物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條 市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會、東營港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會等(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

經(jīng)濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、環(huán)境保護、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信(含寬帶數(shù)據(jù)傳輸，下同)、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

社區(qū)居民委員會負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章 新建物業(yè)

第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

第八條 建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關(guān)住宅區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十條 物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬平方米以下(含十萬平方米)的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米;超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第十一條 住宅區(qū)內(nèi)的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設;社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。

第十二條 按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設單位和物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置的停車泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。

第十四條 住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責投資建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資建設。住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。

專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關(guān)管線和計量裝置。

第十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。

各級人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和有關(guān)主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設、維護和管理義務。

第十六條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批時，應當就住宅區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求住房城鄉(xiāng)建設主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三章 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第十七條 建設單位應當依法通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬平方米以下，非住宅項目一萬平方米以下的，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第十八條 建設單位確定前期物業(yè)服務企業(yè)后十五日內(nèi)，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;合同期限未滿、業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十九條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

第二十條 鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十一條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

第二十二條 新建住宅區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

(三)住宅區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按設計要求配置到位;

(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

(七)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務、政務管理和社區(qū)居家養(yǎng)老服務等配套建筑及設施建設;

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(十)住宅區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

(十一)鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格;

(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設單位應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行綜合驗收，向住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

第二十三條 建設單位應當自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。

第二十四條 建設單位應當在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關(guān)安全技術(shù)檔案;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)其他應當移交的資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會。

第四章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第二十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

第二十七條 業(yè)主大會依法履行下列職責：

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)籌集和使用住宅專項維修資金;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

第二十八條 建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會。

符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一;籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

第三十條 籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會委員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令限期召集;逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三十二條 業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任和執(zhí)行委員在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

(一)拒不履行委員職責的;

(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

(三)搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第三十四條 業(yè)主委員會依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動，履行下列職責：

(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

(四)及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(五)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案：

(一)業(yè)主大會會議決議;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會。

第三十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，有三分之二以上委員參加，會議內(nèi)容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體委員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第三十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十八條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

第三十九條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第四十條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

第五章 物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務時應當實行項目經(jīng)理責任制。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

第四十四條 住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務企業(yè)信用評價，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

物業(yè)服務企業(yè)應當定期向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當在市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會指導下成立物業(yè)管理協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)管理服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

第四十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的養(yǎng)護;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;

(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告;

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管;

(八)其他約定的物業(yè)服務事項。

第四十七條 業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會應當經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;

(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范;

(三)制定和完善物業(yè)服務質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度;

(四)向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項;

(五)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務;

(六)將物業(yè)服務相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示;

(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務企業(yè)的名稱、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

(二)項目經(jīng)理有關(guān)服務信息;

(三)物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等;

(四)電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等;

(五)其他應當公示的信息。

第五十條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會，并向全體業(yè)主公示;合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

第五十二條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務用房;

(四)結(jié)算預收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為止。代管期限一般不得超過三個月。

第五十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由物價部門會同住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

第五十六條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收;其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第五十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十九條 住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

(一)擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備;

(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營;

(三)擅自占用、挖掘道路、場地;

(四)擅自改變房屋用途;

(五)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(六)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物;

(七)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

(九)實施賭博、利用迷信活動等危害社會;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標準的噪聲;

(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告;業(yè)主和相關(guān)單位可以向有關(guān)行政管理部門投訴。有關(guān)行政管理部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。

第六十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第六十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫應當通過出售、租賃或者附贈形式，優(yōu)先滿足業(yè)主或者物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的車庫應當優(yōu)先投入使用。因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見后，可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。

利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地停放車輛。

第六十六條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。未作決定的，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。收益使用情況應當向全體業(yè)主公示。

第六十八條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護和維修，由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設備位置和不當裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關(guān)法律責任。

第六十九條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、單元門、監(jiān)控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第七十條 業(yè)主應當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主未交納住宅專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關(guān)業(yè)主應當共同承擔維修責任。

電梯、鍋爐等特種設備和消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng);有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當委托具備相應資質(zhì)的單位或者個人實施。委托實施的，應當明確各方安全管理責任。

第七章 老舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第七十一條 縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

第七十二條 老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，建設資金由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造資金，由業(yè)主承擔。市及縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營設施設備改造驗收合格后，專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權(quán)未移交的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會表決;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導社區(qū)居委會組織召開小區(qū)居民會議，將入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，并由專業(yè)經(jīng)營單位負責今后的維護和管理。

第七十三條 在老舊住宅區(qū)整治改造中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設物業(yè)服務用房、政務管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為老舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

第七十四條 提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

第七十五條 未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。

第八章 社區(qū)管理與監(jiān)督

第七十六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會的社區(qū)管理機構(gòu)，具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第七十七條 實行政府部門職能進社區(qū)制度，落實網(wǎng)格化管理。

住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。

第七十八條 縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

第七十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責召集由住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。

物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：

(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況;

(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題;

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的，應當通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

第八十條 市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)評價體系和信用檔案，依法向社會公示物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。

第八十一條 物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家、省和市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進標準化服務。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，促進行業(yè)自律。

第九章 法律責任

第八十二條 違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的，依照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)、規(guī)章未規(guī)定法律責任的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第八十三條 業(yè)主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期移交。

第八十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期改正，并將該行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：

(一)違反本辦法第二十一條規(guī)定，未履行承接查驗義務的;

(二)違反本辦法第四十七條第四款規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)的;

(三)違反本辦法第四十九條、第六十七條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的;

(四)違反本辦法第五十三條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的;

(五)違反本辦法第六十條規(guī)定，未履行勸阻、制止和報告義務的。

第八十五條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法規(guī)定，停止已繳費用戶和共用部位服務的，由相關(guān)行政主管部門依法予以處罰;造成業(yè)主或者物業(yè)使用人損失的，應當依法承擔賠償責任。

第八十六條 住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章 附則

第八十七條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。