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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定,由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例,共計(jì)二十四條。那么張家口物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關(guān)于張家口物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí),希望對(duì)你有幫助。
第一章 總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,改善人民群眾生活和工作環(huán)境,促進(jìn)智慧和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動(dòng)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù),簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同,按照合同約定內(nèi)容提供服務(wù)。
第三條物業(yè)管理實(shí)行屬地管理、業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則?h區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和智慧社區(qū)綜合治理體系,實(shí)行集團(tuán)化物業(yè)服務(wù)模式運(yùn)作;建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)管、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的“五位一體”物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
倡導(dǎo)業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)范有序發(fā)展。
第二章 監(jiān)督管理
第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制定、檢查指導(dǎo)等工作。履行下列職責(zé):
(一)研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)配套政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范;
(二)指導(dǎo)監(jiān)督縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門物業(yè)管理工作;
(三)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用體系建設(shè);
(四)負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的政策制定和監(jiān)管;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。履行下列職責(zé):
(一)負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的日常監(jiān)管工作,指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);
(二)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案;
(三)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管;
(四)負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理;
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛調(diào)處;
(六)依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門物業(yè)機(jī)構(gòu)或者配備專職人員,履行下列物業(yè)管理職責(zé):
(一)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備成立會(huì)議、正式會(huì)議成立和業(yè)主委員會(huì)選舉;
(二)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案和日常監(jiān)管;
(三)協(xié)助縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管、物業(yè)承接驗(yàn)收備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用信息采集等工作;
(四)建立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)機(jī)制、召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議、調(diào)處社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛;
(五)依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。
第七條社區(qū)居民委員會(huì)履行下列物業(yè)管理職責(zé):
(一)組織、參與業(yè)主大會(huì)籌備成立會(huì)議和正式會(huì)議,鑒證業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。負(fù)責(zé)建設(shè)單位指定的臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則的審核備案;
(二)負(fù)責(zé)組織轄區(qū)小區(qū)業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同到期后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接和新物業(yè)服務(wù)合同的簽訂落實(shí);
(三)參與物業(yè)承接查驗(yàn),做好記錄;
(四)根據(jù)重大物業(yè)問(wèn)題,提出物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議題;
(五)調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛;
(六)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和征信考評(píng)。
第八條市、縣區(qū)規(guī)劃、城管、公安及消防、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)等相關(guān)職能部門和供電、供水、供氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,按照各自的職責(zé)分工配合做好物業(yè)管理工作,并公布各部門服務(wù)熱線和投訴、舉報(bào)受理方式。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第九條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì),行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)遵守國(guó)家、省和市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。首次業(yè)主大會(huì)要通過(guò)本物業(yè)區(qū)域管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十三條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下成立召開業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十五條 召開業(yè)主大會(huì),應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì),應(yīng)當(dāng)由所在社區(qū)居民委員會(huì)組織。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。備案須提交的文件資料:
(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的會(huì)議記錄及公示影像資料;
(二)本物業(yè)區(qū)域管理規(guī)約;
(三)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)本物業(yè)區(qū)域社區(qū)居民委員會(huì)的參會(huì)記錄和意見(jiàn)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公道正派、誠(chéng)實(shí)守信、具有一定組織能力且無(wú)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)記錄的本物業(yè)區(qū)域業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人(奇數(shù))組成,業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制,每屆任期根據(jù)管理規(guī)約確定,最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,其委員資格自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主;
(二)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由;
(三)因重大疾病等原因無(wú)法履行委員職責(zé);
(四)以書面方式提出辭職請(qǐng)求;
(五)利用委員身份謀取私利;
(六)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益;
(七)沒(méi)有正當(dāng)理由,拒不履行委員職責(zé)或者業(yè)主義務(wù)。
第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參與相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),配合社區(qū)居民委員會(huì)開展工作,并接受其組織、指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知所在社區(qū)居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)意見(jiàn)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第四章 前期物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限和委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè);
(三)物業(yè)承接查驗(yàn);
(四)違約責(zé)任和合同解除的條件;
(五)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng):
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù);
(二)業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/p>
(五)與物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)規(guī)范的招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是,合同期限未滿、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十一條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)由社區(qū)居民委員會(huì)共同參加的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
(一)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等行政主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得檢驗(yàn)合格證書;
(六)同一住宅建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的,已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十三條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)服務(wù)所需的其他相關(guān)資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房要方便業(yè)主進(jìn)出,有明確的導(dǎo)引標(biāo)志。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十六條 前期物業(yè)管理服務(wù)合同到期由社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),并訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理為理由,減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量;不得通過(guò)中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱、電梯等方式損害業(yè)主合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)由原建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加,并移交原始檔案和使用情況說(shuō)明資料。
第三十九條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第四十條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)規(guī)定的資料在社區(qū)居民委員會(huì)的見(jiàn)證下交還業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前三十日告知所在社區(qū)居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議解決突發(fā)問(wèn)題。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適用的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院、省、市價(jià)格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十四條市、縣區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十七條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十九條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。房屋受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、新業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等及時(shí)告知社區(qū)居民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第六章 物業(yè)使用與維護(hù)
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十二條物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,擅自改變住宅外立面及開門窗;
(三)未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意或者違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,擅自將住宅改變居住性質(zhì)的行為;
(四)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途;
(五)擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施;
(六)侵占或者破壞綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等共有區(qū)域,損毀花草樹木、園林景觀、健身設(shè)施等;
(七)以亂停亂放車輛等方式阻塞主干道或者出入口,擾亂物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,埋壓、圈占、遮擋消火栓,妨礙消防、安全出口通道暢通;在樓道、樓梯間存放雜物等。
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十四條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。
第五十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理由各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同縣區(qū)財(cái)政部門負(fù)責(zé)。專項(xiàng)維修資金管理和使用實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?顚S、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十七條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益的應(yīng)急維修時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七章 附則
第五十八條本辦法實(shí)施后,縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家、省和本辦法有關(guān)規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。
本辦法規(guī)定的臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的示范文本,由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局)制定,報(bào)備市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
第五十九條本辦法所稱縣區(qū)包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和察北、塞北管理區(qū)。
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