根據(jù)保監(jiān)會近日發(fā)布的《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，俗稱“以房養(yǎng)老”的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，已經(jīng)于7月1日開始在北京、上海、廣州、武漢四個城市正式開始試點。根據(jù)該指導意見，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人均可參與投保，將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，定期領取養(yǎng)老金。

　　但保監(jiān)會發(fā)布的這一“以房養(yǎng)老”的試點方案，顯然未能獲得包括社會輿論在內的各相關方面的熱烈反響。保險公司方面，目前尚沒有一家申報了相應的產(chǎn)品，包括前期參與保監(jiān)會征求意見的太平洋保險、合眾人壽保險等幾家保險公司。而“以房養(yǎng)老”的客戶需求方面也明顯不足，根據(jù)來自“搜狐網(wǎng)”近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調查的統(tǒng)計結果——79%的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”;74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。

　　保監(jiān)會此次發(fā)布相關試點方案，是對早在9月13日，國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的回應與落實。而去年就已有銀行在廣州市場推出了“以房養(yǎng)老”的相關業(yè)務，規(guī)定“凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，可以向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。”該業(yè)務目前尚未有客戶申請。

　　反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品在歐美、日本、新加坡等國，雖然也只是一種“小眾”的養(yǎng)老方式，但發(fā)展已經(jīng)較為成熟，是居民養(yǎng)老方式的一種重要的補充手段。但在中國卻落得供需兩端都無人問津的尷尬境地，有媒體文章分析了其中原因。其最主要的原因就是我國的土地制度與其他國家不同，70年的土地使用權制度，使房屋價值在10年以上的未來存在非常大的不確定性。對于時間跨度可能長達20年以上的房屋反向抵押產(chǎn)品來說，不論是銀行還是保險公司，都會面臨巨大的房價波動風險，這在產(chǎn)品設計時，是不得不考慮的因素。

　　因此在完全市場化的背景下，保險公司或銀行或者不愿意推出相應產(chǎn)品。即便開發(fā)了相關產(chǎn)品，在產(chǎn)品設計上也一定會考慮房價時間風險，定價必然十分苛刻，讓絕大對數(shù)客戶都難以接受。相比之下，所謂的中國傳統(tǒng)養(yǎng)老、家庭繼承觀念等被熱議問題，反而不是特別重要的問題了。

　　但是，雖然理想的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品一時難以出現(xiàn)，卻并不意味著“以房養(yǎng)老”的觀念不正確，或“以房養(yǎng)老”沒有辦法執(zhí)行�，F(xiàn)階段在我國，特別是在大城市，房產(chǎn)是大多數(shù)家庭最主要的資產(chǎn)形式。當一個家庭的日常收入難以滿足老年人養(yǎng)老金需要時，房產(chǎn)就一定要為家庭養(yǎng)老發(fā)揮重要作用。

　　對于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭來說，“以房養(yǎng)老”相對簡單，出售或出租非自主房產(chǎn)，就可以獲得現(xiàn)金用于養(yǎng)老。但還是有一些問題值得考慮的。出售房產(chǎn)，需要盡可能選擇好的出手價位，而不是在需要用錢時再考慮賣房。房產(chǎn)變現(xiàn)難度較大，二手房交易的周期往往會很長，如果是急于用錢，就可能需要大幅折價交易。而房產(chǎn)賣掉之后，如何將買房的獲得的大筆現(xiàn)金，用于養(yǎng)老，做好長期的養(yǎng)老金規(guī)劃，在兼顧安全穩(wěn)健和支付現(xiàn)金流的前提下，使養(yǎng)老金獲得更好的增值，也將是一個重大問題。

　　而對于出租房屋獲取租金用于養(yǎng)老的家庭，則需要考慮租金收入是否可以滿足養(yǎng)老需要，房屋未來的租金升值空間等問題。而對于尚未達到退休階段，打算長期通過出租房屋來養(yǎng)老的家庭，就必須考慮更長周期的問題。比如在三十年以上的時間周期里，全社會房租支出在家庭支出中比重的變化問題，如果這一比重下降，則可能導致未來一套房屋的租金，難以滿足一個退休家庭的開支。還有要從財務角度考慮，出租獲取租金和出售房屋再投資哪個更為合算的問題。

