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三亞物業(yè)管理?xiàng)l例全文,最新三亞物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂版)

更新:2023-09-19 05:44:44 高考升學(xué)網(wǎng)

三亞市物業(yè)管理實(shí)施辦法(2011)

  第一章總則

  第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

  第二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén),負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

  居(村)民委員會(huì)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、公安、工商、執(zhí)法、物價(jià)、消防和專業(yè)經(jīng)營(yíng)性單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo),調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

  第三條本市實(shí)行市、區(qū)(鎮(zhèn))兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

  市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主席由市政府協(xié)調(diào)城建工作的副秘書(shū)長(zhǎng)擔(dān)任,成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府、市政府相關(guān)部門(mén)等各方代表組成。

  區(qū)(鎮(zhèn))級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主席由區(qū)(鎮(zhèn))行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任,成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、市政府相關(guān)部門(mén)和相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表組成。

  市政府相關(guān)部門(mén)指住建、規(guī)劃、國(guó)土環(huán)境資源、綜合行政執(zhí)法、工商、公安、消防、物價(jià)、園林環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、信訪等部門(mén)。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位指供水、供電、供氣有線電視、郵政、電信等企業(yè)。

  區(qū)(鎮(zhèn))級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議不能解決的問(wèn)題提交市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議解決。

  市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市政府負(fù)責(zé)組織召集,區(qū)(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集。

  物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題:

  (一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題;

 。ǘI(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

  (三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;

 。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

  (六)無(wú)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或者無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)非法從事物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題;

 。ㄆ撸┡c物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)的市政道路、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施問(wèn)題;

  (八)治安、計(jì)生等重要的社會(huì)管理問(wèn)題;

 。ň牛┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理重大問(wèn)題。

  第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

  第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,認(rèn)定為業(yè)主。

  業(yè)主享有下列權(quán)利:

 。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議、發(fā)表意見(jiàn)、行使表決權(quán);

 。ǘ┩七x業(yè)主代表,選舉業(yè)主委員會(huì)委員,同時(shí)享有被選舉權(quán);

 。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

 。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

 。ㄎ澹┨岢鲋贫ɑ蛘咝薷墓芾硪(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

  (六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

 。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

 。ò耍┍O(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

 。ň牛⿲(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  業(yè)主可以委托代理人行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委托代理人行使權(quán)利時(shí),應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū),并附業(yè)主本人房產(chǎn)證和身份證明的復(fù)印件。

  第五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

 。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

 。ǘ﹫(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

 。ㄈ┡浜衔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

 。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;

 。ㄎ澹┚S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

 。┌凑找(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;

 。ㄆ撸┡浜袭(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)做好治安、人口管理、計(jì)生以及精神文明建設(shè)等工作;

 。ò耍┳袷毓仓刃,維護(hù)三亞城市形象;

 。ň牛┓、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第六條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容,不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

  本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

  第七條業(yè)主將物業(yè)租賃給他人時(shí)必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  承租人在入住時(shí)必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復(fù)印件。

  業(yè)主出租房屋或長(zhǎng)期空置房屋應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下真實(shí)有效的聯(lián)系方式,當(dāng)聯(lián)系方式發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第八條符合條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),成立業(yè)主委員會(huì)。

  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居(村)委員會(huì)負(fù)責(zé)組織并指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

  籌備組可由業(yè)主五至七名、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和建設(shè)單位代表各一名組成,社區(qū)居(村)民委員會(huì)代表為首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)。

  第九條籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后60天內(nèi)完成下列籌備工作,并于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告:

 。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

 。ǘ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

  (三)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和名單,并公示征詢意見(jiàn);

 。ㄋ模┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

 。ㄎ澹┐_定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表;

  (六)依法擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

 。ㄆ撸┗I備工作的經(jīng)費(fèi)預(yù)算;

 。ò耍┳龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前,以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助籌備組開(kāi)展工作,提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議場(chǎng)地和業(yè)主聯(lián)系方式等相關(guān)資料;I備組對(duì)業(yè)主相關(guān)資料負(fù)有保密義務(wù)。

