使金融機構(gòu)無法創(chuàng)造收益甚至無法收回成本;另一方面，若老人實際壽命小于預(yù)期壽命，老人定期獲得的現(xiàn)金流偏少，利益受損。因此，預(yù)期壽命的不確定性使借貸雙方的利益難以平衡。

2.“以房養(yǎng)老”的房屋價值波動風險�，F(xiàn)階段，我國房價一直處于高位，但在未來長達幾十年的時間內(nèi)房價走勢尚不明朗，房價的劇烈變動將對“以房養(yǎng)老”標的物的價值確定造成困難。

3.“以房養(yǎng)老”的流動性風險�！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)時間跨度大，金融機構(gòu)持續(xù)、定期支付給老人一筆現(xiàn)金流，占有了這筆資金的機會成本。隨著年限的遞增，金融機構(gòu)支付的貸款額增加，流動性風險隨之增加。

4.“以房養(yǎng)老”的信息不對稱風險。老人對“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款的運作原理、具體細則的欠了解，容易造成老人的利益受損。而承辦金融機構(gòu)難以準確掌握老人的身體狀況，難以跟蹤房屋的修繕和維護情況，也存在信息占有上的劣勢。

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展的不匹配

“以房養(yǎng)老”在發(fā)達國家的成功推行建立在完善的房地產(chǎn)評估體系，活躍的房地產(chǎn)二級市場，健康穩(wěn)定的房價基礎(chǔ)上。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與“以房養(yǎng)老”所需的環(huán)境還不匹配。我國房地產(chǎn)評估尚處于起步階段，評估理論和評估方法較落后，缺乏公允的受法律監(jiān)管的評估體系。而“以房養(yǎng)老”的開展，初期需要對申請人房產(chǎn)的經(jīng)濟價值作出準確公允的估值，后期金融機構(gòu)收回房產(chǎn)，在房地產(chǎn)二級市場進行變現(xiàn)同樣需要估值。房地產(chǎn)二級市場欠成熟，致使交易量受限，交易過程繁瑣，交易成本高，影響了金融機構(gòu)將收回房產(chǎn)順利變現(xiàn)，回籠資金。

(三)傳統(tǒng)思想觀念根深蒂固

與西方個人獨立的價值觀不同，我國幾千年來深受儒家文化的影響，中國人注重家庭、血緣關(guān)系，親情積淀極厚，兒女把贍養(yǎng)年老的父母看做應(yīng)盡的責任，而父母認為把房產(chǎn)等財富傳遞給下一代理所應(yīng)當。短期內(nèi)老人較難接受把畢生積攢來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為資金流，用于提高自己的養(yǎng)老境遇;兒女也會因為無法繼承老人的房產(chǎn)心生怨言，引起家庭不和睦，親情產(chǎn)生嫌隙。傳統(tǒng)思想觀念的轉(zhuǎn)變需要時間，需要改變認知，阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國的順利推行。

(四)相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)滯后

從“以房養(yǎng)老”這個概念引入我國以來，與之配套的政策法規(guī)建設(shè)一直落后于市場的實踐探索。我國法律明確規(guī)定了居住用地土地使用權(quán)70年，而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但法律對續(xù)期方式和所需支付的土地出讓金尚未有具體規(guī)定�！耙苑筐B(yǎng)老”的具體實行涉及到多個金融機構(gòu)，而我國法律規(guī)定金融機構(gòu)實行分業(yè)經(jīng)營，致使銀行、保險公司等難以實現(xiàn)有力合作，承擔業(yè)務(wù)的主體不明確，推行艱難。政府層面對“以房養(yǎng)老”尚缺乏切實可行的統(tǒng)籌規(guī)劃，沒有出臺具體法規(guī)政策，對銀行、保險公司等金融機構(gòu)開展該業(yè)務(wù)的鼓勵性不夠。

