金華2018年房價(jià)預(yù)測

要想預(yù)測金華2018年房價(jià)，我們就得先來回顧一下2017年金華房價(jià)的基本情況，2017一整年，金華房價(jià)緩慢上漲，新房年初房價(jià)1萬，年末到了1萬1，二手房年初房價(jià)1萬1，年末漲到了1萬3。

2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，金華新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比繼續(xù)上漲，且漲幅擴(kuò)大，環(huán)比漲幅0.5%，同比漲幅10.4%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲7.6%。

總之，2017年本市城區(qū)及其他地區(qū)戶口購房成交均價(jià)較高，購房基本集中在市區(qū)的樓盤，外省市戶口購房成交仍集中在金義都市區(qū)等剛性低價(jià)盤，金華市區(qū)目前仍以本地消費(fèi)為主，但周邊縣市購買力呈現(xiàn)走強(qiáng)趨勢，剛需依然是市場主流，通過一輪快速上漲，外來資金投資成本相對較高，上漲空間不大，炒作跡象不明顯。

早在2016年中，金華在去庫存背景下，緊隨全國性普漲，至今雖有企穩(wěn)，但仍抑制不住其向上的沖動(dòng)。按照這樣的趨勢，如果2018年金華沒有相關(guān)的樓市調(diào)控政策，金華2018年房價(jià)或?qū)⑦�有一定幅度的上漲，除了去庫存等因素外，尚有其必然，我們不妨試著分析一二，興許會(huì)得出有意思的結(jié)論。

以投資眼光分析房產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益性

房產(chǎn)除居住屬性外，其天然的投資性讓我們可以用“社會(huì)折現(xiàn)率”來分析其投資效益�！吧鐣�(huì)折現(xiàn)率”是表征投資項(xiàng)目羸虧平衡點(diǎn)的數(shù)值，考慮通脹因素，按最少10%計(jì)，其投資收益約每七年翻一番。

只要我們承認(rèn)經(jīng)濟(jì)總體向上的趨勢不變，理論上你投資的房產(chǎn)每7年就可翻一番。經(jīng)濟(jì)越好，翻番越快，并不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

這也是我們分析本輪房價(jià)普漲的理論來源之一。

以歷史的眼光分析房價(jià)的發(fā)展趨勢

我們再用歷史數(shù)據(jù)分析現(xiàn)實(shí)中房價(jià)上漲歷程：

以2002年起算，金華房價(jià)1500元/平方米左右，到2005年，江南新開盤超3000元/平方米，翻番用了3年；再到 2009年世錦園6000元/平方米左右，再翻番用了4年；直到2011年歐景名城開盤12000元/平方米，這第三番，僅用了短短2年。

房價(jià)從1500元/平方米到12000元/平方米，翻三番只用了九年，平均三年翻一番，可見房地產(chǎn)業(yè)投資收益已遠(yuǎn)超一般投資品七年翻番的基本投資效益定律。

同樣，我們選取2002年到2011年節(jié)點(diǎn)的居民收入水平來分析， 2002年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約1000元/月，而到2011年公布的金華城區(qū)人均可支配收入約為2383元/月，人均收入翻了一番多一點(diǎn)。

以發(fā)展的眼光正確看待本輪房價(jià)的上漲

我們繼續(xù)試分析2011年之后至今的趨勢：

因2010年史上最嚴(yán)四次調(diào)控影響，2011年初起金華房價(jià)略有下跌，從最高位12000元下降并保持在10000元左右，調(diào)控成效顯著，但也同時(shí)抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身規(guī)律，一個(gè)跑不贏通脹的房市必然會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的不景氣。所以2016年有了去庫存要求，直到9月28日紅星地王出現(xiàn)后，金華房價(jià)重回到上漲通道。

我們再以數(shù)據(jù)分析，2011年市區(qū)城市居民人均可支配收入28593元，到2016年達(dá)到46554元，五年中增長了1.6倍，收入增長也使得房價(jià)上漲有了強(qiáng)有力的支撐。

事實(shí)也證明2016年底，1.6萬元的開盤價(jià)已不是新聞，到2017年7月市區(qū)二手掛牌1.6萬元更是比比皆是！

所以，從某種層面上來說，這一輪上漲是各種內(nèi)外因素推動(dòng)下短時(shí)間內(nèi)一次性補(bǔ)漲而已。以發(fā)展的眼光看，是正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。