物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

由房地產(chǎn)開發(fā)商建設，出售、出租給兩個以上業(yè)主或使用人共同使用的物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，逐步推行物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其他附屬設施、設備及相關場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事物委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任的從事物業(yè)管理服務的組織。

第四條物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結(jié)合的體制。

鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

第五條市房產(chǎn)管理局是物業(yè)管理工作的主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門）， 監(jiān)督指導全市的物業(yè)管理活動。

物價部門負責物業(yè)管理收費工作，會同物業(yè)管理主管部門檢查、指導物業(yè)管理收費活動。

工商行政管理部門負責物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記，發(fā)放營業(yè)執(zhí)照。

建委、城管、規(guī)劃、質(zhì)檢、技監(jiān)、公安、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、通訊、供水、供電、供暖、供氣等有關部門按照各自職責，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。

第六條縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

區(qū)人民政府建設行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導工作。

第二章

業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事物進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業(yè)主享有下列權利：

（一）參加業(yè)主大會，享有表決權；

（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權；

（三）享有要求物業(yè)管理企業(yè)提供與所交納物業(yè)管理服務費用相應服務的權利；

（四）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（七）決定有關業(yè)主利益的重大事項；

（八） 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權利。

業(yè)主應當承擔下列義務：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決議、決定；

（五）按時、足額交納物業(yè)管理服務費用及應分攤的共用部位、共用設施設備維修費用；

（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第八條業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會成員；

（二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）決定或者授權業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）討論決定共用部位、共用設施設備維修基金使用方案；

（六）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理其他事項。

第九條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用房屋建筑面積達百分之五十以上，或者以交付業(yè)主使用房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，當?shù)氐奈飿I(yè)管理主管部門應當會同有關部門指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

第十條召開業(yè)主大會應當由過半數(shù)以上有投票權的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應當由半數(shù)以上有投票權的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護人出席。

召開業(yè)主大會，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權人和辦事處（居民委員會）、派出所的代表列席，可以邀請物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項的程序，由業(yè)主大會制定。

第十一條業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會。

第十二條業(yè)主的投票權數(shù)，可以按下列規(guī)定計算，法律。行政法規(guī)另有規(guī)定，從其規(guī)定：

（一）住宅物業(yè)按一戶一投票權數(shù)計算；

（二）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。

確定業(yè)主投票權的具體辦法由業(yè)主大會制定。

第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，可邀請辦事處（居委會）、派出所的代表參加。

業(yè)主委員會委員為不少于5人的奇數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員為義務兼職，每屆任期三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責任心強的人員連任。

第十四條業(yè)主委員會應當自選舉之日起三十日內(nèi)，到物業(yè)管理主管部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條業(yè)主委員會憑物業(yè)管理主管部門核發(fā)的備案證書申請刻制印章。業(yè)主委員會應當將印章樣式報物業(yè)管理主管部門備案。

第十六條業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營活動。

第十七條業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益，依照國家、省有關法律、法規(guī)和本辦法開展活動，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決議決定；

（三）草擬業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案，并報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（四）代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理的管理服務活動；

（六）協(xié)調(diào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十八條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定，由主任定期召集。會議必須有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布。

第十九條業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓和出租物業(yè)時，轉(zhuǎn)讓人或者出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三章

物業(yè)的使用維護

第二十一條物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第二十二條物業(yè)的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。

業(yè)主戶外的水、電、氣、暖等通訊等設施設備的管理、養(yǎng)護、維修，按產(chǎn)權歸屬由產(chǎn)權人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

第二十三條業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺。屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；

（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地；

（二）損壞樹木、園林；

（三）占用通道等公共場地；

（四）亂堆亂拋垃圾、雜物；

（五）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂貼、亂涂寫、亂刻畫；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十五條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應當遵守房屋使用有關規(guī)定和業(yè)主公約，并向物業(yè)管理企業(yè)申報，物業(yè)管理企業(yè)應當將有關注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。

第二十六條建筑物共有部分的維修責任，按下列規(guī)定承擔：

（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔；

（二）建筑物本體共用部位，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備、場地，由全體業(yè)主共同承擔。

出租物業(yè)維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

第二十七條物業(yè)的自用部位、自用設施設備超過保修期的維修、更新，由業(yè)主負責，費用自理。物業(yè)管理服務合同另有約定的除外。

第二十八條凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全的，責任人應當及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進行維修的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。

