物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　　總 則

第一條　為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》的有關(guān)規(guī)定和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及江西省計(jì)委、省建設(shè)廳制定的《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（贛計(jì)商價(jià)字[2003]766號(hào)）和《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（贛計(jì)商價(jià)字[2003]975號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，特制定本細(xì)則。

第二條　經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)遵守本細(xì)則。

第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等。

本細(xì)則所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。

本細(xì)則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對(duì)已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項(xiàng)性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時(shí)按規(guī)定收取的費(fèi)用。

第四條 各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。各級(jí)人民政府房產(chǎn)主管部門要協(xié)同價(jià)格主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。

第二章 物業(yè)管理服務(wù)

第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有：

①公共性服務(wù)。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場(chǎng)管理等。

②專項(xiàng)性服務(wù)。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。

③其它特約性服務(wù)。主要包括：代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。

第六條 物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分：

①室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。

②房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支。

③房屋共用部門、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費(fèi)用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。

④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

⑤人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。

第七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期（一般6個(gè)月）向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。并抄送受理審批的價(jià)格主管部門備案。

第八條 物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度向房地產(chǎn)物業(yè)主管部門申報(bào)，由房主管部門根據(jù)《景德鎮(zhèn)市物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》商同物價(jià)部門核定服務(wù)等級(jí)。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)和原則。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及管理水平相適應(yīng)的原則。

第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。專項(xiàng)性服務(wù)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其它特約性服務(wù)，除政府價(jià)格部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第十一條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用主要項(xiàng)目構(gòu)成：

①管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社�；�金；

②共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及公共場(chǎng)所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費(fèi)；

③綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

④公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)；

⑤安全保衛(wèi)費(fèi)；

⑥辦公費(fèi)；

⑦直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

⑧法定稅金；

⑨其它為管理而發(fā)生的合理支出；

⑩合理利潤(rùn)（普通住宅最高不超過10%，高級(jí)公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場(chǎng)不超過15%計(jì)取利潤(rùn)）。

第十二條 專項(xiàng)性服務(wù)的分?jǐn)偡绞健?/p>

實(shí)行專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的按下列公式計(jì)算，每月?lián)��?shí)分?jǐn)偸杖　?/p>

轉(zhuǎn)供電、二次供水分?jǐn)偣�式�?/p>

用戶實(shí)用量×（單價(jià)+總損耗費(fèi)÷全部用戶實(shí)用量）

電梯、中央空調(diào)分?jǐn)偣�式�?/p>

用戶使用建筑面積×[（耗費(fèi)+人工費(fèi)）÷總使用建筑面積]

第十三條 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申報(bào)。

實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，報(bào)價(jià)格主管部門審批。

物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表》（見附件2），填報(bào)后，提供以下資料：

①工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

②省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明；

③物業(yè)管理委托合同；

④小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料；

⑤申請(qǐng)核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告。

第十四條 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批。

物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、按質(zhì)論價(jià)的等級(jí)定價(jià)制度。

價(jià)格主管部門會(huì)同房管部門通過現(xiàn)場(chǎng)察看、召開價(jià)格聽證座談會(huì)，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的意見，同時(shí)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，參照物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級(jí)，確定物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)的收費(fèi)等級(jí)，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

價(jià)格主管部門通過核實(shí)成本，考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤(rùn)，根據(jù)江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見附件3），綜合確定物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

新建住宅區(qū)或新開業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格主管部門根據(jù)類比等原則先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按綜合考核的結(jié)論確定收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的跟蹤管理。

物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)質(zhì)量跟蹤制。價(jià)格主管部門不定期到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)管理收費(fèi)情況，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)意見。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格主管部門有權(quán)調(diào)理其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條 物業(yè)管理費(fèi)用的收取與繳納。

①業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準(zhǔn)），物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)；未出售、出租、使用的空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50%物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

②已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。

③業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

④經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。在已預(yù)繳費(fèi)期間業(yè)主或使用人搬遷時(shí)或者物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)但已預(yù)收的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。

第十七條 獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號(hào)的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號(hào)的物業(yè)，市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)，經(jīng)價(jià)格主管部門核定，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在原等級(jí)最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)25%、15%或10%以內(nèi)上浮。

第十八條 其它事項(xiàng)。

①實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門備案。

②物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。凡屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場(chǎng)所的醒目位置明示。對(duì)需由業(yè)主（使用人）分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印件和具體的分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算辦法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。

③管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?/p>

④業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾，原則上應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的，其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。

⑤物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收此類費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

⑥物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

⑦未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收取費(fèi)用的，業(yè)主和使用人有權(quán)拒付。

⑧物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。

⑨物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的可由價(jià)格主管部門商同物業(yè)管理行政部門裁定。

第四章 罰 則

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查，對(duì)有下列違反本細(xì)則之一者，由價(jià)格管理部門依法予以處罰。

①未按規(guī)定到價(jià)格主管部門辦理報(bào)批手續(xù)，擅自收費(fèi)的；

②越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

③擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)的；

④不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

⑤提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符的；

⑥只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

⑦未取得收費(fèi)資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

⑧其它違反本辦法的行為。

第五章 附 則

第二十條 本辦法由價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)解釋。