各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

為了規(guī)范市區(qū)國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、住房城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《陜西省國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》（陜建發(fā)〔2012〕23號）、《陜西省國有土地上房屋征收停產停業(yè)損失補償辦法》（陜建發(fā)〔2012〕24號）和《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》（陜建發(fā)〔2012〕25號）等相關規(guī)定，結合我市實際，制定本指導意見。

一、征收補償原則

（一）為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、集體、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償。

（二）房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，依據被征收房屋區(qū)位、用途、結構，以市場評估價格進行征收與補償。

二、征收主體與實施部門

（一）延安市人民政府負責本市的房屋征收與補償工作。

（二）延安市房屋征收管理局（以下簡稱市房屋征收管理局）作為房屋征收管理部門，負責組織實施市區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作。

（三）房屋征收管理部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。拆除工作可由房屋征收實施單位委托有建筑資質的機構實施。

房屋征收管理部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施房屋征收與補償的行為進行指導監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

（四）市發(fā)改、住建、規(guī)劃、國土、房產、財政、電力、公安、城管等有關部門按規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

（五）禁止建設單位參與房屋搬遷活動，違反規(guī)定擅自搬遷產權人拆遷房屋的，由市房屋征收部門按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定責令停止違法活動并依法查處。

三、征收決定

（一）為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：

1、國防和外交的需要；

2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

（二）依照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。

制定國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

（三）房屋征收需具備下列條件：

1、發(fā)展改革部門出具的立項文件或確認的建設項目符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的證明；

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的建設用地規(guī)劃許可證或選址意見書；

3、國土資源部門出具的國有土地使用權批準文件或其他權屬證明材料；

4、用于征收補償的費用足額到位，安置房源落實；

5、社會穩(wěn)定風險評估報告及維穩(wěn)預案；

6、征收補償安置方案。

（四）房屋征收應當遵循以下程序

1、市人民政府作出房屋征收決定前，由市房屋征收管理部門依法對征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查摸底，被征收人應予以配合。

2、市房屋征收管理部門擬定征收補償方案報市人民政府后征求公眾意見，期限不得少于30日。

市房屋征收管理部門匯總、研究公眾反饋的意見，并公布征求意見情況和根據公眾意見修改情況。

3、國有土地上房屋征收補償安置實施方案應當包括以下內容：

⑴房屋征收的法律依據；

⑵房屋征收的目的；

⑶房屋征收的范圍；

⑷房屋征收步驟；

⑸房屋征收補償方式、標準和計算辦法；

⑹補貼和獎勵標準；

⑺房屋征收評估機構選定辦法；

⑻產權調換安置房的選擇辦法；

⑼房屋征收的簽約期限；

⑽搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限、補助標準；

⑾其他事項。

4、市房屋征收管理部門提請市政府作出房屋征收決定，市人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收范圍、征收補償方案、征收期限和行政復議、行政訴訟權利等事項。

5、市房屋征收管理部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

6、房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、結構、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合確認。

被征收人不配合對被征收房屋進行勘測認定的,由房屋征收部門書面通知房產部門提供被征收房屋的產籍資料，根據產籍資料進行確定，或者組織公證等相關組織對被征收房屋進行勘測、登記、簽證后確定被征收房屋的權屬、用途、結構、建筑面積。

7、對被征收房屋價值的補償由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定；被征收人應當在規(guī)定的期限內選定由房屋征收部門提供符合規(guī)定的房地產評估機構，若被征收人不選定，由房屋征收部門組織無利害關系的第三人抽簽經公證確定評估機構，由選定或確定的評估機構對被征收房屋補償價值進行評估。

對被征收房屋評估價值有異議的，可向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可向市房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

8、房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

（五）征收范圍確定后，在房屋征收范圍內不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）房屋的買賣、租賃、抵押及裝修。

違反規(guī)定實施的，不予補償。

市房屋征收管理部門應將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

（六）被征收房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。

對房屋用途登記為非生產經營房屋的臨街生產經營用房，且有工商、稅務登記證，在征收決定公告前實際經營多年并依法納稅的，由市房屋征收領導小組責成有關部門鑒定后予以認定。

對于不臨街從事生產經營的房屋，房屋用途登記為非生產經營房屋的，在征收決定公告前實際生產經營多年且工商、稅務證件齊全并依法納稅的，房屋用途仍認定為非生產經營用房，根據實際情況適當給予一次性停產停業(yè)損失補償。按照《房屋征收市場評估參考價格》的區(qū)域劃分規(guī)定，一次性停產停業(yè)損失補償標準為：一類區(qū)400-500元/平方米，二類區(qū)300-400元/平方米，三類區(qū)200-300元/平方米，四類區(qū)100-200元/平方米。