第四章

物業(yè)管理企業(yè)

第二十九條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持市級以上物業(yè)管理主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事與其資質(zhì)相應的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理按國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當及時告知市物業(yè)管理主管部門，并接受當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門的監(jiān)督管理。

第三十條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

（一）依照物業(yè)管理服務合同的約定收取物業(yè)管理服務費用；

（二）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

（三）選聘專營公司（如清潔、修繕、保安等公司）承擔專業(yè)管理業(yè)務；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權利。

第三十一條物業(yè)管理企業(yè)應當承擔下列義務：

（一）全面履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務費用收支情況的質(zhì)詢；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告；

（五）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第五章

物業(yè)管理服務

第三十二條首次業(yè)主大會召開前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

第三十三條建設單位須在建筑物及附屬設施、專用房屋綜合驗收合格后，方可將管理權移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設單位不得移交，并繼續(xù)承擔應當由其承擔的物業(yè)管理費用。建設單位向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理權時，應當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。

第三十四條業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。符合業(yè)主大會決定或授權的物業(yè)管理服務合同對全體業(yè)主具有約束力。

第三十五條簽訂物業(yè)管理服務合同或者前期物業(yè)管理服務協(xié)議，應使用國家規(guī)定的示范文本，并告知物業(yè)管理主管部門。

第三十六條物業(yè)管理服務合同應當包括以下內(nèi)容：

（一）當事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；

（三）物業(yè)管理服務費用的標準及收取辦法；

（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；

（五）物業(yè)管理的責任范圍；

（六）違約責任及解決糾紛的途徑；

（七）雙方當事人約定的其他事項。

第三十七條物業(yè)管理服務事項包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位的日常維護和管理；

（二）物業(yè)共用設施、設備及運行、使用的日常維護和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；

（五）車輛停放及場地管理；

（六）雙方約定的其他服務事項。

第三十八條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并告知所在地物業(yè)管理主管部門。

第六章

物業(yè)管理費用

第三十九條物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權人，應當分攤物業(yè)管理公共服務費用，分攤比例不低于收費的50%，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

第四十條物業(yè)管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務內(nèi)容和質(zhì)量相適應的原則。物業(yè)管理服務收費項目和標準，由物業(yè)管理企業(yè)申報，物業(yè)管理主管部門會同物價部門核定。條件成熟的物業(yè)管理區(qū)域，可以由雙方當事人協(xié)商定價，在簽訂的物業(yè)管理服務合同中約定，并報物價部門、物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)的收費項目和標準應向業(yè)主公布。

第四十一條凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應當收費到每一業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。

第四十二條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由物業(yè)管理主管部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。物業(yè)管理主管部門等應加強對維修基金管理與使用的指導。協(xié)調(diào)和監(jiān)督。維修基金管理與使用的具體辦法，另行制定。

第四十三條開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第四十四條物業(yè)開發(fā)建設單位應當按照下列比例，配套修建業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房：總建筑面積5萬平方米以下（含5萬平方米）的為總建筑面積的0．4%，5萬平方米以上的為總建筑面積的0．2%。其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，并到當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。不得擅自改變房屋用途。業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房應當在合同中明確約定。

第七章

法律責任

第四十五條損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設施設備、花草樹木等，應當恢復原狀；不按時恢復原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。

第四十六條業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛，當事人可以通過協(xié)商解決或者向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四十七條未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的，責令限期改正；逾期不改正，或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，并處兩千元以上一萬元以下罰款。

第四十八條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會和城市規(guī)劃等有關部門批準，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，可以對物業(yè)管理企業(yè)降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書，對業(yè)主進行適當處罰，同時有關部門依法強制拆除。

第四十九條物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務的，業(yè)主委員會有權要求其改正，扣減相應物業(yè)管理費，并按合同約定追究違約責任。

第五十條業(yè)主或使用人、空置物業(yè)所有人未按期足額交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；拒不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

第五十一條違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者是造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究主管人員和其他責任人員的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條物業(yè)管理主管部門及其工作人員未按本辦法規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條本辦法規(guī)定的行政處罰，由物業(yè)管理主管部門按規(guī)定的職權范圍決定；涉及降低資質(zhì)等級和吊銷資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的機關決定。當事人對行政處罰決定不服的可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章

附則

第五十四條本辦法有關專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

（二）物業(yè)的共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）及其他共用設施設備。