臺州物業(yè)管理條例

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條市建設(shè)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上發(fā)改(物價)、公安、民政、財政、稅務(wù)、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法(城管)、人防等有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第五條建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)召集，物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第六條各級人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興服務(wù)業(yè)予以重點扶持和培育，積極推進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場化進程，鼓勵創(chuàng)新物業(yè)管理機制，依靠科技進步提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民(村民)委員會的意見。物業(yè)管理區(qū)域劃分具體辦法由市物業(yè)主管部門會同有關(guān)部門另行制定。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

　　第九條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會，代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目實行分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域具備前款規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的，可以先行成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會;當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域建成交付使用后，應(yīng)當(dāng)重新補選或者改選業(yè)主委員會。

　　第十一條具備本辦法第十條規(guī)定的首次業(yè)主大會召開條件的，建設(shè)單位或者10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請，并告知物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到書面申請后10日內(nèi)通知建設(shè)單位報送下列文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)文件資料。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后10日內(nèi)報送有關(guān)文件資料。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門對建設(shè)單位報送的有關(guān)文件資料組織審查。對符合首次業(yè)主大會召開條件的，應(yīng)當(dāng)自收到有關(guān)文件資料后40日內(nèi)成立指導(dǎo)小組，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組;對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知并說明理由。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組人數(shù)一般為5人至11人的單數(shù)�；I備組成員包括建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業(yè)主推舉的代表，其中業(yè)主推舉的代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　第十二條業(yè)主大會籌備組履行建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》賦予的有關(guān)職責(zé)。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十三條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付備案前一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門預(yù)繳籌備經(jīng)費，由物業(yè)主管部門代收代管�；I備經(jīng)費的使用應(yīng)當(dāng)堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預(yù)繳標準由市物業(yè)主管部門制定。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，并提供相應(yīng)的人力、場地支持。

　　業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主名冊、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結(jié)合的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。凡需書面投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽字。

　　第十五條下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十六條業(yè)主大會決定本辦法第十五條第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。

　　第十七條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

　　第十八條業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人至11人單數(shù)組成，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章、制度;

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經(jīng)濟利益關(guān)系的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第十九條業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期為3年至5年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任。

　　第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會成立情況(含業(yè)主大會會議記錄和會議決定);

　　(二)業(yè)主委員會選舉情況;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)管理規(guī)約;

　　(五)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

　　(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十二條業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地物業(yè)主管部門的備案證明，申請刻制印章。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過或者業(yè)主委員會全體委員1/2以上簽字。

　　第二十三條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)定期召開，由主任或者主任委托的副主任負責(zé)召集。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有1/2以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2以上同意。

　　業(yè)主委員會需要討論、決定的事項，應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議意見。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十五條業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自己的名義依法提起訴訟。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，不得以業(yè)主委員會的名義起訴。

　　第二十六條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十七條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

　　第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期核查委員資格，業(yè)主也有權(quán)向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會委員資格的動議。

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起30日內(nèi)完成調(diào)查核實并公布核實情況。情況屬實的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出暫停該業(yè)主委員會委員職權(quán)的決定，待業(yè)主大會會議通過后，該業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

　　(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;

　　(四)有犯罪行為的;

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

　　(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

　　(七)惡意串通業(yè)主，影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策或者正常運作的;

　　(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經(jīng)濟利益關(guān)系的;

　　(九)其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。有本條第二款第(一)項情形的，自物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失之日起，該業(yè)主委員會委員資格自動終止。

　　第二十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　第二十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的組成、職權(quán)和委員資格、人數(shù)、任期等事項作出約定。

　　第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支。經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定;經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前(不實行預(yù)售許可制度的拆遷安置房、經(jīng)濟適用房等應(yīng)當(dāng)在擇房前)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

　　提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);其中物業(yè)管理區(qū)域建筑面積10萬平方米以上的，建設(shè)單位必須通過公開招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于3家或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)承發(fā)包費用不得低于成本價和政府指導(dǎo)價下限。政府指導(dǎo)價由市價格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。

　　前期物業(yè)服務(wù)項目招標投標具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

　　第三十二條建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)研究制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(yù)(銷)售合同的附件。臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。

　　臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第三十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。

　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，并作相應(yīng)記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報告，并書面要求建設(shè)單位進行整改。建設(shè)單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　第三十六條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料、剩余公共經(jīng)費、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)開辦費。開辦費主要用于早期介入物業(yè)服務(wù)管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的具體情況，通過投標書約定或者由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　開辦費使用辦法應(yīng)當(dāng)明確前期介入物業(yè)服務(wù)標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置形成的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務(wù)期滿后移交業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立開辦費使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時向全體業(yè)主公示，接受質(zhì)詢。

　　第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。當(dāng)物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50平方米時，按照50平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計入該物業(yè)地上總建筑面積。

　　規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入物業(yè)專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

　　第三十九條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　利用物業(yè)管理用房進行經(jīng)營活動的，所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務(wù)期間的，按照物業(yè)投標書的約定處理。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，取得資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)服務(wù)活動。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。

　　第四十一條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括下列條款：

　　(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)專項維修資金的管理和使用;

　　(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責(zé)任;

　　(九)解決爭議的辦法。

　　物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。

　　對本條第一款第(三)項內(nèi)容進行約定時，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任，同時應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)等級標準的規(guī)定。

