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隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年貴州物業(yè)管理條例實施細則是什么?高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容,希望對您有所幫助!
為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進社會和諧,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本條例。
本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)管理活動遵循權(quán)利與義務(wù)相一致,業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。
業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理,也可以自行管理。
鼓勵業(yè)主委托專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、國土資源、工商、價格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門,按照各自職責(zé),負責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)行為,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
編輯
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當有利于實施物業(yè)管理,以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ),并綜合考慮共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。
物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)施是共用的,應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時,應(yīng)當同時向建設(shè)項目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時,應(yīng)當考慮實施物業(yè)管理的需要,并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見,房屋行政主管部門應(yīng)當在5日內(nèi)予以回復(fù)。
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案,及時向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定,并書面告知建設(shè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),尚未實施物業(yè)管理的,需要劃分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時,由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下,征求業(yè)主、居(村)民委員會的意見,劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。
已實施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒有異議的,物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認為一個物業(yè)管理區(qū)域。
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。
根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的,獲得銷售許可之前的建設(shè)單位或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主可以向物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門提出變更申請。
房屋行政主管部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的,對新建物業(yè)項目應(yīng)當撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定,向建設(shè)單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應(yīng)當在相應(yīng)區(qū)域進行變更公告。決定不予變更的,應(yīng)當向申請人書面說明理由。
建設(shè)單位應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房:
(一)房屋建筑總面積不足10萬平方米的,物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的,物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點,超過10萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置,超過50萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置;
(二)應(yīng)當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋,具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件,能直接投入使用。
規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時,應(yīng)當按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場公示。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的,不得低于60平方米。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置,不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意,可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準的方案建設(shè)車位、車庫,滿足業(yè)主停車需求。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,由相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計和建設(shè),并與建設(shè)項目同步施工、同步竣工。建設(shè)單位應(yīng)當配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工,并承擔(dān)相關(guān)土建工程的配套建設(shè)。
本條例施行前建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。
編輯
依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。
通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的,生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主;繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時,繼承人、受遺贈人為業(yè)主;合法建造的房屋,房屋的建造人為業(yè)主。
基于買賣、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋,但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人,在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使表決權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)當履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。未設(shè)立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議:
(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;
(二)交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50%以上;
(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25%以上;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿。
建設(shè)單位應(yīng)當自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
符合首次業(yè)主大會會議召開條件,業(yè)主書面申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到申請之日起60日內(nèi),會同縣級房屋行政主管部門負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成,人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù),其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2,籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作,向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作。
業(yè)主大會籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款規(guī)定內(nèi)容,籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的,籌備組應(yīng)當予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則,會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立。
業(yè)主大會決定下列事項,需要辦理相關(guān)手續(xù)的,由業(yè)主委員會依法辦理:
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼;
(四)實施委托管理或者自行管理;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分;
(九)業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主,在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下,根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項:
(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修、更新、改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
制定管理規(guī)約,應(yīng)當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、成員任期等事項作出約定,并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項。
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議;
(二)業(yè)主委員會成員缺員需要補選的;
(三)業(yè)主委員會決定集體辭職,需要重新選舉業(yè)主委員會的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的,業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開,但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面形式征求意見的,業(yè)主委員會應(yīng)當將征求意見書送達業(yè)主,涉及表決事項的,征求意見書應(yīng)當載明表決事項,由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達的,可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示,由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示,公示期限不得低于7日,業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當出具委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
召開業(yè)主大會會議,業(yè)主委員會應(yīng)當在召開15日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。
發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的,可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示、召開。
業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決,但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管選票、表決票和委托書,以備查詢。
業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定,業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開,與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的,由缺席業(yè)主補充表決,經(jīng)補充表決仍未達到要求的,最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;
(二)業(yè)主大會決定委托管理時,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護中的糾紛;
(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,業(yè)主為單位的,應(yīng)當為單位授權(quán)的自然人代表;
(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;
(三)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,具有較強公信力和組織能力;
(四)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間;
(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù);
(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。
符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件,合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人,是否可以當選為業(yè)主委員會成員,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補成員的,候補成員的資格條件適用本條規(guī)定。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費;
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任,明確業(yè)主委員會成員職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應(yīng)當將備案情況及時書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,應(yīng)當重新備案。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持,業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的,可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席方可舉行,作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起3日內(nèi),將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料,并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問,業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定,對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門,應(yīng)當責(zé)令改正或者撤銷,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的,可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前,不影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的約束力。
業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的,其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員任職期間,出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的,按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格。
資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會。拒不移交的,其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員,有候補成員的,由候補成員按照當選票數(shù)依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會成員決定集體辭職的,應(yīng)當在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿60日前,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆選舉的,適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。
原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會需要刻制印章的,應(yīng)當持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準的單位刻制。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應(yīng)當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合有關(guān)管理部門,與居(村)民委員會相互協(xié)作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合所在地居(村)民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居(村)民委員會開展工作。
因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算。
業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動,法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
編輯
包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目,建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于預(yù)售項目,建設(shè)單位應(yīng)當在申請商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對于現(xiàn)售項目,建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當作為一個整體進行招投標。
投標人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門批準,建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
通過招投標或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門同意,可以由建設(shè)單位實施前期物業(yè)服務(wù)。
鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同,并于合同訂立之日起15日內(nèi)報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
建設(shè)單位應(yīng)當在房屋銷售之前擬訂臨時管理規(guī)約,報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。
推行臨時管理規(guī)約示范文本。
首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后,臨時管理規(guī)約失效。
建設(shè)單位應(yīng)當在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同,并向房屋買受人說明。
房屋買受人應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約,履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,具體辦法由省人民政府價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔(dān)。
房屋達到交付條件,買受人遲延接受房屋交付的,前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。
建設(shè)單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費的,減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權(quán)的,應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自公示之日起給業(yè)主3個月的準備時間,但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。
在前款規(guī)定的準備時間內(nèi),當事人應(yīng)當繼續(xù)履行合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的,業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時,其權(quán)利義務(wù)終止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時,應(yīng)當與建設(shè)單位共同對建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時,應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地清單;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
企業(yè)員工人事檔案目錄制度
時間:2023-09-13 16:0:04檔案管理制度包括哪些內(nèi)容
時間:2023-09-14 20:0:43公司檔案管理制度及流程
時間:2023-09-14 01:0:26物業(yè)公司檔案管理制度范本
時間:2023-09-14 00:0:00