隨著城市化進程的加快，作為主城人口越來越多，小區(qū)以及物業(yè)公司也越來越多，而物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主矛盾糾紛頻發(fā)，已成為影響城市化發(fā)展質(zhì)量、城市文明程度和社會穩(wěn)定的重要因素。迫切需要加強小區(qū)物業(yè)管理，提高物業(yè)服務質(zhì)量，探索建立“政府引導、社會調(diào)解、業(yè)主自治、和諧有序、城鄉(xiāng)一體”的物業(yè)服務新機制，切實維護業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益，從而使小區(qū)物管走上標準化、規(guī)范化、法治化的良性軌道。

一、當前物業(yè)管理面臨的突出問題

（一）物管公司與業(yè)主糾紛不斷。一是物業(yè)管理區(qū)域劃分不明確。部分小區(qū)沒有物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事用房，小區(qū)內(nèi)的停車位、游泳池、運動場等公共設(shè)施的經(jīng)營收益大多為開發(fā)商或物管公司所有，業(yè)主與開發(fā)商爭利現(xiàn)象突出；二是專業(yè)經(jīng)營設(shè)施移交不規(guī)范。供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施移交不規(guī)范導致其維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任主體不明確，建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位與業(yè)主相互推責。三是小區(qū)規(guī)劃及房屋設(shè)計變更不公開透明。部分小區(qū)的業(yè)主購房時的規(guī)劃設(shè)計與入住后的實際狀況不符，導致業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

（二）業(yè)委會難以發(fā)揮作用。一是籌備難。由于業(yè)委會人員素質(zhì)參差不齊、代表多元，由其制定的《管理規(guī)約》等文書資料往往不具有可操作性，不符合法律法規(guī)，且在工作上難以形成一致意見；二是運行難。業(yè)委會只是一個無法人地位的自治性組織，主體地位不明確，難以獨立承擔民事責任。運行機制欠缺，業(yè)委會會議難以實現(xiàn)參會面積和人數(shù)“雙過半”。

（三）物管公司工作不力導致業(yè)主拒繳物管費。一是服務質(zhì)量不高。小區(qū)內(nèi)安全排查不到位、衛(wèi)生清潔不到位、設(shè)施設(shè)備維護不到位、綠化亮化不到位等。二是糾紛解決不力。小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛受損、財物丟失、公用設(shè)施傷人、個別業(yè)主亂搭亂建等問題難以得到解決。三是收費不合理。物管公司收費透明度較低，收費標準高低不等，且大部分物管公司沒有相關(guān)收費依據(jù)。

二、物業(yè)管理面臨問題的成因分析

（一）部門監(jiān)管不力。一是組織協(xié)調(diào)不力。小區(qū)物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、城管、建設(shè)、供電等多個部門，區(qū)住建局職能殘缺，政府、街道、社區(qū)工作未充分協(xié)調(diào)，未形成齊抓共管的工作合力。二是司法部門支持不夠。業(yè)主拒交物管費，物管企業(yè)只有上訴法院，沒有其它更有效的途徑，且上訴法院程序復雜，成本高，執(zhí)行難，周期長，最終只會形成兩敗俱傷的局面。

（二）開發(fā)建設(shè)遺留問題影響物管企業(yè)正常經(jīng)營。一是規(guī)劃變更。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與業(yè)主購房時不一致，如某住宅小區(qū)違規(guī)加層，小區(qū)處于無物業(yè)狀態(tài)，業(yè)主代表多次到市、區(qū)政府上訪甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺。小區(qū)房屋質(zhì)量差，配套設(shè)施不健全，業(yè)主無法找到開發(fā)商，把這些責任歸于物管企業(yè)。

（三）業(yè)主的消費和責任意識淡薄。一是缺乏消費意識。業(yè)主繳費意識差，導致物管企業(yè)資金困難，繼而造成服務質(zhì)量不高，物管服務便進入惡性循環(huán)。二是缺乏責任意識。業(yè)委會成員對物業(yè)管理知識了解甚少，缺乏工作熱情。且業(yè)委會難以召開，導致業(yè)主與企業(yè)難于溝通，為小區(qū)正常管理埋下隱患。

三、加強物業(yè)管理的對策建議

（一）部門要履職盡責。一是建立全程參與制度。在小區(qū)規(guī)劃論證、報建和開發(fā)建設(shè)階段相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和企業(yè)要全程參與。二是建立許可證制度。在小區(qū)綜合驗收階段，由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）參與，按照有利于物管企業(yè)原則進行小區(qū)綜合驗收及物業(yè)投入使用許可。

（二）街道要有權(quán)有責。一要組建機構(gòu)。街道辦事處要設(shè)立“物業(yè)管理辦公室”，并配備熟悉糾紛調(diào)解、換屆選舉和規(guī)劃建設(shè)的工作人員，落實必要經(jīng)費保障，定編、定崗、定人、定責，切實做到矛盾糾紛有人調(diào)解、換屆選舉有人指導、規(guī)劃建設(shè)有人監(jiān)督；二要明確職責。街道“物業(yè)管理辦公室”要根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，切實負起“組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛”等工作職責；三要建章立制。街道“物業(yè)管理辦公室”要建立業(yè)主委員會備案制度并健全相應文書資料；要牽頭起草出設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會所須的公告、公示、選舉辦法、選票、授權(quán)委托書等文書資料的規(guī)范文本；要結(jié)合轄區(qū)物業(yè)實際，制定出《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《共有部分管理、使用、經(jīng)營規(guī)程》等示范文本，以供籌備組及業(yè)主大會參考。

（三）企業(yè)要多管齊下。一要不斷提升服務品質(zhì)。物業(yè)公司要充分尊重業(yè)主，建立透明的物業(yè)管理收費制度，公開服務內(nèi)容等級和收費標準，定期公布財務收支狀況，接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。建立暢通的聯(lián)絡渠道，實行定期回訪制度，不斷改進物業(yè)服務工作的質(zhì)量和水平。二要創(chuàng)新物業(yè)收費方式。政府和部門應盡快出臺相關(guān)地方性法律法規(guī)，使物業(yè)管理收費真正做到有法可依、有章可循。物業(yè)公司應創(chuàng)新收費方式，變坐等業(yè)主繳費為主動電話收費、上門收費等形式多樣的收費方式。三要大力轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念。要開展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動，普及物業(yè)管理相關(guān)法律知識，把物業(yè)服務理念通過潛移默化的方式灌輸?shù)綐I(yè)主的思想中，使廣大業(yè)主充分認識到物業(yè)管理的重要性，引導業(yè)主樹立“花錢買服務”、“有償消費”的觀念，增強業(yè)主的物業(yè)管理消費意識、業(yè)主管理意識、契約意識和法制意識。