  第十條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店的,應(yīng)在產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I業(yè)前召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì),討論通過(guò)包租返利、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng),并選舉業(yè)主委員會(huì)。

  第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議(除首次)由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召集。以下情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

 。ㄒ唬┤w業(yè)主20%以上提議的;

 。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;

 。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居(村)民委員會(huì)應(yīng)邀列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

  第十二條當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)至少有一人長(zhǎng)期在三亞工作或生活。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)和所在地區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府同時(shí)備案:

  (一)業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料;

  (二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)原始資料;

  (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

 。ㄋ模I(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。

  前款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變化的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

  第十三條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

 。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議,

報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

 。ǘ┎輸M管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案;

 。ㄈ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約;

 。﹨f(xié)助行政職能部門(mén)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)做好社會(huì)治安、社會(huì)穩(wěn)定、人口與計(jì)劃生育等社會(huì)事務(wù)工作;

  (七)代表業(yè)主依法向有關(guān)部門(mén)反映業(yè)主的合理訴求;

 。ò耍┓、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí),原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

  業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí),應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

  第十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn),也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

  第十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),不得做出有損物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主利益的事情。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主;業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定,侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)依法處理或者向人民法院提起訴訟。

  第三章物業(yè)管理服務(wù)

  第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè),取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;按照規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū),并按核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

  本市以外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)三亞從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的,要向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)登記備案。

  從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū),并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

  第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)每年審查復(fù)核一次。復(fù)核前,市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)應(yīng)征求社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn),審查復(fù)核不合格的,依法注銷其資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)備案證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)每年審查復(fù)核后由物業(yè)行政主管部門(mén)向社會(huì)公布。

  社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否審查復(fù)核合格的重要依據(jù)。社區(qū)居委會(huì)也可以直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)建議注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)備案證書(shū)。

  第十八條被注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)備案證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域,并向業(yè)主委員會(huì)移交設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主資料等相關(guān)資料。拒絕撤離或拒絕移交的,由工商、公安、綜合執(zhí)法、物價(jià)、住建等部門(mén)依法聯(lián)合查處。

  第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理,提供相應(yīng)服務(wù),按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、私搭和亂建的行為,應(yīng)予以制止,如制止無(wú)效應(yīng)向市綜合執(zhí)法部門(mén)舉報(bào),由市綜合執(zhí)法部門(mén)依法處理。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次專項(xiàng)維修資金使用和日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)收支情況,以及利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益情況。共用部分、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益的使用由業(yè)主共同決定。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主個(gè)人信息和資料負(fù)有保密義務(wù)。

  第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議,及時(shí)處理業(yè)主的投訴,提高物業(yè)服務(wù)水平。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,在原有物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上,提供有償特色化服務(wù),有需要的業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議,費(fèi)用由雙方約定。

  第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織對(duì)工作人員的安全防范知識(shí)培訓(xùn),有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)協(xié)助做好培訓(xùn)工作。

  第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期檢查或配合相關(guān)部門(mén)檢查水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)情況,對(duì)可能存在的隱患要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理,并告知業(yè)主。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)應(yīng)急預(yù)案,在入住高峰期到來(lái)之前進(jìn)行水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)急演練。當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府熱線和有關(guān)部門(mén)報(bào)告,并積極配合有關(guān)部門(mén)開(kāi)展工作。

  第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)開(kāi)展計(jì)劃生育、流動(dòng)人口管理等社會(huì)事務(wù)工作。

  政府有關(guān)部門(mén)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作,不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)。

  第二十四條對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏服務(wù)誠(chéng)信,多次被投訴或引起矛盾糾紛,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)或區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府依法責(zé)令限期整改;情節(jié)嚴(yán)重的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)依法降低或注銷該企業(yè)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。

