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很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息,有宏觀層面的,也有微觀層面的,似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專(zhuān)家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征,其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析,要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)?他們當(dāng)然能分析出來(lái),對(duì),因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)濟(jì)南房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎?濟(jì)南房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)?本文小編為你解讀。
關(guān)于濟(jì)南房?jī)r(jià)的問(wèn)題,我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在是宏觀調(diào)控,政策收緊,上面不希望大的經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn),濟(jì)南的房?jī)r(jià)在全國(guó)東部地區(qū)省會(huì)或者副省級(jí)里是最低的,降價(jià)的可能性有,幅度不大,濟(jì)南郊區(qū)降價(jià)幅度高一點(diǎn),市中心是不可能降價(jià)的,尤其好的學(xué)區(qū)房還會(huì)漲錢(qián)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其民企,融資困難不說(shuō),融資成本非常高,銀行又不給房地產(chǎn)企業(yè)放款。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)很艱難。
現(xiàn)在各個(gè)二線以上城市已經(jīng)把重點(diǎn)放在基建建設(shè)上,尤其濟(jì)南大力發(fā)展基建和產(chǎn)業(yè)為主,不再緊盯著房地產(chǎn),目前投資房地產(chǎn)還是不看好,這種情況至少還要持續(xù)2-3年,下一波反彈2022年左右會(huì)強(qiáng)勢(shì)反彈,因?yàn)槟莻(gè)時(shí)候濟(jì)南已經(jīng)建成多條地鐵線,沿地鐵線的地區(qū)都是非常好的地段。再就是2022年左右,很多高鐵線和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也建設(shè)完成,整個(gè)濟(jì)南的規(guī)劃版圖已經(jīng)非常明顯。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌轉(zhuǎn)型后真是生死未卜,小的地產(chǎn)商吃土或倒閉,大的地產(chǎn)商負(fù)債累累,前景不容樂(lè)觀,等銀行救急,未來(lái)房地產(chǎn)確實(shí)很難預(yù)料,因?yàn)閲?guó)家政策風(fēng)向已經(jīng)進(jìn)入科技領(lǐng)域,養(yǎng)老,農(nóng)業(yè),農(nóng)村等領(lǐng)域,互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域依舊活躍,大量的人才撲向這幾個(gè)領(lǐng)域。這次房地產(chǎn)不單純是降溫,應(yīng)該是動(dòng)真格的。
增長(zhǎng)25%的房市依然“冰冷”
“到店咨詢(xún)?nèi)藬?shù)猛增5倍!”元旦前夕,濟(jì)南福萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司店長(zhǎng)趙永,如是對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)侃道。之所以是“調(diào)侃”,因?yàn)樯鲜雒驮鲇袀(gè)前提:“2018年10月、11月每天就沒(méi)幾個(gè)顧客到店咨詢(xún)!現(xiàn)在勉強(qiáng)達(dá)到10來(lái)個(gè)!
趙永此言非虛,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在其店面中近一小時(shí)的采訪時(shí)間內(nèi),一個(gè)顧客也沒(méi)有!2018年4季度,我們這里的二手房交易量可謂降至冰點(diǎn)!彼缡钦f(shuō)。
同樣感受到寒意的還有中住地產(chǎn)中部簽約中心的法務(wù)高瑞楠,據(jù)她回憶,去年11月份整個(gè)簽約中心都比較清閑,“‘面簽’大約300單左右,我們每名法務(wù)可能每天才處理1單業(yè)務(wù)!庇捎谏鲜龊灱s中心不僅能辦理網(wǎng)簽、開(kāi)具無(wú)房、過(guò)戶(hù)登記、抵押受理等各項(xiàng)二手房交易業(yè)務(wù)外,還整合了銀行、山東省齊魯公證處等相關(guān)機(jī)構(gòu)駐場(chǎng)辦公,所以周邊不少二手房經(jīng)紀(jì)公司都送客戶(hù)來(lái)辦理業(yè)務(wù)。
即便如此,上述簽約中心在整個(gè)11月份依然清閑,可見(jiàn)2018年四季度濟(jì)南的房市整體都“降至冰點(diǎn)”!12月份馬上過(guò)去,現(xiàn)在‘面簽’大約400單,雖比11月份有所回升,但每年底市場(chǎng)都會(huì)有這樣的表現(xiàn),增長(zhǎng)25%算不上回暖的征兆。”高瑞楠在元旦前夕表示。
根據(jù)“濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)”提供的數(shù)據(jù),去年11月份,濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)每平米19407元,環(huán)比下跌0.11%,連續(xù)2個(gè)月微跌;掛牌套數(shù)已不足20000套,同樣是連續(xù)2個(gè)月微跌。
實(shí)際上“降至冰點(diǎn)”的還不只是濟(jì)南的房市。上述《報(bào)告》透露,2018年全國(guó)二手房成交量預(yù)計(jì)420萬(wàn)套,同比持平,低于2015-2016年;而“從重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)年內(nèi)表現(xiàn)來(lái)看,6月以來(lái)成交持續(xù)回落,11月成交保持在2017年以來(lái)低位上!薄秷(bào)告》如是分析。
“改善型”需求開(kāi)始釋放
趙永負(fù)責(zé)的店面業(yè)務(wù)主要覆蓋北坦片區(qū),而就在這“勉強(qiáng)達(dá)到10來(lái)個(gè)”的來(lái)店咨詢(xún)中,趙永還是看出了一絲市場(chǎng)的“暖意”。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪該片區(qū)發(fā)現(xiàn),這里是典型的城市中心老舊小區(qū),住宅多為5、6層樓房、小戶(hù)型居多,且坐落于道路兩側(cè)。這些樓房沿街一層多已改建為門(mén)頭房,食雜百貨一應(yīng)俱全,但從單元樓道內(nèi)鋪設(shè)的管線看,應(yīng)是近兩年才進(jìn)行過(guò)集中供暖改造?梢(jiàn)這里吃飯出行雖然便利,但居住條件相對(duì)一般。趙永表示,北坦片區(qū)非常適合“剛需”的初次置業(yè)。此外,該片區(qū)業(yè)主的改善型需求也很強(qiáng),“一旦有了條件,都會(huì)選擇好一些的樓盤(pán)置業(yè)。”
趙永注意到,“進(jìn)入2018年12月份,片區(qū)不少業(yè)主開(kāi)始打聽(tīng)房?jī)r(jià),打算‘賣(mài)一買(mǎi)一’了!北M管當(dāng)月單店成交量與上月相比差距不大,但他認(rèn)為這些躍躍欲試的“賣(mài)一買(mǎi)一”的購(gòu)房需求,正是市場(chǎng)回暖的信號(hào)。
高瑞楠也認(rèn)為市場(chǎng)正在回暖,盡管2018年底與2017年同期的成交量并沒(méi)有太大的變化,“回暖”的判斷缺乏數(shù)據(jù)支撐,“但今年‘連環(huán)單’明顯增多。對(duì)于這種客戶(hù),我們一般都要抓緊跟進(jìn)其‘老房過(guò)戶(hù)’業(yè)務(wù),以免耽誤購(gòu)買(mǎi)新房!