四、征收補償與安置

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。

（一）貨幣補償

按照房地產評估機構根據被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結構、用途等因素出具的房地產市場評估價格報告，對被征收人補償房屋補償費。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產評估機構出具的評估價格報告補償裝飾裝修費。同時，給予補助搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費，營業(yè)用房補助停產停業(yè)損失補償費。

（二）產權調換

1、補償：按照房地產評估機構根據被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結構、用途等因素出具的房地產市場評估價格報告，對被征收人補償房屋補償費。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產評估機構出具的評估價格報告補償裝飾裝修費。同時，給予補助臨時安置補助費（營業(yè)用房為停產停業(yè)損失補償費）、搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費。

2、安置：根據城市總體規(guī)劃和建設工程的性質，確定就地安置或異地安置。按照被征收房屋的合法建筑面積、用途在指定安置小區(qū)內對被征收人進行安置。安置價格按照市場價格進行結算，互補差價。安置房屋面積根據被征收房屋的合法建筑面積以最接近新建營業(yè)用房和住宅樓房的戶型面積進行安置。安置房屋的選擇順序按照勘測、簽訂協(xié)議、搬遷的先后確定。

（三）補助標準：

1、臨時安置補助費：征收住宅、庫房、辦公用房，被征收人選擇產權調換且調換房屋為期房的，臨時安置補助費標準按照被征收房屋區(qū)位、租賃市場價格等結合實際在補償安置方案中確定，臨時安置補助費標準原則上不低于12元/平方米?月。臨時安置補助費發(fā)放期限以實際過渡時間為準，原則上不超過36個月。因建設單位的責任超過36個月的，自逾期之日起按原補償標準繼續(xù)支付臨時安置補助費；安置房竣工驗收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付臨時安置補助費。已對被征收人提供過渡周轉用房的，不予支付臨時安置補助費。

2、停產停業(yè)損失補償費：征收生產經營性用房造成停產停業(yè)被征收人選擇產權調換的，停產停業(yè)損失補償費按照被征收房屋的區(qū)域、結構、建筑面積、生產經營效益、租賃價格等因素根據實際在房屋征收補償方案中確定。停產停業(yè)損失補償費發(fā)放期限以實際過渡時間為準，原則上不超過36個月，因建設單位的責任超過36個月的，自逾期之日起按照陜建發(fā)[2012]24號文件關于停產停業(yè)損失費的規(guī)定，按原補償標準2倍支付停產停業(yè)損失補償費；安置房竣工驗收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付停產停業(yè)損失補償費。

征收生產經營用房選擇貨幣補償的，按照被征收生產經營房屋補償費的10%對被征收人補償停產停業(yè)損失補償費。

3、搬遷補助費：因征收房屋造成搬遷的，應當向被征收人支付搬遷補助費。實行貨幣補償的，搬遷補助費按征收合法建筑面積每平方米10元給予補償，每戶不足500元的補足500元；實行產權調換的，搬遷補助費按征收合法建筑面積每平方米20元給予補償，每戶不足1000元的補足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬遷財物數量較多的，根據實際情況確定搬遷補助費標準。

4、院落空地補償費和附屬設施的補償標準：對依法取得土地使用權的院落空地，按照評估機構根據院落空地的合法使用面積、區(qū)位等出具的評估價格報告確定院落空地補償費。附屬設施的補償標準在房屋征收補償安置實施方案中予以確定。

五、搬遷獎勵與住房保障

（一）被征收人選擇貨幣補償的，在《房屋征收公告》和《補償安置實施方案》規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議的，按照房屋補償費的20%對被征收人給予獎勵。

（二）在城市規(guī)劃區(qū)一、二、三類區(qū)實施房屋征收，被征收人選擇產權調換，在四類區(qū)安置的，按照房屋補償費的10%給予獎勵。

（三）在房屋征收補償安置過程中，對于住房特別困難，無固定經濟來源的特困戶給予適當救助。

（四）房屋征收后，被征收人需要住房保障的向房屋征收部門申請，經審核，對符合住房保障條件的由房屋征收部門書面通知住房保障主管部門在廉租房、公租房或經濟適用房內給予住房保障。

（五）因房屋征收造成被征收人搬遷，被征收人要求在居住地落戶、子女就近入學的，由房屋征收部門出具證明，公安、教育等部門應當給予優(yōu)先辦理。

六、附則

（一）本指導意見適用于延安市區(qū)國有土地上的房屋征收，自2012年9月15日起試行，有效期限為五年，若國家政策法規(guī)有重大調整，本指導意見另行修定。

（二）本指導意見由延安市人民政府負責解釋。

延安市人民政府

2012年9月10日