  第二十五條在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)無(wú)法履行合同約定需提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式同時(shí)告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、轄區(qū)管理委員會(huì)或者鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第二十六條物業(yè)服務(wù)合同屆滿前,業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)或書(shū)面形式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在選聘前30日內(nèi)書(shū)面報(bào)告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)。

  第二十七條物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后,業(yè)主或者物業(yè)使用人所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在合同解除或終止后30日內(nèi)清償完畢;業(yè)主委員會(huì)和新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助追繳。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)商并妥善解決債權(quán)債務(wù)問(wèn)題。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠費(fèi)為由拒絕辦理移交手續(xù)。

  第四章前期物業(yè)管理

  第二十八條前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之前,建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

  第二十九條新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。但住宅物業(yè)建筑面積2萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積1萬(wàn)平方米以下的,經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  前期物業(yè)招標(biāo)活動(dòng)由建設(shè)單位組織,市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)派人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。招標(biāo)后10個(gè)工作日內(nèi),建設(shè)單位持相關(guān)招標(biāo)材料報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)進(jìn)行前期物業(yè)管理備案。

  前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止。

  第三十條建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后90日內(nèi),應(yīng)當(dāng)將下列材料報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén):

 。ㄒ唬┪飿I(yè)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件;

 。ǘ└黝惤ㄖ铩(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;

  (三)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗(yàn)收資料;

 。ㄋ模┰O(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

 。ㄎ澹┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

 。┢渌嚓P(guān)資料。

  第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之二的比例無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房,但最低不少于50平方米,最高不超過(guò)500平方米。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。

  物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣和抵押,任何單位和個(gè)人不得改變其用途。

  第三十二條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí),小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化等應(yīng)達(dá)到竣工綜合驗(yàn)收的使用要求,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,按照相關(guān)規(guī)定,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  第三十三條物業(yè)交付使用前,市建設(shè)行政主管部門(mén)及規(guī)劃、消防、供水、供電、園林環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施設(shè)備的完善情況和工程質(zhì)量進(jìn)行檢查,并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法改正,未改正完畢的不得交付使用。

  第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供本辦法第三十條的資料。

  第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

  第三十五條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的權(quán)利,并承擔(dān)共同維護(hù)、分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用等義務(wù);業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

  業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

  第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備,不得改變其用途。

  業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位確需改變房屋、公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò),并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

  第三十七條建設(shè)單位應(yīng)該按照規(guī)劃的要求建設(shè)車位、車庫(kù),不得將規(guī)劃中的車位、車庫(kù)改做他用。

  通過(guò)出售、附贈(zèng)的方式將車位、車庫(kù)處分給業(yè)主的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方可出售、附贈(zèng)。

  物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配置的車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí),每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或租賃一個(gè)車位或車庫(kù)。

  第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

 。ㄒ唬⿹p害房屋承重結(jié)構(gòu),改變房屋外貌,擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途;

 。ǘ┻`反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,損壞或者違章使用電力、燃?xì)、消防設(shè)施;

 。ㄈ┱加没驌p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地;

 。ㄋ模┻`反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修、違章加建、改建;

  (五)亂丟垃圾,高

空拋物,排放有毒有害物質(zhì)或超標(biāo)排放污染氣體,發(fā)出超標(biāo)噪聲;

 。┪唇(jīng)許可擅自在個(gè)人住房和物業(yè)共用部位及相關(guān)禁止場(chǎng)所懸掛、張貼廣告和橫幅;

 。ㄆ撸├梦飿I(yè)從事危害公共利益活動(dòng)或違法活動(dòng);

 。ò耍┻`反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

 。ň牛┓煞ㄒ(guī)禁止的其他行為。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí),業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失,并報(bào)告政府有關(guān)部門(mén)及時(shí)處理。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

  第三十九條在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi),物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后,業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);業(yè)主專有部分以外的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備(含消防設(shè)施設(shè)備),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

  物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備(含消防設(shè)施設(shè)備)的大中修、更新、改造費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支;未繳存專項(xiàng)維修資金的,由業(yè)主按照各自專有部分面積的比例分?jǐn)偂?/p>