所謂“連環(huán)單”,指的是置業(yè)者需要用出售舊房的房款,來(lái)作為換房的購(gòu)入資金!皬娘L(fēng)險(xiǎn)管控方面看,一旦買(mǎi)方違約不能按時(shí)收款,客戶(hù)就不能支付新購(gòu)房的房款,容易造成連環(huán)違約!备呷痖缡钦f(shuō)。但她同時(shí)表示,“連環(huán)單”的增多意味著市場(chǎng)開(kāi)始活躍,而且二手房市場(chǎng)的活躍很快就會(huì)傳導(dǎo)下去。
房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察人士、濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理柳廉恒認(rèn)為,“賣(mài)一買(mǎi)一”式的交易門(mén)檻較低,“因?yàn)橄鄬?duì)于初次置業(yè)的‘剛需’,這類(lèi)置業(yè)者原先舊房就是購(gòu)房的資本,其中大部分只需要貸款三、四成,還款壓力也比‘剛需’小很多。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦回暖,這類(lèi)需求會(huì)先被釋放出來(lái)!彼麑(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示,“被釋放出來(lái)的需求,除了流入高端二手房市場(chǎng),很大一部分也要由新房市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足!
另外,發(fā)布《報(bào)告》的某研究院也認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來(lái),新房、二手房、租賃三個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng),可見(jiàn)通過(guò)二手房市場(chǎng)的“賣(mài)一”,釋放的需求或能傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的“買(mǎi)一”,并最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的整體回暖。
“支撐房市的還是城市發(fā)展”
“經(jīng)過(guò)2015和2016年的快速上漲,以及2017年調(diào)控的持續(xù)發(fā)力,北坦片區(qū)的房?jī)r(jià)已由高點(diǎn)的每平方米18000元,降至現(xiàn)在的不足15000元。我個(gè)人感覺(jué),房?jī)r(jià)的虛高也殺得差不多了!壁w永如是說(shuō)。
既然價(jià)格虛高殺下來(lái)了,“入場(chǎng)”也就在即了。“除了‘剛需’和改善型需求外,我感覺(jué)一些投 資型需求也在躍躍欲試。”趙永稱(chēng),雖說(shuō)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,但也有一些投 資者希望“抄底”。
《報(bào)告》也認(rèn)為房市即將回暖:“隨著下半年來(lái)重點(diǎn)城市二手房均價(jià)的下跌,購(gòu)房門(mén)檻降低,部分購(gòu)房者開(kāi)始入市,……明年二手房市場(chǎng)有望結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì)!
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還注意到,《報(bào)告》提到了“二線壓倉(cāng)”,即“2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢(shì),二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為支持全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主力!边@與人們普遍認(rèn)為的房市“一線城市領(lǐng)跑”有明顯不同。
濟(jì)南這樣的二線城市真能成中國(guó)房市增長(zhǎng)的主力?趙永對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度,“2015、2016年的這波房?jī)r(jià)快速上漲,濟(jì)南沖得比較‘猛’,所以盡管市場(chǎng)目前需求依然旺盛,但畢竟房?jī)r(jià)仍處高位,所以市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)太活躍。”
“支撐房市的還是城市發(fā)展!绷阏J(rèn)為,從中長(zhǎng)期來(lái)看,濟(jì)南房市向好的因素不少,“2018年全年,濟(jì)南開(kāi)工建設(shè)了很多大型項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目在的逐漸投入運(yùn)行,包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi),濟(jì)南整座城市的發(fā)展也會(huì)有新的支撐。”
經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單梳理,記者發(fā)現(xiàn),在濟(jì)南2018年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中,北園大街快速路西延建設(shè)工程、東郊飯店片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等,都將在竣工。再加上元旦已投入使用的濟(jì)南軌道交通1號(hào)線以及濟(jì)青高速北線等大型項(xiàng)目,未來(lái)濟(jì)南并不缺乏城市發(fā)展的新動(dòng)能。
“相對(duì)于一線城市,濟(jì)南這樣的二線城市發(fā)展仍有潛力。”柳廉恒如是總結(jié),“所以,濟(jì)南房市繼續(xù)向好發(fā)展的空間也很大。”
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