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8月底,住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布新規(guī):對擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,再次申請公積金貸款買房的,最低首付款比例由30%降低至20%。目前西安暫未執(zhí)行此新規(guī)。但從市場的實際走訪來看,西安購房者中用公積金貸款多在30-40萬元。降低首付,對“欠一點”的購房者是好事,但對購買總價較高、大戶型的購房者來說,仍然力不從心。
最低首付由30%降低至20%
8月底,住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布新規(guī):對擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,再次申請公積金貸款買房的,最低首付款比例由30%降低至20%。其中,北京、上海、廣州、深圳四城市可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上,自主決定最低首付款比例。
華商報記者將新規(guī)與“3.30新政”對比,發(fā)現(xiàn)有兩個明顯變化:一是首付門檻降低,對已結(jié)清貸款的家庭,再次申請公積金貸款的首付比例從3成下調(diào)至2成;二是模糊了普通和非普通住房界限,“3.30新政”要求“購買普通住宅”,此次的政策并未提及。
新規(guī)出臺至今,西安的情況如何?9月9日,華商報記者從西安住房公積金管理中心了解到,目前暫未接到相關(guān)通知,如調(diào)整將會第一時間公告。公積金中心工作人員說,其實按西安現(xiàn)行政策,已結(jié)清房貸的職工購買二套住房,90?以下(含)首付最低比例已經(jīng)是20%;90-144?(含)首付比例30%;144?以上首付比例50%,“從支持自住類購房需求的角度,目前西安的政策充足!
公積金貸款多在30-40萬元買95萬以上房子低首付意義不大
新規(guī)亮相后,分析聲多認為對提振樓市具有積極意義,又恰逢9月房企的集中推盤期,時機正確,“確實讓開發(fā)商樂了一回。”但也有業(yè)內(nèi)人士提出不同看法。“一線城市和重點二線城市會有執(zhí)行壓力!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為,主要是首付降低以后,公積金貸款額度可能會面臨不足風險。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出,新規(guī)的象征意義大于實際。
新規(guī)是否符合西安市場的實際需求呢?9月8日和9日,華商報記者走訪了西安13家支持公積金貸款的樓盤,發(fā)現(xiàn)購買二套房的主要是改善類人群,成交面積平均在100?以上。據(jù)相關(guān)政策,西安個人公積金貸款額度由個人(或夫妻雙方)繳存賬戶余額、繳存時間系數(shù)等因素計算得出,家庭最高可貸款額度是75萬元。這就是說,在能貸到75萬元的理想狀態(tài)下,如貸款額度“超限”、也就是購買總價在95萬元以上的房子,2成首付公積金貸款額度顯然就不夠了。
另據(jù)西安公積金中心一位工作人員透露,使用公積金貸款的購房者中,大部分選擇80-120?的戶型,申請使用的額度則以30-40萬元居多,“很多市民的首付比例并不低,以免每月的還款壓力過大!
對首付“欠一點”的購房者是好事購買大戶型得靠組合貸幫忙
從放寬貸款額度、降低首付和利率……今年公積金政策利好不斷,越來越多的樓盤也開始支持該項貸款業(yè)務(wù)。
曲江一家主推中高端房源的項目,過去只能辦理商業(yè)貸款,前不久,該樓盤“順應(yīng)潮流”已經(jīng)向西安公積金中心提交了備案資料,開始辦理公積金貸款。不過,該樓盤的房源平均在150萬元/套,即便購房者能貸到最高的75萬元,還需差不多一半首付!暗褪赘秾ξ覀兊目蛻粢饬x不太大!痹擁椖控撠熑私榻B,如果客戶要將首付做到2成、3成,則需組合貸款的形式來解決。
華商報記者了解到,低首付對購買中小房型意義明顯,但并不適于大戶型和高端房源。以紫薇?花園洲為例,成交客戶中大約有30%的客戶使用公積金貸款,這些客戶大多購買高層房源。該項目同時還有疊拼別墅在售,成交價達400萬元/套,由于額度限制,所以基本沒有使用公積金貸款的。
“公積金貸款首付比例下調(diào),對買房時候首付‘差一點’的購房者是好消息!北@?金香檳一位工作人員認為,但對于貸款額較高的人,即便首付比例降低,還是要補足首付,“意義就不是很大了。”
專家建議
降低首付還不如降利率更實惠
高新一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)負責人表示,從鼓勵住房消費的角度,有必要調(diào)整政策“盤活”公積金的錢。但是對購房者來說,降低首付比例,遠不如放寬公積金的使用標準、擴大貸款額度以及降息來得更實惠。
“降低首付只是降低購房門檻,降息卻能降低購房成本。”美城機構(gòu)首席市場分析師嚴九遠說,今年以來,四次降息對房地產(chǎn)市場形成了有力助推,如果年底前經(jīng)濟形勢仍不容樂觀,“不排除還有進一步降息降準的可能!
采訪中,有不少購房者也表達了這樣的觀點:資金充裕的話,還是傾向于多付首付,每個月也能少還點!暗褪赘侗緛砭褪且粋雙刃劍!豹毩⒌禺a(chǎn)評論人李連源指出,低首付雖然首次付款的壓力小了,但意味著貸款數(shù)增加、總利息也會增加。因為利率是浮動的,利率下浮時還款減少,利率一旦上揚月供也在增加。有業(yè)內(nèi)人士建議,如果要進一步鼓勵改善類需求,不妨降低二套房的貸款利率,比如:取消“在基準利率基礎(chǔ)上浮10%”的規(guī)定。
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