　　對于只有一套自住用房的家庭來說，“以房養(yǎng)老”同樣也是有可能實現(xiàn)的。在大城市，老年家庭的房產(chǎn)，往往是位于城市的老社區(qū)，地段好，交通便利，房價可能不菲。但同時他們可能也面臨房屋老舊，居住條件一般的情況。退休后的老年人對居所的地理位置要求與年輕人不同，老年人一般優(yōu)先考慮醫(yī)療就醫(yī)、社區(qū)及周邊環(huán)境、購物便利以及老年人社區(qū)生活等，老年人一般也會希望交通便利，但與年輕人每日通勤所需要的交通便利又不完全相同�？梢哉f，很多這樣的老年家庭是住在金窩里，過著緊巴巴的日子。因此在理論上，老年家庭可以通過將市中心的大房子換成非中心區(qū)的小戶型的方法，來將房價差變現(xiàn)，在不損失或較小損失居住條件的前提下，獲取養(yǎng)老金，提升生活質量。

　　當然這只是理論方法，在現(xiàn)實中還是存在很多障礙的。一個最主要的障礙就是能夠提供適合于老年家庭居住的此類房屋產(chǎn)品，目前非常匱乏。由于像北京這樣的城市擴張?zhí)�快，既有醫(yī)療資源分布偏重于市區(qū)，而少量的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品地理位置又過于偏遠，交通非常不便。在房地產(chǎn)市場火爆的時期，房子還沒蓋出來就被一搶而空，開發(fā)商既沒有興趣，事實上也沒有必要去考慮設計開發(fā)專門面向老年家庭的地產(chǎn)產(chǎn)品。而很多打著高端養(yǎng)老社區(qū)旗號產(chǎn)品，往往只是利用政策優(yōu)惠圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的幌子。甚至一些所謂的高端養(yǎng)老院，只是為了預收幾十萬元的會員費。而一些保險公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，一般是面向富裕的老年家庭，要買夠動輒上百萬的保險產(chǎn)品才有資格入住。而且這種由養(yǎng)老保險金支付養(yǎng)老社區(qū)服務費的養(yǎng)老產(chǎn)品，也存在商業(yè)模式上的悖論。

　　另一個障礙是對于只有一套房的老年家庭，經(jīng)濟上往往并不富裕，換房所需要承擔的巨大財務和時間以及人力上成本，是很多這樣的老年家庭可能承擔不起的。他們需要先賣掉自住的房子，獲取現(xiàn)金再去購買養(yǎng)老房產(chǎn)，這對一個年輕人的家庭來說都可能是一件非常耗時耗力的事情，何況是老年人。他們可能就選擇不折騰了。

　　相對而言，老年人一般不愿搬家，兒女可能希望繼承房產(chǎn)等問題，都不是太大的障礙，這只是不同家庭不同選擇的問題。比如位于北京市順義區(qū)東六環(huán)外的東方太陽城社區(qū)，是定位于退休老人的房產(chǎn)項目，提供了一定的專門針對于老年人社區(qū)服務。該社區(qū)交通不算便利，但其房屋價格，就一直明顯高于類似區(qū)位的其他房產(chǎn)項目。這說明老年家庭對于適合養(yǎng)老的房產(chǎn)項目，需求實際上是存在的。但實際上的產(chǎn)品供應，幾乎是不存在的。

　　從這個角度上來談“以房養(yǎng)老”的問題，就需要居民和政府兩個方面都要轉變思路，特別是政府方面。與其推出一些既無產(chǎn)品供應，也無市場需求的反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品，不如踏踏實實的遵循市場規(guī)律，解決制約養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品供給的瓶頸問題。一是解決如醫(yī)療資源布局、交通設施規(guī)劃，土地供應等基礎設施問題;二是解決專業(yè)的養(yǎng)老服務機構和服務能力匱乏的問題，制定服務標準，加強監(jiān)督，促進有實力的地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)養(yǎng)老服務機構的合作;三是解決老年家庭換房問題，比如提供專業(yè)服務機構，以及提供短期過渡性貸款的擔保和貼息服務。這樣才能更好的幫助有需要的老年人解決養(yǎng)老問題，提高他們的退休生活質量。(作者：樊華，中國建設銀行北京私人銀行部財富顧問)