(五)申請條件嚴格

近年，國內(nèi)試行“以房養(yǎng)老”面臨困局，與申請條件嚴格，準入門檻高有很大關(guān)系。2011年中信銀行總行推出的“以房養(yǎng)老”按揭業(yè)務(wù)，對申請人進行了嚴格的條件限制，最多能獲得不超過房產(chǎn)估值60%的貸款，申請人或其法定贍養(yǎng)人必須擁有至少兩套房產(chǎn)，按揭時限僅為10年。該申請條件對老年人經(jīng)濟實力要求過高，適用群體范圍窄，沒有照顧到有該意向和需求但實際經(jīng)濟水平中等或偏下的老年人。其次，按揭期限偏短，多數(shù)老年人擔心合同到期后自己還健在，此時銀行按合同收回房產(chǎn)，面臨沒有住房的境地。

四、發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗借鑒

(一)美國“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗借鑒

美國是推行“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗最充足、模式最成熟的國家。其現(xiàn)行的“房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款計劃”(HECM)是美國“以房養(yǎng)老”模式的成功典范。1990～2009年間，美國共發(fā)放HECM貸款778937份，2000年起住房反向抵押貸款市場開始迅速繁榮，獲得民眾的認可，2012年發(fā)放HECM貸款54676份，潛在市場需求日益擴大。

HECM計劃指符合條件的老人向美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)申請，將房產(chǎn)抵押給獲得FHA合法授權(quán)的銀行等金融機構(gòu)，在不喪失居住權(quán)的同時將房屋價值變現(xiàn)用于獲得養(yǎng)老資金。該計劃獲得了聯(lián)邦政府的擔保，由美國住房與城市發(fā)展部(HUD)負責設(shè)計、運營。

申請條件為：老人的年齡達到62歲及以上;擁有房屋產(chǎn)權(quán)并居住在內(nèi);已付清房屋的貸款或已支付極大部分。老人可以選擇終身按月或以幾個月為單位獲取年金;在信用額度內(nèi)支付;兩者結(jié)合的支付方式。

由美國的經(jīng)驗可以得出：一是美國政府在“以房養(yǎng)老”上的主導(dǎo)作用為市場運行樹立了標桿。由政府成立保險基金為借貸雙方提供擔保，授權(quán)合法的參與機構(gòu)，制定專門的法律法規(guī)和詳盡的實施細則，政府的公信力強化了承辦機構(gòu)和申請老人兩方的信心。可以為我國推行“以房養(yǎng)老”初期的試點建設(shè)如何控制風險提供借鑒。二是多種多樣的資金領(lǐng)取方式滿足了老人的不同偏好，保證了老人規(guī)劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認可。

(二)新加坡“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗借鑒

新加坡現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式主要有“屋契回購計劃”。該計劃于2009年由新加坡政府推行，指政府回購符合條件的老人的組屋剩余屋契，發(fā)放相應(yīng)的金額，使老人獲得養(yǎng)老資金保障。同時，老人可以以30年的租約形式繼續(xù)住在原有組屋中。

申請條件為：老人的年齡達到63歲及以上;家庭月收入不超過3000新元;只擁有組屋這一套唯一房產(chǎn)。政府回購后分三部分發(fā)放資金：計劃之初發(fā)給老年人一筆現(xiàn)金;之后在一定年限內(nèi)按月定期發(fā)放一筆養(yǎng)老金，若老人在年限內(nèi)去世其子女、家人可繼續(xù)獲得;第三部分資金由政府統(tǒng)一為老人購買長壽保險，保障老人實際壽命若超過約定年限，依然有資金來源養(yǎng)老。由新加坡的經(jīng)驗可以得出：一是由政府統(tǒng)一為參加“屋契回購計劃”的老人購買保險，一定程度上減緩了老人預(yù)期壽命的風險，若老人實際壽命大于規(guī)定年限，通過保險依然能保證老有所養(yǎng)，若老人實際壽命小于規(guī)定年限，其子女、家人繼續(xù)獲得未發(fā)放完的養(yǎng)老金，利益沒有受損。二是申請條件特別照顧到了收入水平偏下的老人，這部分老人缺乏養(yǎng)老資金來源，正是“以房養(yǎng)老”的最大需求者。

五、對成都開展“以房養(yǎng)老”的對策建議

(一)成都市“以房養(yǎng)老”試點建設(shè)的模式構(gòu)想

成都市作為試點開展住房反向抵押貸款初期，應(yīng)采用政府主導(dǎo)，市場主體各司其職的模式。建立“以房養(yǎng)老”專職機構(gòu)使之成為運行中樞(如下圖)。