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主和相關(guān)物業(yè)使用人必須給予配合。

  第四十條建設(shè)或改造驗(yàn)收后移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造費(fèi)用,由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān),不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

  第四十一條有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。建設(shè)單位預(yù)留的自用房屋,由建設(shè)單位交存。廉租房和公共租賃房由市政府財(cái)政部門(mén)交存。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給交存人計(jì)息。

  未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足的物業(yè)項(xiàng)目,業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金。

  專項(xiàng)維修資金的管理、使用,按照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

  第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

  政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行省價(jià)格主管部門(mén)和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)。

  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)商定,并報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)審核備案,備案有效期為三年,備案期滿后應(yīng)重新辦理備案手續(xù)。

  前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。

  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

  第四十三條普通住宅區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)適用房,以下同)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)審核,確認(rèn)為非普通住宅區(qū)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);別墅住宅區(qū)以及辦公、商用等其他非住宅物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),除價(jià)格行政主管部門(mén)有統(tǒng)一規(guī)定外,服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。

  車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審批。

  第四十四條普通住宅區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的營(yíng)業(yè)性用房、辦公商住兩用房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)部門(mén)具體規(guī)定做相應(yīng)的上浮或下調(diào),最終收費(fèi)數(shù)額由企業(yè)(或使用人)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定,并報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審核備案。

  第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)約定履約保證金,履約保證金放置在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局專用賬戶進(jìn)行管理。被選聘和續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市物業(yè)行政主管部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí),應(yīng)同時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒(méi)違約的情況下退出該物業(yè)管理項(xiàng)目后,由市物業(yè)行政主管部門(mén)按銀行同期活期利率一同返回物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)履約保證金。

  履約保證金的繳交和管理,由市物業(yè)行政主管部門(mén)出臺(tái)具體措施。

  第四十六條業(yè)主違反合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知業(yè)主并限期交納。逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定按天收取2‰的違約金。拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟,并可申請(qǐng)禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租或抵押物業(yè)。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清轉(zhuǎn)移前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

  第四十七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年、季、月收取。經(jīng)協(xié)商約定,業(yè)主可以預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi),但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得預(yù)收超過(guò)合同期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以打折方式收取一年以上物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  長(zhǎng)期空置房屋的業(yè)主應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)并預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)費(fèi)以半年或一年為單位全額預(yù)交。

  第四十八條未將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案的,未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,由市價(jià)格主管部門(mén)依法進(jìn)行查處。

  市價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

  第七章法律責(zé)任

  第四十九條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的,可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的,可以向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府或市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解,也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

  第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為,可以向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報(bào)。有關(guān)部門(mén)受理投訴后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并依法作出處理。

  第五十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定,由相關(guān)行政主管部門(mén)依法查處。

  第五十二條業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)決定的,同意作出該決定的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)委員有下列行為之一的,依法取消其委員資格,依法沒(méi)收違法所得,構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任:

 。ㄒ唬┡灿脤m(xiàng)維修資金的;

 。ǘ┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)索賄的;

  (三)侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的;

 。ㄋ模┴澪、挪用共有部分經(jīng)營(yíng)收入的;

 。ㄎ澹┥米蕴幏止灿胁糠重(cái)產(chǎn)而獲取不法收益的。

  第五十三條未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

  第五十四條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定,拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止,要求其限期改正或者提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;造成損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  第五十五條當(dāng)事人對(duì)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)的處罰決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴;逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  第五十六條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中,有下列行為之一的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

 。ㄒ唬┰诮ㄔO(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí),對(duì)住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)未嚴(yán)格進(jìn)行審批審查或違法進(jìn)行審批審查的;

 。ǘ┪窗凑毡巨k法規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域驗(yàn)收、交接進(jìn)行監(jiān)管的;

 。ㄈ┡灿脤m(xiàng)維修資金的;

 。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或者接到違規(guī)行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;

 。ㄎ澹┢渌麨E用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

  第八章附則

  第五十七條本辦法由三亞市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

  第五十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

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