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第三章物業(yè)管理企業(yè)
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依法取得資質(zhì)證書,并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當標示“物業(yè)管理”字樣。從事物業(yè)管理的人員,應(yīng)當依法取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在經(jīng)營服務(wù)場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和有關(guān)專業(yè)人員的職業(yè)資格證書。
第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
第二十五條物業(yè)管理企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,有權(quán)要求業(yè)主委員會督促其限期交納或向人民法院起訴。
物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù):
(一)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標準和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費等級標準;
(二)在物業(yè)服務(wù)合同終止前30日內(nèi),應(yīng)當與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù),做好移交準備,并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)在承接物業(yè)時辦理物業(yè)驗收手續(xù);
(四)定期公布代管資金的收支賬目、接受查詢和審計;
(五)按照規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送年度統(tǒng)計報表和相關(guān)資料;
(六)法律法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十七條市物業(yè)管理主管部門對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),注銷其資質(zhì)證書;對二級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),建議頒發(fā)資質(zhì)的部門降低其資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。
第二十八條外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的,應(yīng)當事先持資質(zhì)證書報市物業(yè)管理主管部門備案。
第四章物業(yè)管理的招標投標
第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于3個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業(yè),經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十條建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作:
(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;
(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前;
(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。
第三十一條提倡業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十二條物業(yè)管理招標投標活動中的評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上單數(shù)組成,其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的4/5。
評標委員會專家由招標人從市物業(yè)管理主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標人有利害關(guān)系的人不得進入項目的評標委員會。
第三十三條物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。
招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的,也可以自行組織實施招標活動。
第三十四條招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人,不得對潛在投標人實行歧視待遇,不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格等要求。
第三十五條前期物業(yè)管理招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前,將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關(guān)材料報市、縣物業(yè)管理主管部門備案。
第三十六條前期物業(yè)管理招標人應(yīng)在招標投標現(xiàn)場宣布中標人,向中標人發(fā)送中標通知書,并將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。
第五章前期物業(yè)管理
第三十七條建設(shè)單位可以邀請物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃及銷售過程。
第三十八條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當依照物業(yè)管理主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當就遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
在首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后,業(yè)主臨時公約即行失效。
第三十九條前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件,經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。
第四十條在規(guī)劃、設(shè)計物業(yè)項目時,應(yīng)當滿足下列要求:
(一)建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè),應(yīng)當配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房,其中辦公用房不低于40平方米。
(二)規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時,應(yīng)當在規(guī)劃設(shè)計平面圖和單體方案中,確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋,位置應(yīng)當便于物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理用房應(yīng)當包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中,業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15—25平方米。
(三)物業(yè)管理用房交付時應(yīng)達到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意,任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第四十一條?新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預售許可證時,應(yīng)當向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料:
(一)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)業(yè)主臨時公約;
(三)標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;
(四)應(yīng)當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標情況的書面材料。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有:
(一)物業(yè)管理用房;
(二)門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道;
(三)按規(guī)劃配建的非機動車車庫;
(四)公共綠化、道路、場地;
(五)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業(yè);
(六)建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);
(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時,由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以記載,但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第四十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán),建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
建設(shè)單位銷售物業(yè)時,應(yīng)當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示,并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。
辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當在區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下,向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi),將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當將通過竣工驗收合格后的物業(yè)交付物業(yè)買受人,并按國家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書和物業(yè)使用說明書,明確保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)建設(shè)總造價5%的標準提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金專戶存儲,專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修費用和賠償費用,并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)單位的要求參與物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理。
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