國(guó)土部落定養(yǎng)老用地新政 試水土地抵押策略

　　多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢(shì)以及頂層設(shè)計(jì)，讓養(yǎng)老設(shè)施用地政策終于在更高層面有了具體的定調(diào)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施普遍存在的用地難題有望“破冰”。

　　4月23日，國(guó)土資源部對(duì)外發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》中提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地;營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計(jì)劃公布后，將在不設(shè)置競(jìng)買(mǎi)人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。

　　《意見(jiàn)》還界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、用途、年期，以及供地方式，并明確規(guī)定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　該《意見(jiàn)》旨在落實(shí)國(guó)務(wù)院去年9月份發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》所提出的任務(wù)要求，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理。

　　在投身養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的企業(yè)來(lái)看，《意見(jiàn)》最大的亮點(diǎn)是，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，但以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)款項(xiàng)后方可優(yōu)先受償。

　　“目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在投資額大、資金回收期長(zhǎng)、盈利考驗(yàn)等風(fēng)險(xiǎn)，土地政策缺失一直是民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的掣肘，這次國(guó)土部的政策將在一定程度上激發(fā)民間資本活力，為即將到來(lái)的老齡化需求高潮做好準(zhǔn)備。”接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的養(yǎng)老地產(chǎn)研究人士認(rèn)為。

　　受這一利好消息影響，具有養(yǎng)老概念的地產(chǎn)股包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中茵股份、世聯(lián)行、上實(shí)發(fā)展、天宸股份等近日股價(jià)呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。

土地可抵押

　　據(jù)接近國(guó)土部人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明本人一直欲在養(yǎng)老用地方面有所作為，多次指導(dǎo)支持相關(guān)工作開(kāi)展。

　　國(guó)務(wù)院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就養(yǎng)老用地的工作對(duì)國(guó)土部也有具體要求，后由國(guó)土部土地利用管理司承擔(dān)《意見(jiàn)》制定工作。

　　此后，國(guó)土部土地利用管理司先后和北京(樓盤(pán))市國(guó)土局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了溝通以及意見(jiàn)收集，并開(kāi)始了對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的調(diào)研工作。

　　5月《意見(jiàn)》初稿出臺(tái)，國(guó)土部土地利用管理司組織研討會(huì)，邀請(qǐng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、專家、北京市國(guó)土局等業(yè)內(nèi)人士參與探討。經(jīng)過(guò)近一年醞釀，4月17日，《意見(jiàn)》正式印發(fā)。

　　曾參與《意見(jiàn)》初稿討論的北京樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松稱，初稿討論雖然未能改變養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”的性質(zhì)，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權(quán)。

　　《意見(jiàn)》規(guī)定，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥供地。營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，出讓年限最高不超過(guò)50年，原則上以租賃方式為主。

　　以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類用途土地出讓最高年期。 專家分析表示，依據(jù)同類用途土地，科技、醫(yī)療、保健等類綜合一宗地最長(zhǎng)50年的期限，租賃年限最長(zhǎng)同樣不超過(guò)50年。

　　《意見(jiàn)》指出，簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　“這開(kāi)了一個(gè)大口子，意味著從政策層面給營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一個(gè)估值定位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以完成資產(chǎn)估值，實(shí)現(xiàn)資本流動(dòng)，對(duì)資本的進(jìn)入有很大的促進(jìn)作用。”高峻松評(píng)價(jià)道。

　　高峻松說(shuō)，目前養(yǎng)老市場(chǎng)上尚未有明確的盈利模式，養(yǎng)老服務(wù)回收周期過(guò)長(zhǎng)，而資本都是逐利的，長(zhǎng)此以往難以調(diào)動(dòng)資本積極性。這一政策出臺(tái)，有利于養(yǎng)老開(kāi)發(fā)商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產(chǎn)設(shè)施后，估值拍賣(mài)時(shí)只需要補(bǔ)繳土地出讓金即可。“這一次的政策是很全面的，沒(méi)有漏洞。”

　　“另外，給養(yǎng)老設(shè)施用地一個(gè)明確定位本身就是很大進(jìn)步，《意見(jiàn)》主要是向營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)放開(kāi)，對(duì)應(yīng)國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)的社會(huì)力量將主導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位。”高峻松補(bǔ)充道。

　　在盤(pán)活存量用地上，《意見(jiàn)》明確對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。

　　“不改變土地性質(zhì)，意味著不需要政府收回再出讓，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本降低了，程序更明確了，對(duì)社會(huì)資本主動(dòng)性有引導(dǎo)作用。”高峻松分析說(shuō)。

　　針對(duì)協(xié)議出讓土地，規(guī)定如果存在兩個(gè)或兩個(gè)以上意向者，采取招拍掛方式供應(yīng)，不設(shè)置門(mén)檻。同時(shí)也沒(méi)有規(guī)定最高額度限制。“不會(huì)限定最高額，各地土地招拍掛價(jià)格制定都有一套完整而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒谭桨�，�?guó)土部門(mén)制定過(guò)程中會(huì)綜合考慮土地性質(zhì)用途，但既然是市場(chǎng)化行為，就不可能設(shè)置上限。”高峻松表示。

5年試驗(yàn)期

　　就供地方式，《意見(jiàn)》明確，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　“國(guó)土部出臺(tái)養(yǎng)老用地指導(dǎo)意見(jiàn)是好事，理清土地歸屬、性質(zhì)，政策文件給了養(yǎng)老用地可操作空間，有利于養(yǎng)老用地不斷成熟完善。但整體上，指導(dǎo)意見(jiàn)還是對(duì)已有土地體系的延伸，沒(méi)有特別的創(chuàng)新。”北京安信頤和控股有限公司總經(jīng)理趙軍說(shuō)。