第六章物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十五條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門備案。

　　第四十六條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　第四十七條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅物業(yè)服務(wù)費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　政府指導(dǎo)價由市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的收費標(biāo)準(zhǔn)報市、縣價格主管部門、物業(yè)管理主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實施收費前，應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門規(guī)定，實行明碼標(biāo)價公示制度。

　　第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第四十九條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān);業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主全額承擔(dān)。

　　前款所指入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限(不少于兩個月時間)內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦理入住相應(yīng)手續(xù)為準(zhǔn)。

　　入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設(shè)施。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

　　前款所列的單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表。

　　第五十一條市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理意見回復(fù)投訴人。

　　第七章物業(yè)的使用、維護(hù)和維修資金

　　第五十二條?業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第五十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質(zhì)。

　　第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位不得轉(zhuǎn)讓或單獨出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　第五十五條車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第五十六條業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾裝修企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項書面告知裝飾裝修人及其委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　第五十七條業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾裝修、建造、維修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運費用;物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)一清運。

　　第五十八條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照國家、省和本市的規(guī)定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業(yè)主應(yīng)該按照有關(guān)規(guī)定補交。

　　專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第五十九條專項維修資金應(yīng)當(dāng)由代管單位在商業(yè)銀行開設(shè)專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

　　業(yè)主委員會每半年應(yīng)當(dāng)公布一次專項維修資金的收支使用情況。

　　第六十條專項維修資金屬業(yè)主所有，并按照下列規(guī)定使用：

　　(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;

　　(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，從該單元的專項維修資金中支出;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

　　涉及房屋專項維修、更新、改造的，應(yīng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意。

　　專項維修資金不敷使用，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

　　第六十一條?市、區(qū)、縣人民政府每年投入一定的資金，對舊住宅小區(qū)進(jìn)行整治，完善其配套設(shè)施設(shè)備，積極推行物業(yè)管理。

　　第八章法律責(zé)任

　　第六十二條?違反本條例第十九條第三款規(guī)定，業(yè)主委員會直接從事經(jīng)營活動的，由區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　第六十三條?違反本條例第二十八條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動未到市物業(yè)管理主管部門備案的，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。

　　第六十四條?違反本條例第二十九條規(guī)定，物業(yè)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十五條前期物業(yè)管理招標(biāo)人違反本條例第三十五條規(guī)定未報送備案的，由市、縣物業(yè)管理主管部門予以警告，可并處1千元以上5千元以下的罰款。

　　第六十六條違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，挪用專項維修資金的，由市、縣物業(yè)管理主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十七條違反本條例的規(guī)定，市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章附則

　　第六十八條本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　　業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人。

　　物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

　　前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)人是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，依法提出招標(biāo)項目，進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位。

　　物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項目的業(yè)主或者業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理投標(biāo)人是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　住宅物業(yè)綜合服務(wù)費和非住宅物業(yè)服務(wù)費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、安全防范和綠化等具有公共性服務(wù)而向業(yè)主收取的費用。

　　第六十九條本條例自2006年3月1日起施行。