1.由財政撥款建立專項資金，指定資質(zhì)深的保險公司利用保險精算知識，設(shè)計產(chǎn)品定價模型，測算出貸款額度和每期支付額度等指標。同時，設(shè)計反向抵押貸款保險基金的運行方式。

2.由政府建立反向抵押貸款保險基金，向申請人和貸款機構(gòu)收取保險費用，并給予適當財政補貼，對借貸雙方進行擔保，在銀行喪失支付能力時保障老人仍能獲得養(yǎng)老資金;在銀行變現(xiàn)房產(chǎn)不足以收回貸款成本時，補償損失。

3.有意向的老人從政府公益性機構(gòu)獲得免費專業(yè)咨詢后，向“以房養(yǎng)老”專職機構(gòu)遞交申請。

4.由政府授權(quán)信譽良好、實力雄厚的銀行作為“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款業(yè)務(wù)的提供者。銀行審核申請老人的資信狀況，依據(jù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房產(chǎn)評估報告，利用保險公司設(shè)計好的產(chǎn)品定價模型確定貸款額度、利率、支付方式，訂立合同，同時銀行向?qū)Ｂ殭C構(gòu)提出要求保險擔保的申請，專職機構(gòu)通過審查后認為符合規(guī)定則準予擔保。

5.合同生效后，銀行依合同定期向老人支付養(yǎng)老資金，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸向銀行轉(zhuǎn)移。貸款到期后，銀行在房地產(chǎn)二級市場變現(xiàn)房產(chǎn)，收回資金。

(二)培育成熟的房地產(chǎn)市場

由成都市房屋管理局建立房產(chǎn)信息登記庫，對房屋產(chǎn)權(quán)、房屋面積、房屋質(zhì)量、房屋價值作詳細的記錄，可以在二手房交易過程中迅速建立交易雙方的信息溝通渠道，便于了解房屋整體現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)狀況，以此簡化二手房交易過程，提高金融機構(gòu)變現(xiàn)房產(chǎn)的效率。對“以房養(yǎng)老”中金融機構(gòu)變現(xiàn)房產(chǎn)實施減免稅，降低交易成本，充分調(diào)動金融機構(gòu)的積極性。另外，房產(chǎn)信息登記庫還可在住房反向抵押貸款期間對房屋的維護情況進行跟蹤管理,降低信息不對稱風險。對房地產(chǎn)評估機構(gòu)實行嚴格的資質(zhì)認證和法律監(jiān)管，促使其公允、合法、規(guī)范執(zhí)業(yè)，逐步形成完善的房地產(chǎn)評估體系。

(三)設(shè)立機構(gòu)提供專業(yè)的咨詢

由政府設(shè)立公益性機構(gòu)統(tǒng)一為老人和社會公眾提供“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的免費專業(yè)咨詢，包括對反向抵押貸款的知識普及，業(yè)務(wù)辦理流程、相關(guān)費用的介紹，承辦機構(gòu)信用狀況的公開，降低信息不對稱性，提高社會對“以房養(yǎng)老”的認知度，減少慣有的誤解、偏見，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，接納創(chuàng)新的養(yǎng)老模式作為現(xiàn)有養(yǎng)老保障體制的補充。

(四)完善相關(guān)的政策法規(guī)

初步訂立《住房反向抵押貸款實施條例》，對承辦金融機構(gòu)、申請人的權(quán)利和義務(wù)、反向抵押貸款的運行程序作出詳細規(guī)定。實施嚴格的法律監(jiān)管，規(guī)范運行，保證訂立的“以房養(yǎng)老”合同受到法律保護，切實保護各方的權(quán)益。進一步落實《物權(quán)法》的實施細則，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的方式和費用作出明確規(guī)定，減少續(xù)期繳納的土地出讓金，簡化續(xù)期手續(xù)，保證“以房養(yǎng)老”推行的物質(zhì)條件。對我國金融機構(gòu)分業(yè)經(jīng)營的規(guī)定作出適當調(diào)整，以實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”推行中金融機構(gòu)各自發(fā)揮優(yōu)勢，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。