　　對本條第一款第(四)項內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定。

　　當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域的保潔;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護;

　　(五)車輛的停放管理;

　　(六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施;

　　(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)檔案資料的保管;

　　(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

　　(一)符合物業(yè)服務(wù)規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的建議意見，改進和完善服務(wù);

　　(四)配合居民(村民)委員會做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料、經(jīng)費、設(shè)備等。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守與建設(shè)單位簽訂的商品房買賣合同和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，并自建設(shè)單位交付物業(yè)之日的次月起按物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與非業(yè)主使用人未約定的，由業(yè)主交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算有明確的約定。買賣雙方當(dāng)事人未約定的，由買受人交納。

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或者建設(shè)單位)擬定本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準后，報價格行政主管部門核準;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費標準，報價格行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;采用包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等進行公布。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承接和退出物業(yè)服務(wù)項目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接和退出物業(yè)服務(wù)項目的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

　　第五十一條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)工作，調(diào)解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的投訴。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)服務(wù)有爭議的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會申請調(diào)解，或者直接向人民法院提起訴訟。

　　第五章物業(yè)使用與維護

　　第五十二條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時恢復(fù)原狀。

　　第五十三條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃管理部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者非業(yè)主使用人不按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的，及時報告有關(guān)部門。

　　第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十五條經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。

　　業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域停車實際，制訂臨時停車方案，報業(yè)主大會決定。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的，按照業(yè)主大會的決定交納臨時停車費。臨時停車費除用于維護停車場地設(shè)施和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時停車費單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　第五十六條大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進入住宅小區(qū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對進入住宅小區(qū)的車輛管理，發(fā)現(xiàn)違反有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安等有關(guān)部門;公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。

　　第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備(指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線)的建設(shè)施工、移交接收、維修養(yǎng)護、更新改造及其管理，按照《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門另行制定。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)標準和經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案，配套建設(shè)物業(yè)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備。

　　承擔(dān)城市公共服務(wù)的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定接收管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備，并及時做好相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、更新改造。相關(guān)專業(yè)單位接收管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備后發(fā)生的維修養(yǎng)護、更新改造等費用，在相關(guān)專業(yè)單位的企業(yè)成本中列支。

　　已交付使用的物業(yè)，其相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備未辦理移交接管手續(xù)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會牽頭，組織相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交接管手續(xù)。

　　第五十八條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第五十九條禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質(zhì);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;

　　(六)超標排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(九)未經(jīng)批準擺攤設(shè)點;

　　(十)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十一)擅自改變房屋外貌，擅自安裝防盜窗、花架、曬衣架、空調(diào)室外機、太陽能熱水器等;

　　(十二)破壞屋面、衛(wèi)生間、廚房間防水層;

　　(十三)法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法第五十九條規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約》予以勸阻、制止，并通知業(yè)主委員會;業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主及時改正，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門，并配合有關(guān)行政主管部門做好整改工作。

　　其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法規(guī)定行為的，可以向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門投訴或者舉報。

　　物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門接到報告、投訴、舉報后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

　　第六十一條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。

　　第六十二條所有住宅物業(yè)(包括拆遷安置房、經(jīng)濟適用房)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。進行分割銷售的獨立商業(yè)用房、辦公用房，也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

　　物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ�安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。

　　新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃認可前，按照物業(yè)總建筑面積和本條第四款規(guī)定標準，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交存物業(yè)專項維修資金。

　　物業(yè)專項維修資金管理費用，在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支(按物業(yè)專項維修資金增值收益15%的比例提取)，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。

　　物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管”的原則，收取、使用和管理按照《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門會同市財政部門另行制定。

　　第六十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會(業(yè)主委員會)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，所需費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，所需費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者物業(yè)所在地物業(yè)主管部門調(diào)解。

　　第六十四條建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃認可前，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

　　保修金管理費用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并與保修金分賬核算。

　　保修金存儲期限為8年。物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付之日起滿8年的前一個月內(nèi)，將擬退還保修金事項在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。無異議的，待存儲期限屆滿后及時將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設(shè)單位。

　　保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，交納、使用、管理和退還按照《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門會同市財政部門另行制定。

　　第六十五條業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，包括在綠化用地上改建停車泊位的，其改造方案應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和規(guī)劃管理部門批準，并嚴格按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定實施。

　　第六章法律責(zé)任

　　第六十六條違反本辦法規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

　　對違反本辦法第五十九條規(guī)定，違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)的行為，按照國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》第六十九條規(guī)定處罰。

　　第六十七條嚴格查處違法違規(guī)和不道德的停車行為。對占用、堵塞消防通道、妨礙消防車通行和消防設(shè)施使用的違法停車，按照《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定處罰。對小區(qū)內(nèi)車輛亂停放或者不按規(guī)定停放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)張貼不道德停車通知單后拒不改正的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》

　　第六十六條第一款第(二)項、第二款規(guī)定處罰。

　　第六十八條業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約》，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納;業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第七章附則

　　第六十九條本辦法所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括地下停車泊位。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。

　　第七十條本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護等設(shè)施設(shè)備。

　　第七十一條本辦法自2010年8月1日起施行。《臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》(市政府令第52號)同時廢止