隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年自貢物業(yè)管理條例實施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)有哪些依據(jù)？如何成立業(yè)主委員會，維護好業(yè)主權(quán)益？共用設(shè)施經(jīng)營性收入究竟歸哪方所有？隨著《自貢市物業(yè)管理條例》的制定出臺，這些在市民生活中常發(fā)生的糾紛和矛盾，今后將有法可依。

23日，記者從我市召開的《自貢市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發(fā)布會獲悉，我市將從2018年1月1日起施行該《條例》，《條例》從物業(yè)管理體制、配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域車位車庫管理等方面都有明確規(guī)定。

“接地氣” 制定地方性物業(yè)管理法規(guī)

物業(yè)管理水平既是衡量一個城市品質(zhì)的重要標(biāo)志，也是各級人民政府治理能力的體現(xiàn)。

近年來，物業(yè)管理行業(yè)暴露出開發(fā)建設(shè)項目遺留問題多、配套設(shè)施設(shè)備不完善；前期物業(yè)服務(wù)等級虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不相稱；小區(qū)業(yè)委會成立難、業(yè)主大會召開難等突出問題，矛盾糾紛不斷。

因此，經(jīng)多方征集意見，市人大常委會研究，并報市委常委會同意，決定制定自貢市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。該項工作從2016年3月啟動，經(jīng)過列入立法計劃、起草實施辦法草案、向社會廣泛征求意見、市人大常委會審議等階段，最終于9月22日經(jīng)四川省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議批準(zhǔn)，將于明年1月1日施行。

《條例》全文共計九章七十三條，主要載明了立法目的、依據(jù)、適用范圍、物業(yè)管理區(qū)域的劃分及調(diào)整、業(yè)主委員會職能職責(zé)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、車位車庫設(shè)置與處理、舊住宅小區(qū)物業(yè)的管理等方面。

加強監(jiān)管 規(guī)范物管用房配套建設(shè)

該《條例》在上位法有所規(guī)定的情況下，對各方主體的職能職責(zé)、權(quán)利義務(wù)方面作出了一定補充和細(xì)化，以解決在物業(yè)管理活動中，行政機關(guān)互相推諉或行使職權(quán)找不到法律依據(jù)、業(yè)主委員會無法監(jiān)管、業(yè)主濫用權(quán)力等問題。

同時，為進(jìn)一步規(guī)范我市物管用房配套建設(shè)，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》還對物管用房裝飾裝修進(jìn)行了規(guī)定，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會能正常開展工作，即《條例》第十條，新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照具備通水、通電、通信、衛(wèi)生、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房進(jìn)行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置。《條例》第十一條，強化了對物業(yè)管理用房配建的監(jiān)管，將物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房建設(shè)情況納入竣工驗收的內(nèi)容。

共用設(shè)施等經(jīng)營性收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有

物業(yè)管理是以清晰的產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的不清給物業(yè)管理帶來極大的困難，成為物業(yè)管理中難以解決的老大難問題。

小區(qū)哪些地方屬于公共區(qū)域，業(yè)主是否具有使用權(quán)？小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性收益應(yīng)怎樣分配？在《條例》中也有明確規(guī)定。

要徹底地減少或者防止物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，化解物業(yè)管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問題，因此，《條例》第十二條規(guī)定新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會所、幼兒園、車位車庫、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件（快件）接收等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

同時，《條例》小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收益的管理、分配、建帳、公示、使用作了明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除成本和約定合理報酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。并明確了經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)建立專戶，納入住宅專項維修資金部分應(yīng)當(dāng)按年度交存，并每半年公示公共收益賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

維護廣大業(yè)主權(quán)益 創(chuàng)新設(shè)置業(yè)主委員會制度

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，一些超大型小區(qū)呈現(xiàn)業(yè)主達(dá)數(shù)千甚至上萬人，因此，召開業(yè)主大會成為一大難題。

《條例》第十五條第二款規(guī)定，“業(yè)主人數(shù)超過三百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確”，這將有效解決小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、召集業(yè)主大會召開、形成決定決議難等問題。

《條例》第十六條規(guī)定，“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項”，這條的設(shè)置可以解決在不同的公共區(qū)域、不同的共用部位發(fā)生的需要業(yè)主委員會甚至業(yè)主大會議決定事項但又不涉及其他無關(guān)業(yè)主利益的事情。

而作為一個公益性的自治組織，一旦業(yè)主委員會不作為、亂作為，有損廣大業(yè)主權(quán)益情況，《條例》參照《中華人民共和國公司法》創(chuàng)制了監(jiān)事委員會制度，在第二十四條規(guī)定，業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事委員會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。同時，對監(jiān)事委員會的人數(shù)、職能職責(zé)、任職條件、罷免等進(jìn)行了明確，更有利于監(jiān)事委員會順利開展工作。

前期物業(yè)服務(wù)等級虛高？委托第三方專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評定

對市民所反映的物業(yè)收費太高問題，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是如何制定收費標(biāo)準(zhǔn)的，《條例》也進(jìn)行了明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)費收取，主要分為前期物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)服務(wù)費兩個方面。前期物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)是由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定政府指導(dǎo)價，并定期公布；物業(yè)服務(wù)費是由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同時約定，屬于市場行為。

對此，條例僅能對前期物業(yè)服務(wù)費這塊進(jìn)行調(diào)整。為了避免出現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)等級虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不符，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的情形發(fā)生，《條例》第四十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)期間，首套住宅物業(yè)交付滿一年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級進(jìn)行評定。評定結(jié)果向全體業(yè)主公告，同時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。同時，條例對違反第四十四條規(guī)定，未按照要求委托第三方專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級進(jìn)行評定的，給予了相應(yīng)的處罰。

小區(qū)車位車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要

自貢的老舊小區(qū)非常多，車位車庫少，存在停車難問題。那《條例》對小區(qū)車輛管理是如何考慮的？

針對老舊小區(qū)實施有計劃的改造，通過業(yè)主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區(qū)停車配套設(shè)施，滿足人民群眾需要；對新建小區(qū)，在嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)配建車位車庫的基礎(chǔ)上，《條例》規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定車位車庫銷售租賃方案，并在房屋銷售現(xiàn)場公示。車位車庫數(shù)量等于或者低于本物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主限購一個車位車庫。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主未租、售的車位車庫，建設(shè)單位可以向物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月”。

此外，對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停車。條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位車庫應(yīng)當(dāng)充分利用，未充分利用的，不得占用業(yè)主共用的道路或者其他場地設(shè)置車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛并收取合理費用。停車方案由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，規(guī)劃、公安交警、消防部門應(yīng)當(dāng)對消防通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)�！