物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

一、為建立合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國家發(fā)展和改革委員會(huì)和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及省物價(jià)局、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

二、本實(shí)施細(xì)則適用于南平市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為。

三、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策、分級管理。市、縣、區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

六、物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅前期物業(yè)（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車管理費(fèi)。

七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制形式，由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制定《南平市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》），并定期公布。

房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《南平市住宅物業(yè)小區(qū)房屋裝修垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（另文下達(dá)）執(zhí)行。業(yè)主無裝修的，物業(yè)企業(yè)不得收費(fèi)。

停車管理費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。停車管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

八、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行招投標(biāo)的，開發(fā)建設(shè)單位在委托招投標(biāo)前，應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，按《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》確定相應(yīng)的服務(wù)等級及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行招投標(biāo)，并與中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)在合同中約定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未實(shí)行招投標(biāo)的由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)根據(jù)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在合同中確定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)企業(yè)與業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中需列明與開發(fā)建設(shè)單位約定的服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會(huì)的，其具體收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)根據(jù)《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中約定。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)形式可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)形式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間等協(xié)商確定。

九、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指業(yè)主向物業(yè)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

十、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)的利潤；

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

l、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

十一、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅依法改作寫字樓的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的2倍確定。依法改作其它用途的其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍確定。

十二、本實(shí)施細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用。公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)分?jǐn)?具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)合同（協(xié)議）中約定。物業(yè)企業(yè)使用的由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

十三、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

十四、物業(yè)企業(yè)每月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況。

十五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積收�。ú缓�附屬間），建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記建筑面積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的建筑面積收取。

十六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的從其約定。

十七、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低，降低幅度在15％以內(nèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的前期物業(yè)合同（協(xié)議）中應(yīng)對上述情況作詳細(xì)說明。

十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定愈期不交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；愈期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

十九、實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制方式，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時(shí)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢。

二十、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制方式，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過并由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)在服務(wù)合同中約定。

二十一、物業(yè)企業(yè)已經(jīng)接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的；其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

二十二、物業(yè)企業(yè)對同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一交付時(shí)間、同一使用性質(zhì)、同一類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價(jià)格歧視。

二十三、物業(yè)企業(yè)不得向進(jìn)入小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費(fèi)用。

二十四、各有關(guān)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)方式由價(jià)格主管部門統(tǒng)一規(guī)定，各級價(jià)格主管部門的價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對明碼標(biāo)價(jià)格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。

二十五、為保證《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》制定的準(zhǔn)確性和可指導(dǎo)性，每年第四季度由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門選定一定數(shù)量的有代表性的物業(yè)企業(yè)作為成本監(jiān)審對象，于次年第一季度由政府價(jià)格主管部門進(jìn)行成本監(jiān)審。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府價(jià)格主管部門并如實(shí)提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。

二十六、各縣（市、區(qū)）政府價(jià)格部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門在市級《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)核定本行政區(qū)域的普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)南平市政府價(jià)格主管部門及南平市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

二十七、各縣（市、區(qū)）政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)違反物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價(jià)格法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和政府價(jià)格主管部門分別根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

二十八、本實(shí)施細(xì)則由南平市物價(jià)局、南平市建設(shè)局按照各自職能負(fù)責(zé)解釋。