房?jī)r(jià)是現(xiàn)如今，最熱門的話題了，由于全國(guó)各地的房?jī)r(jià)這幾年是一直在漲。房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。以下是整理的2020年房?jī)r(jià)多少錢一平方及房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息。

1、延安路二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)

天山區(qū)延安路5月二手房參考均價(jià)11288元/平，環(huán)比4月下降0.49%，同比去年同期上漲8.17%。最近一年中，10個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，2個(gè)月房?jī)r(jià)下跌。

2、延安路二手房住宅5月最貴的小區(qū)均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平

延安路二手房住宅5月最貴的小區(qū)為民福大廈，均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平。

3、2020年延安房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

縱觀古今中外，人分三六九等。不管你承認(rèn)不承認(rèn)。有的人高高在上，有的人叉腰指揮，有的人是金字塔的底座。

延安第1-2層的應(yīng)該沒(méi)有，第3-4層可以稱得上是富人，第5層是中產(chǎn)階層，第6-7層是工薪階層，第8-9層是窮人。

延安的第3-4層，已經(jīng)不怎么考慮房子的問(wèn)題，大多數(shù)看重的是活著時(shí)的社會(huì)貢獻(xiàn)和去了后的歷史評(píng)價(jià)，西安、北上廣甚至海外的別墅，不在話下，對(duì)延安的房子比較淡然。

延安的中產(chǎn)階層，處級(jí)、實(shí)權(quán)科長(zhǎng)及教授、名流們，大多數(shù)追逐的是權(quán)力地位和名譽(yù)聲望，刷身份感是必須的。喜歡西安高新、曲江弄套洋房以及大平層，并且還是核心地段的大開(kāi)發(fā)商的高檔樓盤。除此之外，熱衷在延安百米大道的核心地段、新區(qū)的高檔樓盤弄套170以上的大面積高層或者洋房，延安西安動(dòng)車往返，在西安嘚瑟消費(fèi)，在延安低調(diào)做人，妥妥的雙城記。

第6-7層是工薪階層，又有區(qū)分。第6層的普通公務(wù)員、主流企業(yè)職員、高校青年教師、一般醫(yī)生律師工程師、大個(gè)體戶、名牌大學(xué)畢業(yè)生們，大多有些家底，稅后到手怎么也5000以上，追求生活品質(zhì)和小城美好，新區(qū)140左右面積的洋房，以及150以上的小高層，百米大道高檔樓盤的中等面積高檔裝修，北關(guān)、南關(guān)的大面積都是心頭愛(ài)。

第7層的工薪階層工資收入就3000-5000了，老城的120-140的家屬院和新區(qū)100-120的高層，都很對(duì)口。

第8-9層是窮人。租房好多年后，終于買了房，老城買個(gè)100平以下的，新區(qū)和百米大道的100平以上的商品房就不指望了，就看保障房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有機(jī)會(huì)。

觀察你周圍的延安人，暫時(shí)處在什么階層，就對(duì)房子就有什么樣的需求。隨著階層的躍升，不斷地折騰換房，過(guò)上更美好的日子。

開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)與追求

筆者觀察延安房?jī)r(jià)，和許多人不同，別人愛(ài)談專家怎么說(shuō)，官員怎么講，政策怎么定，筆者認(rèn)為最直接的方法最有效，所以都是直接問(wèn)開(kāi)發(fā)商高層，原因只有一個(gè)：定價(jià)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商的手里，而不是你我、哪個(gè)官員或者專家。

你也許不會(huì)想到，開(kāi)發(fā)商對(duì)房子每平米單價(jià)，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)樓盤總成交額更敏感。原因很簡(jiǎn)單，他們要的是在延安每年50億元的總成交額上，自己能啃下多少蛋糕，而不是計(jì)較一房一價(jià)之得失。

加之延安和西安不同，西安玩限價(jià)，延安敞開(kāi)賣。換言之，在延安，開(kāi)發(fā)商隨市場(chǎng)變化而靈活調(diào)價(jià)的空間余地蠻大，無(wú)論是開(kāi)盤還是盤中或者尾盤，只要順利完成總部和區(qū)域公司下達(dá)的總成交額以及其它相關(guān)指標(biāo)，其它都不是問(wèn)題（除了價(jià)，還有量，成交面積太重要了）。

例如，那些所謂備案價(jià)，所謂按照總部產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定價(jià)的流程下產(chǎn)生的一房一價(jià)，都是有彈性的，但緊盯競(jìng)品樓盤價(jià)格卻絕不能含糊，既不能砸場(chǎng)子，也不能胡抬價(jià)，場(chǎng)面得維護(hù)住。

筆者曾經(jīng)觀察過(guò)延安有的樓盤，其價(jià)格調(diào)整了至少3次以上，你發(fā)現(xiàn)調(diào)低了，沒(méi)兩天它又調(diào)高了，再過(guò)一段時(shí)間，它又調(diào)低了。分面積大小、分精裝毛坯、分地塊樓位、分高層洋房、分時(shí)間階段，微調(diào)的小手不停撥弄房?jī)r(jià)的骰子。

所以，那個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)，同樣的面積、在不同的推盤階段、不同的地塊、不同的樓位、不同的樓層、邊戶還是中戶，都不一樣，更何況不同面積、不同戶型、不同位置、不同樓層的又混合在一起呢？這個(gè)均價(jià)咋算才精確？

所以，當(dāng)你問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，你們房子多少錢？他們經(jīng)常撓撓頭給你答不上來(lái)，不是有意隱瞞，而是他也算不清均價(jià)。每平米差100元，一套房子都能大概差1萬(wàn)。

更有意思的是，報(bào)價(jià)與成交價(jià)又是兩碼事，同樣的報(bào)價(jià)，不同的人享受的優(yōu)惠又不盡相同，為什么？你從內(nèi)部銷售、從代銷公司、從他們總部和區(qū)域公司不同渠道，甚至線下與線上，團(tuán)購(gòu)與非團(tuán)購(gòu)也不一樣，因?yàn)椴煌�渠道的成本和�?quán)限是有區(qū)別的。

也就是說(shuō)，一個(gè)樓盤，從拿地到樓盤開(kāi)盤，再到清盤，銷售去化、資金周轉(zhuǎn)等等，有個(gè)總體操盤的概念，開(kāi)發(fā)商要的是總成交額，而不是你所關(guān)心的單價(jià)，為了這個(gè)目標(biāo)，一只手調(diào)價(jià)，一只手調(diào)量，兩手都得抓。

這還是一個(gè)開(kāi)發(fā)商在延安的某個(gè)樓盤，那么無(wú)論是百米大道、延安新區(qū)，還是小砭溝、棗園路，抑或虎頭峁、南二十里鋪，每個(gè)區(qū)域板塊又有若干個(gè)檔次不一樣的小區(qū)，它們均價(jià)漲跌，已經(jīng)成了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了，又有多大意義？而整個(gè)延安的房?jī)r(jià)是漲是跌，你能弄清楚嗎？以上還只是分析了新盤，還沒(méi)分析二手房的成交價(jià)。

不僅如此，還沒(méi)和租房對(duì)比，測(cè)算租金回報(bào)率呢。況且，如果交易，150萬(wàn)的房子，能不能賣掉變現(xiàn)換成錢，這又是另一回事。

可問(wèn)題是，十年前的150萬(wàn)，和現(xiàn)在的150萬(wàn)，是一個(gè)概念嗎？通脹率也得考慮在內(nèi)。按照今年1月份公布的CPI數(shù)據(jù)（通貨膨脹數(shù)據(jù)），也就是錢貶值的速度，比去年同期上漲5.4%。換句話理解，100萬(wàn)的金融資產(chǎn)，現(xiàn)在購(gòu)買力和去年比，只剩下94.6萬(wàn)。老老實(shí)實(shí)手攥著錢，但價(jià)值卻溜走了。5.4%的貶值速度，還是十年前，大概在2011年的10月，見(jiàn)下圖。像美國(guó)、歐洲，一般把2%作為央行通脹的警戒線�？蓡�(wèn)題是，5.4%的通脹，疫情過(guò)后，還有可能再降息降準(zhǔn)，這就是現(xiàn)實(shí)。

還有，延安房市還在流通著大量商品房之外的房子，例如以前的福利房、單位分房、小產(chǎn)權(quán)房以及一些說(shuō)不清道不明的房子，其價(jià)格更是水深，實(shí)際成交價(jià)和上報(bào)價(jià)格，以及房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)后的價(jià)格，中間又有多少差異變化？把這部分算進(jìn)的延安房?jī)r(jià)指數(shù)，對(duì)如今以商品房為主的新盤價(jià)格，又有多少參考價(jià)值？

所以，別說(shuō)延安未來(lái)的房?jī)r(jià)，延安過(guò)去的房?jī)r(jià)都是一團(tuán)迷霧。只有拉長(zhǎng)到十年左右的時(shí)間段，你才能感覺(jué)到整體房?jī)r(jià)的起伏。請(qǐng)看香港幾十年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，3-5年內(nèi)，你根本看不來(lái)大的起伏，放到30年的歷史長(zhǎng)河里，才能初見(jiàn)端倪。而延安真正的商品房銷售發(fā)端，也不過(guò)十來(lái)年而已。